‘Brown = out’ – dat is de op wetenschappelijk onderzoek gestoelde slogan die prof. Nils Kok, zelfbenoemd ‘witteboordenactivist’, poneerde tijdens het zevende NVM Business Innovatiecongres.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 19 december 2023
In het Amsterdamse congrescentrum Circa ging NVM Business het thema ‘duurzaamheid’ te lijf met bekende en nieuwe sprekers onder leiding van Jeroen Pauw en de nieuwe voorzitter NVM Business, Irene Flotman. Zij vertegenwoordigt de nieuwe wind die bij de vakgroep waait. Tot voor kort leverden middelgrote makelaars de voorzitter (zoals KRK Makelaars en Troostwijk) en waren internationale commercieel vastgoedadviseurs geen NVM-lid. Zij voelden zich als multinationals minder thuis bij een belangenvereniging met 4400 merendeels kleine woningmakelaars.
Dat beeld is veranderd doordat grote makelaars woningdeals gingen afsluiten waarvoor de NVM-data (ondergebracht in de aparte entiteit Brainbay) onmisbaar waren. Nu laten de groten zich ook bestuurlijk gelden, met Flotman als vaandeldrager. Zij is in het dagelijks leven coo Nederland van de wereldwijd grootste makelaarsorganisatie CBRE. Ze had geen tijd om te oefenen met Pauw, maar als sidekick weerde zij zich flink in het duurzaamheidsdebat.
‘Boring building index’
Wie ‘duurzaamheid’ zegt, denkt in Nederland aan de decennialange voortrekkersfunctie van de ontwikkelaars Edge en Synchroon, op het congres vertegenwoordigd door Cees van der Spek, global corporate relations & marketing director van Edge, en Maaike Perenboom, circulair strateeg van Synchroon.
Synchroon is onderdeel van TBI Holdings, dat in de PropertyNL Top-50 Ontwikkelaars op de derde plek staat. Edge was dit keer te laat met inleveren voor deze top, maar is doorgaans een top-tien speler, met nu in ontwikkeling een beeldbepalende landmark op het Jaarbeursplein in Utrecht. Van der Spek pleitte voor een ‘boring building index’ om goede en slechte gebouwen van elkaar te onderscheiden. Hijzelf kende nog wel een paar kantoren uit zijn geboorteplaats Zoetermeer die hoog kunnen scoren.
Een nieuwe ontwikkelaar die bij monde van ceo Saman Mohammadi acte de présence gaf, was ReBorn. Deze ontwikkelaar is bekend van het reïncarneren (slopen mag je om fiscale redenen niet meer zeggen) van de Frederiksplein-toren van De Nederlandsche Bank. ReBorn kwam dit jaar net niet in de top-50, maar het verhaal van Mohammadi was er niet minder bevlogen om. Nadeel van zo’n bedrijfspresentatie is alleen dat niet alle toegestroomde makelaars in commercieel vastgoed aan de slag konden met de informatie.
Gouden greep
Gelukkig waren er twee professoren die de makelaars wel kunnen helpen bij het adviseren van klanten op het gebied van duurzaamheid. Nils Kok, professor Real Estate Finance aan de Maastricht University, is daarbij in eerste instantie voor beleggers, maar ook voor gemeenten en nu dus makelaars, een gouden greep.
Kok vertelde dat hij zich niet vastlijmt aan het asfalt. Hij ziet zichzelf als ‘witteboordenactivist’. Hij probeert net zoals Tom Berkhout, professor Real Estate aan de Nyenrode Business Universiteit, met onderzoek aan te tonen in hoeverre investeren in duurzaamheid loont. Omdat beide professoren ook de wetenschappelijke onafhankelijkheid hebben om aan te geven wanneer het niet loont, zijn deze presentaties vaak interessanter voor de markt dan de goedbedoelde bevlogen verhalen van de ‘believers’.
Waardevernietiging
Kok putte uit onderzoeken die laten zien dat Europa minder gevoelig is voor groene labels dan de Verenigde Staten. In de VS liggen de transactieprijzen van groene kantoren 7% hoger dan van niet-duurzame en in Europa is dat 4%. Ook in de bezettingsgraad zie je soortgelijke verhoudingen: groene kantoren hebben een 7% hogere bezettingsgraad in de VS tegen 5% in Europa.
Kok heeft ook onderzoek gedaan naar de waardeontwikkeling van de onderkant van de markt. Dit is zeer interessant, omdat in de media (inclusief PropertyNL) de nadruk ligt op de meer ‘institutionele’ bovenkant, met CBRE IM en Achmea Real Estate in de voorhoede. Over die voorhoede en de problematiek die daarmee gepaard gaat, staat in deze editie een apart interview met Boris van der Gijp, directeur Vastgoed Achmea Real Estate, op pagina 10.
