Ondanks het internationale karakter houden Mipim-gangers zich vaak bezig met nationaal vastgoed. Zo niet Karin Koks, managing director bij Greystar, die verder kijkt dan de Haagse duinen waar het Nederlandse kantoor van Greystar is gevestigd.
Greystar is in het Nederlandse vastgoed een bekende huisvester voor studenten, (young) professionals, stellen, jonge gezinnen en woningdelers in alle leeftijdscategorieën. Het gaat om woongebouwen, specifiek ontwikkeld voor de huurmarkt en beheerd door ‘on-site’ teams die de bewoner ontzorgen. Mark Kuijpers, senior managing director Nederland, is warm pleitbezorger van het concept. Oprichter van Greystar is Bob Faith. Hij bouwde het bedrijf in de afgelopen 35 jaar uit tot een mondiale, volledig geïntegreerde investeerder, ontwikkelaar en beheerder. In de VS bouwt Greystar bovendien een groot deel van zijn ontwikkelingen met een eigen bouwbedrijf. In Europa staan bijna 1000 medewerkers klaar voor verdere uitbreiding onder leiding van Mark Allnut (executive director Europe) en managing director Karin Koks-Van der Sluijs, als Head of Fund Management Europe.
De taal van investeerders
Het is in een internationale organisatie zoals Greystar vaak een kwestie van toeval om op de radar te komen. Voor Koks was dat een zakelijke aangelegenheid. Bijna zes jaar geleden werd ze benaderd door een Nederlandse headhunter, die haar internationale ervaring bij pensioenuitvoerder MN Services en belegger Aberdeen opmerkte. Met haar kennis van beleggers, allocatievraagstukken en ervaring met het managen van vastgoedfondsen spreekt ze de taal van investeerders.
Haar expertise en netwerk sluiten volgens haar aan bij de werkwijze van Greystar, een bedrijf dat bestaande woongebouwen of -portefeuilles koopt om deze te herpositioneren, maar ook zelf projecten ontwikkelt of koopt van ontwikkelaars, met als doel ze langere tijd in portefeuille te houden of waarde toe te voegen en ze te positioneren voor een exit na een medium term hold. Met $ 78 mrd aan beheerd vermogen en een ontwikkelingspijplijn van $ 10 mrd (cijfers gebaseerd op het derde kwartaal van 2024) is het essentieel om steeds nieuwe beleggers aan te trekken om de groei mogelijk te maken.
Koks hoefde bij Greystar niet onderaan te beginnen. Ze is verantwoordelijk voor fondsen in Europa met een totaal belegd vermogen van circa € 4 mrd en een opvolgend pan-Europees fonds met potentieel ruim € 5,5 mrd aan belegd vermogen, waarvoor de eerste investeringen al zijn gedaan. Greystar heeft onder zijn investeerders niemand minder dan APG, de asset manager van het grootste Nederlandse pensioenfonds ABP. ‘Dat klopt, alleen is dit een zogenoemd separate account, dat door een collega gemanaged wordt.’
Europese vraag
Greystar heeft laten zien dat er een sterke Europese vraag is naar woongebouwen met een hoog voorzieningenniveau. Tot voor kort werd gedacht dat de Europese markt per land zoveel verschilde dat er alleen maar landelijke woningfondsen waren op te zetten, zoals in Nederland Vesteda en Amvest doen. Greystar opende zijn Europese hoofdkantoor in Londen in 2014 en in 2015 werd het kantoor in Den Haag geopend, waarna snel kantoren in Spanje, Duitsland, Oostenrijk, Frankrijk en Ierland volgden. Het bedrijf is ook groot in het Verenigd Koninkrijk met 12.000 appartementen en 36.0000 studentenwoningen inclusief ontwikkelingen, waaronder Bloom in Stratford en Bermondsey in Zuid-Londen. De portefeuille in Europa bestaat inmiddels uit bijna 65.000 woningen, waarvan 10.000 in Nederland (6000 operationeel en 4000 in aanbouw).
Koks ziet binnen haar pan-Europese portefeuille met circa 16.000 woningen dat er een grote behoefte is aan woningen volgens het Greystar-concept, met een efficiënte lay-out, vaak gemeubileerd en voorzien van diverse, kwalitatief hoogwaardige voorzieningen: ‘In sommige landen, zoals Duitsland, staat dit nogal ver af van de standaard, maar ook daar zien we dat mensen ons woonconcept omarmen.’
Gemak
Greystar richt zich met zijn woongebouwen hoofdzakelijk op de huurders met middeninkomens die niet terecht kunnen in de sociale woningvoorraad en nog niet kunnen of willen kopen. Juist voor deze doelgroepen is betaalbaarheid een uitdaging. In termen van Greystar betekent betaalbaar een all-in huurprijs van 25–30% van het besteedbaar inkomen. Maar betaalbaarheid gaat over meer dan de kale huur. Koks: ‘Het geheim van betaalbaarheid is niet alleen focussen op de kale huur, maar op de ‘total cost of living’. Omdat wij onze eigen gebouwen beheren en gebruik kunnen maken van onze schaal, kunnen we voor onze bewoners veel van de bijkomende zaken die feitelijk ook tot de woonlasten behoren, zoals energie, internet en mobiliteit, aanmerkelijk goedkoper organiseren. Naast een lagere cost of living, biedt dat vooral gemak. Daarnaast spelen we met onze gebouwen in op de trends en ontwikkelingen in de maatschappij, waarbij we een toename van kleine huishoudens zien en waarbij wonen, werken, sporten en ontspannen steeds meer naadloos in elkaar overlopen. Onze gebouwen faciliteren dat. Wij bieden onze huurders collectieve voorzieningen aan, die als verlengstuk van de individuele woning dienen, het wonen aantrekkelijk maken en het contact tussen bewoners bevorderen. Je moet dan denken aan co-working plekken, een muziekstudio, een gezamenlijk dakterras met clubhouse, een gym en soms ook een bioscoop of een private dining room met keuken om een feestje te geven.’
