Bart Dura mede-aandeelhouder De Maese Woningen

De Maese Woningen realiseert transformatie en nieuwbouw. De ontwikkelportefeuille omvat nu meer dan 600 woningen, waaronder de transformatie van een kantoorpand in Voorburg naar 116 appartementen en 70Lux, een 70 meter hoge woontoren in Zoetermeer met circa 130 koop- en huurappartementen.

Leegstaand kantoorvastgoed een nieuw leven geven als luxe appartementencomplexen, dat is waarin De Maese Woningen zich sinds de oprichting vier jaar geleden heeft gespecialiseerd. Maar dat niet alleen, ook nieuwbouwprojecten zitten in de ontwikkelportefeuille. Die omvat inmiddels meer dan 600 woningen plus commerciële ruimte.
De oprichters Menno Faber en Jakko Dekker zijn samen met Bart Dura aandeelhouders, ieder voor een derde. Bart, broer van Dura Vermeer-baas Job Dura, is ook partner van de Rotterdamse ontwikkelaar Impact Vastgoed en kwam iets later aan boord bij De Maese Woningen.

De oprichters kennen elkaar van hun tijd bij Proper-Stok (nu Heijmans), waar ze in de jaren ’90 werkten. Dekker heeft daarna als directeur woningbouw bij de Wassenaarse ontwikkelaar Hillgate gewerkt en als ontwikkelingmanager bij corporatie Ymere. ‘De laatste jaren heb ik me daar vooral beziggehouden met het afstoten van projecten die geen prioriteit meer hadden. Maar mijn hart ligt meer bij het ontwikkelen, vandaar de stap naar een eigen onderneming.’ Faber heeft jarenlang als freelance ontwikkelaar gewerkt, onder andere voor Heijmans, Ymere en de Alliantie.

Nieuw leven
Voor hun nieuwe onderneming hebben ze een bestaande bv nieuw leven ingeblazen. Ooit begonnen als verkoopkantoor voor nieuwbouwwoningen, is De Maese Woningen sinds 1 november 2014 een projectontwikkelaar gericht op binnenstedelijke woningbouwprojecten. Het team is gegroeid tot op dit moment 7 mensen. Onlangs is Marc van der Sluijs erbij gekomen, ook een oud-collega uit de Proper-Stok-tijd. In de afgelopen jaren was hij onder de vlag van Heijmans verantwoordelijk voor de acquisities in vooral de regio Amsterdam. Hij houdt zich bezig met de planvorming en verwerving van nieuwe projecten.

Met Bart Dura als aandeelhouder ligt het voor de hand dat er ook een relatie is met Dura Vermeer. Het Rotterdamse bouwconcern is onder andere aannemer van het project Rise Residences Sorghvliet in Den Haag. Van een winkelnering is echter absoluut geen sprake, De Maese is vrij om voor zijn projecten samen te werken met verschillende bouwers. Faber: ‘Wij ontwikkelen vrijwel altijd in bouwteam-verband, waarbij de aannemer in een vroeg stadium betrokken is bij de plannen. Zeker bij transformatie van kantoren is dat belangrijk, transformatie betekent voor een aannemer meer improviseren dan bij nieuwbouw; het vergt een bepaalde mindset. In een bouwteam kunnen ze risico’s beter inschatten dan bij een aanbesteding.’

Het 4200 m² grote pand aan de Luxemburglaan 2 in Zoetermeer, aangekocht van Merin, wordt gesloopt om plaats te maken voor de nieuwe woontoren 70Lux (derde foto). Vroeger was hier het ict- en dienstencentrum van het ministerie van Veiligheid en Justitie gehuisvest, maar sinds het Rijksvastgoedbedrijf de huur heeft opgezegd, staat het leeg. ‘Een probleem voor de belegger, maar een kans voor ons’, aldus Dekker. ‘Soms blijkt het beter een gebouw te slopen, zoals in Zoetermeer. Als er heel veel moet gebeuren om het een nieuwe functie te geven, kan sloop/nieuwbouw een betere optie zijn.’

Het bestemmingsplan in Zoetermeer moet nog gewijzigd worden, maar volgens de ontwikkelaar staat de gemeente positief tegenover woningbouw op de locatie vlakbij Stadshart Zoetermeer. Versnelling van de woningproductie is het uitgangspunt in een recente notitie van de gemeente en een hoogte-accent van 70 meter is hier mogelijk. Het duurzame nieuwbouwplan 70Lux gaat uit van 128 woningen, waarvan de ontwikkelaar er circa 80 wil verkopen aan een belegger en de rest aan particulieren. ‘De meeste van onze transformatieprojecten zijn gericht op de doelgroepen empty nesters en tweeverdieners’, zegt Dekker. ‘Daardoor kunnen we ons qua doelgroepen en architectuur van andere woningplannen onderscheiden.’

Totale metamorfose
Een ander groot project in ontwikkeling betreft de transformatie van een kantoorcomplex aan het Burgemeester Feithplein in Voorburg, waar De Maese Woningen tijdelijk ook zelf gevestigd is. De ontwikkelaar heeft dit voorjaar overeenstemming bereikt met de eigenaar over de koop van de gebouwen aan het plein en realiseert hier 116 appartementen (tweede foto). Een institutionele belegger zal hiervan circa 95 huurwoningen afnemen (waarvan 30 sociaal). De resterende 21 woningen worden verkocht aan particulieren.

