Met hun uitpuilende zakken geld willen beleggers graag snel in de middeldure huur stappen. Corporaties hebben ze, maar die gaan niet verkopen.
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 28 april 2017
Met het instellen van samenwerkingstafels om de nieuwbouw te bevorderen en het vergemakkelijken van de verkoop door corporaties, probeert het Rijk de toename van het middeldure huursegment te stimuleren. In Amsterdam hebben beleggers en corporaties inmiddels de handen ineengeslagen om de middeldure huurmarkt te verruimen. Maar verkopen doen de corporaties niet.
Institutionele beleggers benadrukken dat ze staan te springen om te investeren in middeldure huur. Guido Verhoef, hoofd private real estate van PGGM: ‘We willen graag investeren in huurwoningen vanwege het stabiele directe rendement, het lage risico en de jaarlijkse indexering. We maken zo’n 7% rendement op huurwoningen: 4% direct rendement en 2–3% waardegroei die met uitponden naar ons toekomt.’ Middeldure huur heeft de voorkeur: het risico daarvan is beperkter dan het hogere segment.
Zak geld blijft niet eeuwig
PGGM investeert 20% van de private vastgoedportefeuille in huurwoningen, waarvan € 1 mrd in Nederland en € 1 mrd in het buitenland. Verhoef: ‘We zouden wel veel meer willen investeren, maar toezichthouder DNB houdt ons bij de les. In Nederland kunnen we alleen via private fondsen in huurwoningen investeren, omdat beursgenoteerde huurwoningfondsen nu eenmaal niet bestaan. Dat komt onze liquiditeit niet ten goede.’
De belangstelling voor huurwoningen duurt al enige tijd. Er zingt een getal van € 6 mrd rond, dat zowel Nederlandse als buitenlandse beleggers zouden willen investeren. Maar er is wel een urgentie: volgens de institutionele beleggers blijft dat geld niet eeuwig op de plank liggen. Gertjan van der Baan, ceo Vesteda: ‘Er is nu een window of opportunity omdat de rente laag is en beleggers op zoek gaan naar goede beleggingsproducten.’ Wienke Bodewes, ceo Amvest, voegt eraan toe: ‘De spread tussen de rente en het rendement op Nederlandse huurwoningen is nu nog gunstig, maar als de rente oploopt, verandert dat plaatje. Als we nu geen product vinden om in te investeren, gaat die investeringskracht aan onze neus voorbij.’ Amvest heeft onlangs nog voor € 100 mln twee buitenlandse verzekeraars (waaronder het Belgische AG Real Estate) aan zich weten te binden.
Nijpende woningnood
Het is echter niet zozeer de drang van de beleggers die het Rijk in beweging heeft gezet om in te zetten op de middeldure huur. Pas nu wordt duidelijk hoe nijpend de woningnood aan het worden is. De door de crisis ingezakte woningproductie is nog altijd niet terug op het oude niveau, terwijl de vraag door de toename van het aantal huishoudens alleen maar stijgt.
De institutionele beleggers verzuchten echter dat pas het laatste halfjaar het bouwen van nieuwe woningen bij gemeenten op de agenda staat. Gemeenten denken bij nieuwbouw echter niet meteen aan middeldure huur: ook de koopwoningmarkt is weer aangetrokken en dure woningen leveren meer grondwaarde op. De samenwerkingstafels die op initiatief van het Rijk worden opgezet, zijn echter nadrukkelijk wel bedoeld om het middeldure segment te stimuleren. Het idee erachter is dat juist de toename in middelduur de doorstroming op de markt bevordert. Vooral het vrijkomen van sociale huurwoningen heeft daarbij hoge prioriteit.
Platform Amsterdam Middenhuur
De nieuwbouw wordt gestimuleerd door de samenwerkingstafels met vertegenwoordigers van beleggers, gemeenten en ontwikkelaars. Het gaat vooral om de samenwerkingstafels op lokaal niveau, omdat juist daar de concrete oplossingen gevonden moeten worden.
