Afwaarderingen zullen de retailsector van alle segmenten in het vastgoed het zwaarst treffen, maar er is ruimte voor differentiatie
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 26 juni 2020
Tijdens de coronacrisis worden nieuwsbrieven van PropertyNL en ons Europese zusje PropertyEU meer gelezen. Uit de derde vastgoedbarometer blijkt dat ze ook meer gewaardeerd worden. De nieuwsbrieven – en naar ik hoop ook twee digitale edities van de PropertyDay ter ere van Provada Live – krijgen een hoge score van de respondenten (60% geeft ze een 4 of 5 op een schaal van 1 tot 5), hoger dan video- en zoomconferences, virtual tours en virtuele beurzen.
Officierswijsheid
Nu zal ik verklappen dat ik meestal lezers- en gebruiksonderzoeken wantrouw, maar door de crisis ben ik overstag. Een oude officierswijsheid is dat je, als je de weg kwijt bent, niet moet varen op je interne kompas, maar de weg moet vragen aan je manschappen. Die softe, haast onmilitaire, aanpak is aantoonbaar effectiever dan de officier die zijn hiërarchieke gelijk haalt.
Daarom zijn we blij met de 368 inzendingen van de derde vastgoedbarometer, die ons de weg wijzen naar kansen en bedreigingen in het vastgoed. De meeste respondenten zijn makelaars/taxateurs (27%), gevolgd door beleggers (22%) en ontwikkelaars (17%).
De respondenten maken zich de meeste zorgen over de retailmarkt. Kantoren en bedrijfsruimten zijn robuuster, terwijl logistiek en woningen zelfs relatief ongeschonden uit de crisis kunnen komen.
Omdat we nu drie onderzoeken hebben gedaan, kunnen we goed vergelijken of het sentiment verslechtert of verbetert. Ten opzichte van het tweede onderzoek is het sentiment overwegend gelijk gebleven. Dat is journalistiek gezien wat saai, maar bevestigt het beeld dat de markt zich een constante visie heeft gevormd op wat ons de eerste golf corona heeft gebracht.
Schokkend nieuws
Dat consistente beeld is opmerkelijk wanneer je dat vergelijkt met het beurssentiment. Vrijwel elke beursdag lijkt er over de beursfondsen Unibail-Rodamco en Wereldhave schokkend nieuws te zijn ten koste of ten faveure van de beurskoers.
De achterliggende markt blijkt dus echter wel al twee maanden een stabiel beeld te hebben over de crisis. De meeste respondenten zien voor de retail als geheel een waardeverlies van 20–40% als meest waarschijnlijke scenario. Daarmee is dit de meest getroffen categorie, gevolgd door hotels.
De verschillen met de koersen van de vastgoedfondsen in Amsterdam zijn groot: Unibail-Rodamco-Westfield stond vrijdag 19 juni op € 55,20 (rendement –54,5%), Wereldhave op € 8,52 (–59%), Vastned op € 19 (–31,5%) en Eurocommercial op € 12,84 (–40,4%).
Voor NSI is het een heel ander verhaal, bleek al tijdens het interview in de vorige editie met ceo Bernd Stahli. NSI noteerde € 35,85 (zelfs een positief rendement van 1,7%), dankzij een slimme kantoorportefeuille. Op zich verwachten de respondenten een waardeverlies van 0–20% voor kantoren.
Stemmen met voeten
De verschillen tussen de beurskoersen van de grote retailfondsen met de vastgoedbarometer zijn significant, maar te verklaren. Het begint ermee dat de retail als asset groep niet bestaat. URW zet in op beleving, met de meest geavanceerde centra van de wereld, inclusief de meest getroffen landen in Europa (Italië, Frankrijk en Spanje). Wereldhave stond voor een grote transformatie van winkelcentra in multifunctionele centra met een desinvesteringsplan. Beleggers vragen niet of dit nog doorgaat. Ze stemmen met hun voeten.
Vastned doet het beter, door de focus op high streets in binnensteden. In de afgelopen week was op Provada Live een discussie te volgen met Lesley Bamberger van de Kroonenberg Groep, specialist in binnensteden. Hij legt de nadruk op conversie van bezoekersstromen. Door corona komen er weliswaar minder passanten, maar de passanten die er zijn, besteden meer, de conversie ligt hoger. Het kan dus goed komen, als de winkels in het juiste koopgebied liggen.
Dan was er op Provada Live een interview te volgen met Jaap van der Bijl, ceo van asset manager Altera. Hij liet zien dat zogenoemde grocery anchered shopping centers het juist goed doen. Beleggers trokken enkele jaren geleden nog hun neus op voor deze wijkwinkelcentra met supermarkten, maar nu blijken ze corona-proof. Dat komt doordat een grote meerderheid graag zelf de dagelijkse boodschappen doet en daarbij ook de naastgelegen winkels meeneemt.
Bovendien profiteren sommige centra van een groter verzorgingsgebied door nieuwbouw van woningen, maar dan moeten die er natuurlijk wel komen. Uit de barometer blijkt het rotsvaste vertrouwen in de woningmarkt, waarbij de overgrote meerderheid geen waardeverlies verwacht.
