Rondetafel Arnhem–Nijmegen: Vooral een regionale markt

De winkelmarkt maakte een pas op de plaats. Op het gebied van beleggingen past het gebied in de landelijke trend en worden records gebroken. Woningen in de regio zijn zeer in trek. De leegstand, gemeten als aanbodpercentage van de voorraad, is op het gebied van kantoor- en bedrijfsruimte lager dan het landelijk gemiddelde. Winkels vertonen nagenoeg hetzelfde beeld als op nationaal niveau; het is een lastig segment.

Luc Beumer (Luc Beumer Vastgoed), Robert Jan Buis (Spring Real Estate), Marcel Hulshof (Keizer Karel Bedrijfsmakelaars), Laurens Jansen (MVGM), Michiel Smits (Cushman & Wakefield) en Mark Tesselhoff (Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis), zes vastgoedadviseurs die de streek Arnhem–Nijmegen kennen, namen onlangs de stand van de markt door in gebouw Hert op IJsseloord 2 aan de rand van Arnhem.
Luc Beumer van Luc Beumer Vastgoed is voornamelijk in Nijmegen en directe omgeving actief. Volgens hem is de opname op peil en is er weinig leegstand. ‘Het Nijmeegse centrum ligt er in volle glorie bij: zelfs het oude V&D-pand is zo goed als geheel verhuurd.’
In de periferie van de stad is de leegstand groter. In de centraal gelegen winkelstraat Lange Hezelstraat ziet Beumer veel kleine ondernemers met kleine metrages en dat gaat qua dynamiek op en neer. Op Kelfkensbos is meer horeca gekomen. Volgens Beumer doet de stad het beter dan de omliggende dorpen. Beuningen, Grave (Noord-Brabant) en de kernen richting Gennep (Limburg), waar Beumer ook actief is, hebben het moeilijker. ‘Wijchen is een gunstige uitzondering’, zegt Beumer. ‘Het heeft een goed draaiend centrum met retail en trekt als geheel veel ondernemingen.’ Herstel in de omstreken van Nijmegen kan een paar jaar duren.

Uitdagingen in Arnhem
‘Wij zien in het centrum van Arnhem nog wel wat uitdagingen’, zegt Mark Tesselhoff van Strijbosch Thunnissen. ‘Het aanbod is afgenomen, er heeft transformatie plaatsgevonden en inmiddels dreigt kwalitatief goede kantoorruimte zelfs schaars te worden.’ Er zijn volgens Tesselhoff de laatste jaren door de markt en met inspanning van de gemeente Arnhem veel mooie projecten gerealiseerd, zoals een prachtig nieuw station en onlangs het Focus-filmtheater – met het nieuwe kantoor van Breedband Arnhem erbij laat het zien dat er veel gebeurd is. Hoogwegt gaat een nieuw kantoor realiseren achter het station en de laatste kavels op het station zijn uitgegeven. Hier wordt nieuwbouw gerealiseerd.
Er is in Arnhem en directe omgeving al een tekort aan bedrijfsruimte en logistiek vastgoed – de vraag is hoog. Het betekent dat bedrijven moeten zoeken in Duiven en Zevenaar, wat voor de logistiek niet de meest ideale oplossing is. Welke locaties ideaal zijn, dat bepaalt de markt. Dit hangt vooral af van rijtijden, klanten, andere DC’s etc. Duiven heeft wat dat betreft goede kaarten, zoals Centerpoort Noord. Zevenaar heeft het lastiger, al wordt dat met de doortrekking van de A15 natuurlijk beter. Op retailgebied is in Arnhem de invulling van het oude V&D-pand nog een van de problemen, maar lang niet het enige.

Investeren in het oosten
Robert Jan Buis heeft zich met Spring Real Estate eind maart nieuw gevestigd op IJsseloord 2. Hij ziet het als uitvloeisel van een trend: ‘De investeringsbereidheid in het oosten van Nederland groeit. Beleggers gaan van Amsterdam richting Amersfoort en Arnhem, omdat het gebied van grofweg Zwolle tot Arnhem en Nijmegen aantrekkelijker is geworden. Spring volgt die beweging.’ Volgens Buis is Arnhem-Centrum zeer in trek en is het stationsgebied populair. Verkenningen wijzen erop dat de komende 12–24 maanden de vraag op niveau blijft. ‘Jongere werknemers willen werken in de stad en willen daar ook wonen.’ Volgens Buis begint zich een chronisch tekort aan bedrijfsruimte af te tekenen. Daarnaast kan Arnhem problemen krijgen met de ontsluiting van de stad. Er ligt een bedrijventerrein tussen het centrum en de Rijn, Het Arnhemse Broek, dat eigenlijk een upgrade zou moeten krijgen, maar door het versnipperde eigendom kan dit niet zomaar. Op retailgebied is het beeld volgens Buis wisselend: op A1-niveau is het een verdringingsmarkt, maar in de segmenten A2 en B1 is er nog wel wat leegstand, deels structureel. Daar zijn niet een–twee–drie oplossingen voor.

