ASRE: Stille vastgoedreserve geeft gemeenten financiële ruimte

Gemeenten kunnen hun financieringsruimte met zo'n € 5 mrd oprekken door de waarde van hun vastgoed mee te tellen. Op een totale begroting van € 60 mrd voor alle gemeenten samen, scheelt dat een slok op een borrel. 

Dat stellen Paul Mooij MRE en onderzoekers Wim van der Post en Martijn Dröes van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) in een artikel in het economenvakblad ESB. Door het niet meetellen van het gemeentelijke vastgoed in hun stroppenpotten, benutten gemeenten de waarde van hun gebouwen onvoldoende als reserve voor financiële tegenvallers.

Gemeenten kunnen het verschil tussen de boekwaarde en de marktwaarde van hun vastgoedbezit toevoegen aan hun financiële buffersDat extra geld kan een belangrijke rol spelen nu zij steeds meer taken krijgen toebedeeld op het terrein van zorg, veiligheid en verduurzaming. De verwachte begrotingstekorten door de coronacrisis maken het vinden van aanvullende middelen extra urgent. Het gemeentelijke vastgoed omvat 40 miljoen m², evenveel als de hele Nederlandse kantorenmarkt. 

Maar niet al het gemeentelijke vastgoed is geschikt als financiële reserve. Het moet wel op korte termijn te gelde kunnen worden gemaakt. Volgens de auteurs gaat het dan vooral om courante gemeentekantoren en andere goed verhandelbare gebouwen waarvan de bestemming kan worden gewijzigd. Zwembaden, sporthallen, scholen, concertzalen, schouwburgen en jeugd- en wijkgebouwen vallen daar niet onder. 

Extra stroppenpot van 5 miljard 
Op basis van een boekwaarde van 25 miljard euro en een verschil tussen boek- en marktwaarde van 65 procent, komen de auteurs uit op een stille reserve van zestien miljard euro. Ruwweg een kwart daarvan is courant vastgoed en levert dus in theorie vier miljard euro opNog eens zestig procent van de eigen kantoren (goed voor tien procent van de gemeentelijke vastgoedportefeuilles) kan eveneens vlot worden doorverkocht, goed voor nog eens een miljard. Daarmee beschikken de gemeenten over een eenmalige, extra stroppenpot van vijf miljard euro. 

Aan die extra buffer kleven ook wat nadelen, geven de auteurs toe. Om tot een marktwaarde te komen moet op regelmatige basis een taxateur worden ingeschakeld en die is niet gratis. Bovendien zal blijken dat in sommige gevallen de boekwaarde boven de marktwaarde ligt. Die moet dan worden verlaagd. 

Drempels 
Bovendien zullen er nog enkele drempels moeten worden weggenomen. Er zijn namelijk nog geen regels voor de bepaling van de marktwaarde van gemeentelijk vastgoed. En gemeenten zijn, anders dan bijvoorbeeld woningcorporaties, niet verplicht die te laten bepalen. Ook mogen gemeenten niet naar eigen inzicht hun stroppenpot inrichten. Maar juist het daarin meetellen van het vastgoed zal bijdragen aan de professionalisering van het vastgoedbeheer bij gemeenten en het uniform maken van de gemeentelijke verslaglegging, concluderen de auteurs.