Die focus op de bovenkant van de kantorenmarkt kan echter tot vertekeningen leiden. Zo zijn er onderzoeken die een tekort voorspellen aan duurzame kantoren op toplocaties, maar aan de andere kant geen zicht bieden op de waardevernietiging van ‘bruine’, achtergelaten kantoren. Veel landelijke makelaars missen informatie over deze onderkant en veel lokale makelaars koesteren de transactiegegevens zelf. Taxateurs hebben hier wel aparte kanalen voor, maar mogen die niet delen voor marktonderzoek.
Risico
Hoe dan ook, Kok heeft veel onderzoek gedaan naar de prijsontwikkeling van kantoren met G-labels, en hij komt tot de conclusie dat de waarde van deze kantoren de afgelopen jaren met maar liefst 40% is gedaald. Daarmee durft hij de activistische stelling aan ‘brown = out’.
Hij constateert dat de onderkant van de kantorenmarkt op verschillende punten is getroffen. Er is minder eigen vermogen beschikbaar, omdat institutionele beleggers zich van deze markt hebben afgewend. Zij zien bruine kantoren als een risico.
De koper die nog wel een gok wil wagen met bruine kantoren wacht een teleurstelling. Deze kopers kunnen steeds moeilijker vreemd vermogen aantrekken. Geen enkele Nederlandse grootbank waagt zich eraan, behalve voor kantoren waarbij een verbeterplan bij de aankoop is afgesproken.
Dan is er nog het risico dat de overheid gaat handhaven. De overheid heeft wel label-regelgeving afgekondigd, maar tot nu toe zijn er weinig voorbeelden van handhaving.
Kok wilde niet blijven steken bij CO2-beperkingen. Hij vindt daar veel te veel nadruk op liggen. Zijn onderzoeken spitsen zich nu toe op het binnenklimaat van scholen en kantoren. Daar is volgens Kok nog te weinig interesse voor, terwijl dat wel negatieve effecten kan hebben op de arbeidsproductiviteit. Hij noemde inventarisaties bij kantoren van Google, waar het binnenklimaat evenveel productieverlies opleverde als het drinken van twee glazen wijn in de pauze.
Effecten van investeringen
Tom Berkhout kwam met een update van het praktijkhandboek, waarin voor bestaande cases wordt uitgesplitst wat de effecten zijn van investeringen in duurzaamheid bij woningen en kantoren. Dit jaar is het onderzoek uitgebreid naar het effect van het gasloos maken van een pand. De conclusie is dat gasloos niet altijd de beste oplossing is.
Uit de cases blijkt dat investeringen in duurzaamheid zich doorgaans wel terugverdienen. Dit praktijkhandboek is interessant voor makelaars en taxateurs, omdat het een nieuw gebied is. Taxateurs moeten zich baseren op ‘marktevidence’, wat betekent dat zij terugkijken naar referentietransacties en niet ingaan op allerlei klimaatrisico’s in de toekomst. Beleggers daarentegen willen weten wat zij moeten investeren om aan toekomstige eisen te voldoen. Makelaars en taxateurs zouden op die vraag antwoord moeten geven, maar zijn daar vaak nog niet voor geëquipeerd. Dit is ook geen wonder, omdat de duurzaamheidsinvesteringen voortdurend fluctueren in prijs, denk aan de discussie over zonnepanelen.
Geen rentenieuws
Mathijs Bouman, econoom en journalist, had dit keer niet zo veel nieuws over de rente. Hij verwacht dat de ‘haviken’ – waaronder ook De Nederlandsche Bank – de rente voorlopig nog op dit niveau zullen houden. Als tip voor de makelaars adviseerde hij te letten op het Europese emissiehandelssysteem ETC – nu nog gericht op de industrie, maar binnenkort met de ETC2 ook van toepassing op de gebouwen. Daar zullen nog vervolgpublicaties over moeten komen, want de indruk was dat de toegestroomde makelaars na al die duurzaamheidsdiscussies en emissiehandelssystemen wel trek hadden in een borrel. Dagvoorzitter Irene Flotman boog zich daarentegen nog graag over het thema van de innovatiedag van volgend jaar. Wordt ongetwijfeld vervolgd.
Op de foto: Jeroen Pauw, Irene Flotman, Nils Kok, Tom Berkhout, Saman Mohammadi, Anne-Marie Rakhorst, Mathijs Bouman, Cees van der Spek, Boris van der Gijp en Maaike Perenboom