Veel clusteringen
‘Arnhem–Nijmegen is vooral een regionale markt, met enkele nationale en internationale spelers’, zegt Michiel Smits van Cushman & Wakefield. ‘Partijen van buiten kijken wel altijd serieus naar deze regio, maar het gros van de transacties komt uit het gebied zelf.’ Wat je volgens Smits wel regelmatig ziet zijn clusteringen. Bedrijven die diverse vestigingen hebben en het efficiënter vinden om deze samen te voegen, daarvoor staat de provinciehoofdstad altijd op de kaart. Aan geschikte vestigingslocaties voor kantoren is, behalve rondom Arnhem Centraal, volgens Smits nog geen gebrek. Voor bedrijfsruimte en logistiek wijst hij op Park15 tussen Arnhem en Nijmegen aan het einde van de A15. En anders kunnen op Arnhem georiënteerde bedrijven overwegen uit te wijken naar ’s-Heerenberg en Zevenaar.
Park 15 is een succes, maar het wachten is eigenlijk op het doortrekken van de A15 naar de A12 richting Duitsland en naar de A18 richting Doetinchem, de Achterhoek en Twente. Dat zou van Park 15 een belangrijk logistiek knooppunt maken.
‘Voor logistiek en bedrijfsruimte heeft Nijmegen eigenlijk een beter profiel dan Arnhem’, zegt Smits, die denkt dat er in Arnhem meer gebrek is aan bedrijfsruimte dan in Nijmegen. Hij denkt daarbij vooral aan last mile-DC’s, die vooral noodzakelijk zijn door de toename van online verkopen. Smits schat dat er op dit moment aan kwalitatieve logistiek nog 10.000 m² beschikbaar is, voor bedrijfsruimte 5000 m². ‘Wat verder nog beschikbaar is, is vrij verouderd. Mkb’ers schreeuwen erom, bij voorkeur uiteraard hoogwaardig.’
Tesselhoff haakt daarop in en wijst erop dat bedrijvenpark de Kleefse Waard (IPKW) in Arnhem het buitengewoon goed doet. ‘We zijn bijna klaar met het uitgeven van grond, kijk maar naar IJsseloord 2. Tevens geldt dit voor Arnhem, Duiven en Velp. De markt bepaalt hier wederom wat interessante vestigingslocaties zijn, niet de provincie of gemeenten.’ De provincie en de gemeenten zouden volgens Tesselhoff de mogelijkheden moeten vergroten, maar ze wijzen op gebieden buiten de stad. Tesselhoff: ‘Het is soms een lastige discussie. Een provincie kan en mag niet bepalen wat de markt wil.’

Krapte dreigt
Volgens Laurens Jansen van MVGM is de stemming op dit moment inderdaad dat er krapte dreigt. Toch zijn er voor de vele kleine zoekers van kantoorruimte nog wel kantoren te vinden; grotere zoekers zijn zeldzaam. Op retailgebied zijn er veel vastgoedeigenaren die twijfelen of ze er misschien niet goed aan zouden doen hun panden te verkopen. ‘De horeca trekt aan, dus dat zou een mogelijkheid kunnen zijn, als het om het centrum gaat’, zegt hij. Overigens zou het aantal horecavestigingen ook te hoog kunnen oplopen. In het algemeen is er volgens Jansen wel sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod: ‘De markt heeft niet altijd te bieden wat er wordt gevraagd en bouwen duurt lang, dus aan de wensen van zoekers kan niet altijd worden voldaan.’

Winkelstraten meer verbinden
Marcel Hulshof van Keizer Karel Bedrijfsmakelaars is naast het verhuren van kantoren en bedrijfshallen zeer actief in retailvastgoed in Nijmegen. Het centrum van Nijmegen loopt voor wat betreft retail over het algemeen uitstekend, met de winkelstraten Broerstraat, Burchtstraat en Ziekerstraat als sprekende voorbeelden. De Lange en de Stikke Hezelstraat, die in elkaars verlengde liggen, zijn problematischer. Er zijn veel eigenaar–gebruikers en van de overige panden hebben de huurcontracten vaak een korte looptijd. Er is veel verborgen leegstand. Misschien zouden de winkelstraten meer verbonden moeten worden. ‘Het is zonde dat bijvoorbeeld de Augustijnenstraat nu alleen een doorgangsstraat is naar Plein 44’, aldus Hulshof. ‘Die straat zou aantrekkelijker worden als er meer horeca was.’
Wat betreft de retail in Arnhem merkt Buis op dat winkelcentrum Kronenburg ‘loopt als een trein’. Het ligt in Arnhem-Zuid en zou zelfs succesvol zijn ten koste van de winkels in het centrum. Niet opzettelijk, maar omdat de klanten daarheen trekken. Buis denkt dat het centrum zich zou moeten aanpassen: ‘Het zou de maat moeten krijgen die past bij de stad. Misschien meer horeca, als daar vraag naar is.’ Zijn devies is: volg de markt en probeer het als gemeente niet per se te sturen.
Tesselhoff wijst ook op het Arnhemse winkelcentrum Presikhaaf, net als Kronenburg eigendom van Wereldhave, dat op dit moment wordt aangepakt. Het ooit zo prestigieuze winkelcentrum – in 1967 een opzienbarende nieuwigheid – wordt sinds najaar 2018 weer gemoderniseerd en de eerste reacties zijn positief. ‘Het is een giga-investering’, aldus Tesselhoff.

