Volgens onderzoek van Calcasa blijven de stijgende huizenprijzen voor records zorgen in Nederland.
Uit onderzoek van Calcasa, een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de geautomatiseerde waardering en de statistische analyse van onroerend goed voor hypotheek- en vastgoedorganisaties, lag de gemiddelde woningwaarde eind 2021 op een recordhoogte van € 431.000. Op het dieptepunt van de kredietcrisis halverwege 2013 bedroeg deze waarde nog € 223.000, waarna een onafgebroken periode van woningprijsstijgingen aanbrak.
Calcasa analyseerde de waardeontwikkeling van de Nederlandse voorraad koopwoningen sinds deze stijging werd ingezet. Uit deze analyse blijkt dat de totale waarde van de Nederlandse koopwoningvoorraad de afgelopen 8,5 jaar is toegenomen met maar liefst € 1 bln (€ 1000 mrd). Het afgelopen jaar zorgde met een stijging van € 235 mrd voor bijna een kwart van deze totale waardestijging.
De Nederlandse huizenmarkt had tijdens en in de jaren na de kredietcrisis te maken met stevig dalende huizenprijzen. Calcasa rapporteerde medio 2013 over deze grote waardevermindering. De Nederlandse koopwoningen hadden destijds, in de vijf jaren na de crisis, € 130 mrd aan waarde zien verdampen. Een gemiddelde koopwoning was in die periode gemiddeld € 34.000 in waarde gedaald. Een verkoop in die tijd betekende in de meeste gevallen het nemen van een fors verlies. Volgens Calcasa blijkt nu echter dat deze daling ruimschoots is gecompenseerd door de totale waardestijging van € 1 bln sinds 2013.
Volgens Calcasa zijn er twee voorname factoren die een rol spelen in de forse stijging van de waarde van de Nederlandse koopwoningvoorraad. Allereerst, de stijgende huizenprijzen. De gemiddelde koopwoning in Nederland is in de periode na medio 2013 met 93% in waarde gestegen. Met vrijwel een verdubbeling van de woningprijzen heeft dit veruit het grootste effect op de waardestijging. Daarnaast is ook het aantal koopwoningen in Nederland gestegen. Sinds 2013 is het aantal woningen in Nederland met 8,5% toegenomen. Door deze ontwikkelingen bedraagt de totale woningwaarde van de Nederlandse koopwoningvoorraad op dit moment ruim € 1,9 bln. Deze is daarmee meer dan verdubbeld ten opzichte van de woningwaarde van € 900 mrd medio 2013.
Om de waardestijging te analyseren, heeft Calcasa op drie verschillende niveaus ingezoomd: provincie-, gemeente- en wijkniveau.
Volgens het onderzoek van Calcasa zijn er provinciale verschillen waarneembaar in de cijfers. De omvang van de provincie speelt een belangrijke rol. Immers, hoe meer koopwoningen er zijn, hoe groter de totale absolute waardestijging in een opgaande markt. Toch is dit duidelijk geen één-op-één relatie. Noord-Holland is de vijfde provincie wat betreft het aantal koopwoningen, maar heeft wel de grootste waardestijging van alle provincies ondergaan. Volgens Calcasa is de belangrijkste reden hiervoor dat Noord-Holland de grootste procentuele stijging heeft ondergaan. In deze provincie zijn de huizenprijzen meer dan verdubbeld in de afgelopen 8,5 jaar. Zuid-Holland – de provincie met het hoogste aantal koopwoningen – is de enige provincie die de waardestijging van de provincie Noord-Holland benadert. Op gepaste afstand volgen Noord-Brabant, Gelderland en Utrecht. Deze drie provincies hebben een waardestijging van meer dan € 100 mrd.
Amsterdam is de grote katalysator achter de aanzienlijke waardestijging in de provincie Noord-Holland, aldus het onderzoek van Calcasa. De hoofdstad heeft de meeste koopwoningen van alle gemeenten in Nederland en het verschil in waardestijging met de rest van Nederland is enorm. De woningwaarde in de hoofdstad is in 8,5 jaar tijd met ruim € 45 mrd toegenomen. Dit bedrag is het dubbele van de nummer 2 op deze lijst: Den Haag. In de Hofstad steeg de totale woningwaarde met € 23 mrd. Kort achter Den Haag volgen Rotterdam en Utrecht met een stijging van respectievelijk € 22 en 21 mrd. Na de zogenaamde G4-gemeenten volgen de gemeenten Haarlemmermeer, Haarlem, Almere en Amersfoort. In al deze gemeenten steeg de woningwaarde met meer dan € 10 mrd.
De top 10 van de wijken met de grootste waardestijging bevat volgens het onderzoek van Calcasa geen enkele Amsterdamse wijk. Het Museumkwartier is met een stijging van € 2,3 mrd de Amsterdamse wijk met de hoogste notering (13) in deze ranglijst. Verder valt op dat ook de drie duurste wijken van Nederland niet terug te zien zijn in deze top 10. De duurste wijk van Nederland is Aerdenhout in de gemeente Bloemendaal. De gemiddelde woningwaarde ligt hier op ruim €1,5 mln, maar de waardestijging in de afgelopen 8,5 jaar bedroeg hier “slechts” € 1,4 mrd. Ook de andere twee duurste wijken van Nederland, Het zuidwestelijk deel der gemeente in Wassenaar en Bilthoven Noord in De Bilt, behoren met een waarde stijging van € 1,5 mrd niet tot de groep grootste stijgers. De plaats Hoofddorp wordt binnen de CBS-indeling aangeduid als een wijk van de gemeente Haarlemmermeer. Hoofddorp heeft in de afgelopen periode met € 5,6 mrd de grootste waardestijging ondergaan. De wijk Almere Stad volgt Hoofddorp op de voet met een waardestijging van € 5,3 mrd, gevolgd door de wijk Prins Alexander in Rotterdam met € 4,6 mrd. Utrecht heeft drie wijken die terugkomen in de lijst met grootste stijgers: Vleuten-De Meern (4,5 mrd), Noordoost (3,5 mrd) en Leidsche Rijn (3,1 mrd).
Volgens Calcasa heeft de spanning op de woningmarkt het afgelopen jaar de waardevermeerdering in een stroomversnelling gebracht. De totale woningwaarde is in 2021 met ruim € 235 mrd toegenomen. Noord-Holland was met ruim € 44 mrd nog steeds de provincie met de grootste stijging, maar Zuid-Holland zat er in het afgelopen jaar met ruim € 42 mrd dichtbij. In de gemeente Amsterdam steeg de waarde het meest. Het verschil met de overige gemeenten was echter niet zo groot als in de jaren ervoor. Amsterdam had een toename van € 6,6 mrd, gevolgd door Utrecht en Den Haag met € 4,7 mrd. Op wijkniveau is de waarde in Almere Stad het meest toegenomen in het afgelopen jaar (€ 1,6 mrd). Ook de wijken Hoofddorp en Vleuten-De Meern kenden in 2021 een waardestijging van meer dan € 1 mrd.
