Aedes: financiering nieuwbouw voor corporaties onhoudbaar

Woningcorporaties hebben vorig jaar 21.761 nieuwe woningen gebouwd, 4.000 meer (+22%) dan in 2023. In 2024 nam het aantal appartementen met 12.850 het meest toe: een groei van 19% ten opzichte van het voorgaande jaar. Het aantal nieuwbouwwoningen is het hoogste sinds 2013, toen er bijna 30.000 nieuwe corporatiewoningen bijkwamen.

Corporaties staken € 12,1 mrd in onderhoud, verbetering en verduurzaming van hun woningen, een stijging van 15,2% ten opzichte van het jaar ervoor. De kosten van onderhoud zijn tussen 2021 en 2024 bijna verdubbeld van € 126 naar € 225 per woning per maand. De groei komt deels door hogere bouwkosten, maar vooral doordat corporaties meer investeren in hun woningen. Zo kregen vorig jaar ruim 192.000 woningen een ingreep van boven de € 10.000. In 2023 werd bij ruim 153.110 woningen zo’n verbouwing gedaan.

Inmiddels hebben ruim een miljoen corporatiewoningen energielabel A of beter; het aantal woningen met label E of lager daalde met ruim 10%.

Steeds meer leningen

Maar de spaarpot van corporaties raakt leeg, waarschuwt Aedes-voorzitter Liesbeth Spies, want er gaat meer geld uit dan er binnenkomt. ‘Alle nieuwbouw én het gat in het huishoudboekje financieren ze met leningen. Ze zetten hun investeringscapaciteit volledig in om bij te dragen aan het terugdringen van de woningnood. Uiteraard moet er wat gebeuren, willen corporaties dat op langere termijn vol kunnen houden.’

Gemiddeld leveren corporatiewoningen € 611 huur op per maand. Die inkomsten dekken voor de vierde keer op rij de uitgaven niet: ‘Het huishoudboekje van de corporatiesector komt per woning iedere maand gemiddeld € 48 tekort in 2024.’ Daarom wordt steeds meer geleend. In drie jaar tijd is het bedrag dat corporaties lenen verviervoudigd van € 50 naar € 216 per woning per maand. Onlangs werd bekend dat corporaties inmiddels voor meer dan € 100 mrd in het rood staan bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. 

Afschaffen winstbelasting

Spies zegt dat corporaties tegen hun financiële grenzen aanlopen. ‘Het financieringsmodel moet tijdig bijgestuurd worden, anders stokt de nieuwbouw. Het komende kabinet moet corporaties langjarige zekerheid bieden, zodat ze hun investeringscapaciteit kunnen blijven inzetten voor huurders en woningzoekenden. Begin met het afschaffen van de winstbelasting Vpb voor corporaties; het nieuwe kabinet moet dit snel regelen. Dit geld, opgebracht door sociale huurders, is nodig om de afgesproken prestaties te kunnen leveren.’ Want de lat ligt hoog: het doel is om in 2029 30.000 woningen neer te zetten. 

Zonder structurele oplossingen als langjarige gematigde huurverhogingen, lagere belastingdruk of financiële bijdragen van de overheid dreigt de investeringskracht van corporaties te stagneren, aldus de corporatiekoepel. ‘Dan komt de maatschappelijke opdracht van corporaties – om te zorgen voor voldoende betaalbare, energiezuinige en kwalitatief goede sociale en middenhuurwoningen – in gevaar. Dat kan Nederland zich in de huidige wooncrisis niet permitteren.’

De oproep tot maatregelen is niet nieuw, vorige maand werd bijvoorbeeld opgetrokken met huurdersverenigingen in een actie voor minder belastingdruk.

De corporatiekoepel haalt haar gegevens uit een benchmarkonderzoek waaraan 256 corporaties meededen, goed voor 98% van alle verhuurde corporatiewoningen.