In Amsterdam liepen de partijen vóór op op de samenwerkingstafel met de oprichting van Platform Amsterdam Middenhuur (PAM), waarbij vijf corporaties en vijf ontwikkelende beleggers de gemeente een aanbod hebben gedaan. Wonam, Bouwinvest, Amvest, Syntrus Achmea en Vesteda zullen vooral investeren in nieuw te bouwen middeldure huurwoningen. Rochdale, Ymere, Eigen Haard, De Alliantie en Stadgenoot zullen vooral het aanbod verruimen via het omzetten van sociale huurwoningen naar middeldure huur. De ambitie is tot 2025 minimaal 10.000 nieuwe middeldure huurwoningen te realiseren. Die woningen moeten dan 25 jaar in de middeldure huur blijven – tussen € 711 en € 1000 per maand voor woningen van minimaal 50 m². Van de gemeente worden de nieuwbouwlocaties gevraagd én grondprijscondities die bij middeldure huur horen.
Te weinig en te langzaam
Voor de gehaaste beleggers en de vastlopende woningmarkt is middeldure nieuwbouw belangrijk, maar is het te weinig en gaat het te langzaam. De beleggers zien een snellere mogelijkheid in het corporatiebezit, dat gedeeltelijk geschikt is om te verhuren als middeldure huur en waarin zij wel willen investeren.
Ondanks de versoepelde regelgeving voor in elk geval de verkoop van geliberaliseerde woningen door corporaties, ziet Chanine van Kleij van woningbeleggingsadviseur Capital Value echter nog geen hausse op die markt ontstaan: ‘De versoepelde regelgeving leidt niet automatisch tot meer complexgewijze verkopen. Door de Woningwet zijn corporaties zich meer gaan richten op hun kernportefeuille, waarmee de doelgroep bediend wordt. Complexmatige verkoop komt steeds minder voort uit financiële noodzaak, maar steeds meer uit asset management.’
Geen reden tot verkoop
Dat corporaties hun geliberaliseerde woningen niet zomaar zullen verkopen, beaamt Egbert de Vries van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. ‘Voor corporaties in Amsterdam is er geen reden of noodzaak voor verkoop. Ten eerste kan een corporatie de huurinkomsten uit de geliberaliseerde woningen goed aanwenden voor zijn kerntaak, het sociale gedeelte van de portefeuille. Ten tweede hebben de meeste corporaties geen geld nodig: ze hebben een gezond exploitatiemodel. Ten derde helpt verkoop de middeldure huurwoningmarkt niet, omdat de corporatie geen zeggenschap over de verkochte heeft na verkoop. Grote kans dat wat als middeldure huur verkocht wordt, in de praktijk al snel voor veel hoger in de markt gezet wordt.’ Bij nieuwbouw geldt dit probleem niet, omdat er via de erfpacht voorwaarden gesteld kunnen worden.
Verder benadrukt De Vries dat juist door het volgen van de aparte investeringsstrategieën er uiteindelijk meer middeldure huurwoningen in stad zullen komen. ‘Als de beleggers onze woningen zouden kopen, zouden ze minder geld overhebben voor de nieuwbouw. Dat zou een gemiste kans zijn.’
Aan de slag met nieuwbouw
Het voorstel van PAM aan wethouder Ivens gaat er dan ook vanuit dat de te liberaliseren woningen uit de Amsterdamse sociale huurwoningvoorraad eigendom van de corporaties blijven. Per jaar zullen 500–1000 woningen uit die voorraad geliberaliseerd worden. Samen met door mutatie vrijkomende woningen worden er jaarlijks zo’n 2000 woningen door corporaties aangeboden op de geliberaliseerde huurmarkt. De Vries: ‘65% daarvan zullen we als middeldure huur verhuren, de rest wordt hoger in de markt gezet.’
De Vries verwacht dat wethouder Ivens van de gemeente Amsterdam binnen enkele weken het voorstel van PAM aan de gemeenteraad zal voorleggen. De Vries: ‘Dan zouden we in principe voor de zomer al aan de slag kunnen met nieuwbouw op kavels zoals aan de Zuidas, Sloterdijk en Zeeburgereiland. Dat worden dan gebiedsontwikkelingen waarbij de beleggers verantwoordelijk worden voor de middeldure huur en wij voor de sociale huurwoningen.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, april 2017