Faber: ‘Aan de 12 verdiepingen tellende toren, gebouwd in 1990, voegen we 3 lagen toe, naar het ontwerp van Kuiper Compagnons. Met prefab gevelelementen en grote balkons verandert het uiterlijk totaal. Doordat de bouwkosten hard zijn gestegen in afgelopen periode, is het een uitdagend project, waarbij goed is nagedacht om het slim te transformeren. De gemeente eist dat we op gebouwniveau 30% sociale huurwoningen realiseren; daardoor wordt de puzzel voor ons als ontwikkelaar nog groter. Maar we doen daarbij geen concessies aan de kwaliteit.’

Het Parc
In Amstelveen ontwikkelt De Maese samen met Heijmans Het Parc. Het gaat om een terrein van 2,6 hectare langs de A9. De Maese is namens de samenwerking de penvoerder, momenteel worden met de gemeente de plannen verder uitgewerkt voor het herbestemmen van het gebied. De locatie naast een groenzone nabij de Amstel leent zich volgens de ontwikkelaar voor een hoogwaardig woon–werkgebied, waar plek is voor circa 200 woningen en 30.000 m² kantoorruimte en commerciële voorzieningen.

Faber en Dekker begonnen met een aantal kleinere kantoortransformaties, luxe koopappartementen die snel verkocht werden. ‘Het eerste kantoor dat we wisten te verwerven was Hoornstaete in Rijswijk, langs de Vliet’, vertelt Dekker. ‘We konden dit overnemen uit een failliet fonds van Hanzevast. Hier hebben we 25 appartementen gerealiseerd van 100–140 m². Er was meteen veel belangstelling voor en de meeste woningen zijn verkocht aan senioren uit de directe omgeving. De twee penthouses zijn op het verzoek van één koper samengevoegd.’

Rise Residences Sorghvliet aan het Stadhoudersplantsoen in Den Haag, een ander luxe appartementengebouw, is bijna opgeleverd (vierde foto). Het door de architect Piet Zandstra ontworpen kantoorgebouw (bouwjaar 1963) in de Internationale Zone biedt nu onderdak aan 21 ruime appartementen, variërend in oppervlakte van 100 tot 220 m². Het penthouse op 30 meter hoogte meet zelfs 310 m². Het oorspronkelijke ontwerp met de kenmerkende luifel en betonnen kolommen die het gebouw verheffen van het maaiveld is geïnspireerd op de architectuur van Le Corbusier. De architect Filip Mens, die tekende voor het woningontwerp, heeft deze elementen in ere gehouden.

‘Ook dit kantoor konden we op een goed moment kopen. We hebben ook eigen vermogen om te investeren, maar zoeken naar creatieve manieren om projecten te financieren en te ontwikkelen. Mede door de komst Bart Dura is het makkelijker geworden om vastgoed te verwerven voor herontwikkeling’, aldus Dekker. ‘Het is een kwestie van kijken naar de doorlooptijden en de investering- en verkoopmomenten goed plannen. De eerste projecten waren 100% koop, maar bij de grotere recente projecten sluiten we een overeenkomst met een belegger voor de huurwoningen, zoals bij Burgemeester Feithplein. Door de aannemer er vroeg bij te betrekken, krijgen we beter inzicht in de bouwkosten en bouwkundige risico’s.’

Rem op transformaties
De Crisis- en herstelwet heeft geholpen om transformatieprojecten sneller van de grond te krijgen, maar door de groeiende schaarste aan kwalitatieve kantoorruimtes, stapt de gemeente Den Haag inmiddels op de rem bij zulke projecten. Tegelijkertijd is er op sommige locaties nog bovengemiddeld veel leegstand, vaak op de plekken die minder aantrekkelijk zijn voor een kantoorfunctie. ‘Maar niet elk kantoorgebouw is geschikt om te transformeren’, legt Faber uit. ‘We kunnen vrij snel zien of een aangeboden pand zich daarvoor leent. Dat heeft natuurlijk te maken met de locatie, maar ook met de plattegronden en de bouwconstructie. Zo bieden bijvoorbeeld gestorte betonvloeren meer mogelijkheden dan systeemvloeren.’

Behalve de genoemde plannen in Amstelveen, Rijswijk, Voorburg, Den Haag en Zoetermeer is de ontwikkelaar met nog meer nieuwbouw bezig. Zoals het woningplan Squares in Rotterdam, een ontwikkellocatie die De Maese heeft overgenomen van de Rotterdamse corporatie Havensteder. Het plan in de wijk Prinsenland bestaat uit 31 eengezinswoningen met tuin en een eigen parkeerplaats, die onlangs zijn opgeleverd. In Nootdorp wordt Het Gildehof ontwikkeld, 85 grondgebonden woningen en 31 appartementen op de plek van het voormalige koel- en vriesbedrijf Arctic en Aweta. De eerste fase van het plan, 32 woningen, is in uitvoering, fase 2 is in verkoop.

Selectief bij tenders
Om nieuwe projecten te acquireren vertrouwen de ondernemers op hun netwerk met makelaars, gemeenten, beleggers en corporaties. Ze zijn selectief bij tenders. ‘We besteden liever onze tijd aan het maken van een beginselplan dan mee te doen aan een tender, waar de slagingskans veel kleiner is. Als we een locatie of pand aangeboden krijgen, gaan we altijd direct bij elkaar zitten om te tekenen en rekenen. Op basis daarvan bepalen we of we een bod zullen doen, waarna we een architect direct een beginselplan laten opstellen.’
De uitzondering op de regel om selectief te zijn met tenders is Polderweg 1 in Amsterdam. Op deze nog te ontwikkelen locatie in het woonwinkelgebied Oostpoort op de locatie van de voormalige Oostergasfabriek realiseert De Maese middeldure huurwoningen voor een institutionele belegger. ‘Deze positie is wel verkregen via een tender die de gemeente uitschreef. Dit was een uitgelezen kans, omdat kwaliteit voor 90% bepalend was in de beoordeling.’