Voorkomen van eenzaamheid
De reden dat Koks bij institutionele beleggers kan aankloppen voor participatie in Greystar is de enorme cijfermatige kennis, variërend van demografie tot woonpreferenties. Het concept van Greystar speelt in op veranderende woonvoorkeuren en wordt dagelijks wereldwijd getest bij 257.000 units van Greystar.
Een van die trends is eenzaamheid onder jongeren. In Nederland zegt een derde van de jongeren hiermee te kampen. De woonconcepten van Greystar spelen in op het voorkomen van eenzaamheid, met uitnodigende openbare ruimten die soms mooier zijn dan de appartementen zelf, vele activiteiten die worden georganiseerd en mogelijkheden voor bewoners om met elkaar in contact te komen.
Volgens Koks zijn er in Europa nog veel mogelijkheden om moderne woongebouwen, zoals Greystar die ontwikkelt, toe te voegen aan de woningvoorraad. ‘We kijken daarbij steeds naar nieuwe trends om te blijven inspelen op de behoefte van moderne stedelingen.’
Op de Mipim is er ook gelegenheid om te kijken of er in de rest van de wereld kansen zijn. ‘Greystar is wereldwijd actief, en dus ook onder meer in Japan, Australië en Brazilië.’ De Mipim is ook dé beurs voor nieuwe miljoenensteden in Saoedi-Arabië, de Verenigde Emiraten en Egypte, maar daarvoor zijn nog geen uitbreidingsplannen.
Oudere doelgroep
Koks vertelt dat er ook onderzoek wordt gedaan naar de mogelijkheden voor de oudere doelgroep van 55+’ers binnen de concepten van Greystar in Europa. In Amerika is Greystar al actief in dit segment van de woningmarkt. Het bedrijf richt zich dan op vitale senioren zonder inwonende kinderen, die niet de rompslomp willen hebben van grote woningen, maar wel veel voorzieningen op prijs stellen. ‘Zodra we kansen zien om dit concept in diverse markten ‘at scale’ uit te rollen, wordt dat een mogelijke volgende doelgroep die we kunnen bedienen.’
Koks is iedere dag bezig om bij Greystar het verschil te maken en resultaten voor de investeerders te realiseren. Ze is daarvoor veel op reis, om de complexen te beoordelen en om contact te hebben met investeerders. Nu heeft ze nog een zoon thuis, maar als die over een tijdje buitenshuis gaat studeren, dan heeft ze met haar man, die ook fulltime werkt, mogelijkheden om toch een keer in het buitenland te gaan werken. Haar zoon werkt alvast mee: ‘Hij wil niet zoals veel Italiaanse jongens tot hun dertigste bij mamma blijven en Greystar biedt tenslotte genoeg aantrekkelijke opties in het buitenland.’
Profiel Bob Faith
Bob Faith (1963) is de oprichter, chairman en ceo van Greystar, een wereldwijde marktleider in de investering, de ontwikkeling en het beheer van huurwoningen. Hij behaalde een bachelor in Petroleum Engineering aan de University of Oklahoma en een MBA aan Harvard Business School. Zijn vastgoedcarrière begon bij ontwikkelaar Trammell Crow Company, waar hij partner werd in het kantoor in Charlotte. In 1991 richtte hij samen met Barry Sternlicht Starwood Capital Partners op, waarna hij in 1993 Greystar oprichtte in Houston, Texas.
Onder Faiths leiding groeide Greystar uit van een lokale vastgoedbeheerder tot een wereldspeler, met activiteiten in 250 markten en meer dan 1 mln units onder beheer. Een mijlpaal was de overname van Education Realty Trust (EdR) in 2018 voor $ 4,6 mrd, waarmee Greystar een van de grootste studentenhuisvesters in de VS werd. Faith bekleedde van 2002 tot 2006 ook de functie van Secretary of Commerce in South Carolina.
Dankzij zijn strategische visie werd hij in 2023 door Commercial Observer erkend als een van de meest invloedrijke figuren in de vastgoedsector, met een top-10 notering op de Power-100 lijst.
Inmiddels heeft Greystar 1 mln appartementen van in totaal $ 78 mrd onder management (Q3 2024).
Profiel Karin Koks-Van der Sluijs
Karin Koks-Van der Sluijs begon na een studie aan de HES en de Erasmus Universiteit Rotterdam haar carrière in 1992 bij een bouwbedrijf. Daarna was ze in 1997 consultant bij MOG in Zeist. De internationale vastgoedwereld trok vanaf 2000. Ze trad aan als Europees fundmanager voor MN Services. In 2005 maakt ze de overstap naar Aberdeen Asset Management, waar ze in 2014 vertrok als head global mandates. Sindsdien heeft ze een brede portefeuille opgebouwd met toezichthoudende functies bij beursgenoteerde ondernemingen en private-equity partijen, waaronder Genesta, het Belgische Immobel, beursfonds NSI en het Annexum Super Winkel Fonds. In 2015 ging Koks aan de slag bij Masterdam, bij PropertyNL-columnist Jeppe de Boer. In 2019 maakte ze de overstap naar Greystar.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 28 maart 2025
