Alleen appartement 'overpriced' bij nieuwbouw

Leo Bosch, programmamanager Nieuwbouw bij NVM, formuleerde op de derde dag van de Provada een antwoord op de vraag of nieuwbouw in verhouding tot bestaande bouw te goedkoop is. Samen met zijn datadochter Brainbay onderzocht de NVM wat de kopers van nieuwbouwwoningen de afgelopen vijf jaar kochten en welke alternatieven er waren in de bestaande woningvoorraad.

Stedelijke vluchtelingen

In algemene zin zoeken steeds meer woningzoekers het buiten de Randstad. Terwijl in 2015 nog 14% van de verhuizende Randstedelingen het westen van het land verliet voor ‘het platteland’, was dat vorig jaar opgelopen naar 24%. Andersom neemt het aantal verhuizers uit de regio dat zijn heil zoekt in de grote steden juist af, van 86 naar 76%.

In Culemborg, strategisch gelegen nabij de A2 richting Utrecht, komt inmiddels bijna 1 op 2 kopers (49%) uit de Randstad. Maar ook in het Gelderse Lochem, een stuk minder strategisch gelegen in de Achterhoek, komt momenteel 1 op de 5 kopers uit de Randstad.

De stedelijke vluchtelingen komen hoofdzakelijk terecht in bestaande bouw. Over heel Nederland gezien wordt nieuwbouw in meerderheid (ongeveer 60%) gekocht door inwoners van de betreffende gemeente. In gemeenten als Venlo (88%) en Apeldoorn (84%) loopt dit nog verder op. ‘Je ziet in de resultaten het voorkeursbeleid dat gemeenten hanteren om de woningschaarste voor eigen inwoners op te lossen’, aldus Bosch.

Transactietreintje

Wie al dan niet vanuit de Randstad doorstroomt naar een nieuwbouwwoning is veelal goedkoper uit. In het bijzonder geldt dat voor senioren die hun vrijstaande woning inruilen voor een nieuwbouwappartement. Dat levert hen per saldo gemiddeld € 124.000 op. ‘Zo’n 45% van de senioren die willen verhuizen, kiest voor een appartement. Door de nieuwbouw te segmenteren in woningen voor diverse doelgroepen zet je het treintje van de doorstroming in gang. Je hebt niet slechts één transactie, maar je kunt wel 7 verhuisbewegingen in gang zetten.’

Prijsverschil

Gekeken naar de mediane transactieprijs is een nieuwbouwwoning nog altijd duurder dan een bestaande woning. ‘Het prijsverschil valt onder meer te verklaren uit het gegeven dat nieuwbouw vaak veel energiezuiniger wordt opgeleverd en er vaker sprake is van een balkon of tuin.’

Als er echter wordt gekeken naar de waardeontwikkeling van recent gebouwde en wel weer snel doorverkochte nieuwbouwwoningen blijkt dat de marktwaarde doorgaans hoger is dan eerder bij de koop- een aannemingsovereenkomst is overeengekomen. Als de vergelijking wordt gemaakt tussen een vergelijkbare nieuwbouwwoning en een bestaande woning, wordt er voor een nieuwbouwwoning – anders dan bij bestaande bouw – minder betaald dan de markwaarde.

Appartement

Er is één belangrijke uitzondering: een nieuwbouwappartement. Daar wordt gemiddeld 3,6% meer voor betaald dan de marktwaarde. Met name in de stad is een nieuwbouwappartement relatief duur (+4,1% boven marktwaarde). Op een uitleglocatie ligt de marktwaarde van een nieuwbouwappartement 1,7% lager dan kopers ervoor op tafel moeten leggen.