Beleggingskansen
Hoe zijn de beleggingskansen in Arnhem en Nijmegen? Waar zouden de aanwezige adviseurs pragmatische beleggers heen sturen als die aan de deur kwamen met ‘een zak met geld’ die ze per se in deze regio kwijt willen om een mooi rendement op te halen?
Beumer heeft wel een idee. Hij constateert dat veel organisaties met hun kantoren wel in het centrum willen zitten, liefst bij het station, maar daar zijn de mogelijkheden in Nijmegen zeer beperkt. ‘We wachten op iemand die gaat investeren bij Nijmegen-Lent, net over de Waal. Iemand met ballen. In Nijmegen-Centrum is niets te vinden, maar daar liggen kansen. Er is een nieuw centrumplan in ontwikkeling, Hof van Holland, met winkels en woningbouw in de directe nabijheid van het station Nijmegen-Lent.’
Smits heeft er een hard hoofd in. Kantoren bij Nijmegen-Lent? Hij vraagt het zich af. Hij zou geld zetten op de stationslocatie Nijmegen-Centrum, en dan vooral op kantoren. De mogelijkheden voor een goed rendement zijn daar volgens hem groter dan in Arnhem. ‘Daar ligt de echte vraag. Je zou daar 10.000–20.000 m² kunnen verhuren’, denkt Smits. Omdat er op dit moment nauwelijks iets van enige kwaliteit te vinden is, oppert hij de Schaeck Mathonsingel, een mooie brede allee pal tegenover het station, waar wat verouderde woonflats staan en aan de andere kant een voormalige Chinees.
Tesselhoff ziet toch meer in Arnhem. ‘De transformatie heeft de stad goed gedaan’, zegt hij. ‘Je kunt nu investeren in logistiek, bedrijfsruimte én wonen. Beleggen in kantoren biedt nu een kans op 8–10% rendement.’ Hij zegt erbij wel goed op de locatie te letten. Bij het station zijn mogelijkheden, in de rest van het centrum ook, maar ook aan de Velperweg. ‘Stop je centjes in projecten op een goede locatie, die goed wederverhuurbaar zijn.’
Buis verwacht dat kantoren in het centrum van Arnhem en in de omgeving van het station – ‘zeg maar, postcodegebied 6811’ – het goed zullen doen qua rendement. Op retailgebied denkt hij dat winkels aankopen op A2-locaties iets kan opleveren. Als die worden herontwikkeld tot value added retail, dat wil zeggen, winkels op de begane grond en daarboven wonen, dan zou dat een goede investering kunnen zijn.
Jansen ziet risico en rendement samengaan. Kantoren en winkels zullen altijd blijven, maar investeren zou het best in kantoren kunnen gebeuren. Het is lastig om te investeren in het stationsgebied van Nijmegen, mede door het gebrek aan mogelijkheden, maar dat heeft toch de voorkeur wat Jansen betreft.
Hulshof sluit zich daar min of meer bij aan: ‘Kantoren zijn er niet in het centrum van Nijmegen, dus daar liggen kansen.’ Daarnaast is Nijmegen een echte studentenstad en er is altijd een kamertekort. Investeren in studentenhuisvesting zou daarom volgens Hulshof zeker een goed rendement opleveren.
Traditioneel was Arnhem altijd de kantorenstad en Nijmegen meer de maakstad. De steden verschilden ook van elkaar doordat Nijmegen een universiteit heeft en de studentenpopulatie verhoudingsgewijs een behoorlijk deel van de bevolking uitmaakt. Die verschillen zorgen ervoor dat ze niet te veel hoeven te concurreren, maar elkaar eigenlijk prachtig aanvullen. Hoe het ook zij, de afstand tussen de steden is klein genoeg om elkaar te versterken.

Foto: Jan Adelaar
v.l.n.r.
Mark Tesselhoff (Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis)
Robert Jan Buis (Spring Real Estate)
Marcel Hulshof (Keizer Karel Bedrijfsmakelaars)
Michiel Smits (Cushman & Wakefield)
Laurens Jansen (MVGM)
Luc Beumer (Luc Beumer Vastgoed)