Randgemeenten worstelen met kantorenleegstand

Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 26 augustus 2016

De kantorenleegstand in Nederland is voor het eerst sinds het uitbreken van de kredietcrisis licht afgenomen. Volgens cijfers van DTZ Zadelhoff stond aan het begin van het jaar 15,8% leeg, iets minder dan de 16% eind 2014.

Niet alle steden profiteren echter van de economische opleving en opbloeiende woningmarkt. Randgemeenten zoals Almere, Rijswijk, Capelle aan den IJssel, Son en Breugel, Amstelveen en Nieuwegein krijgen de hardste klappen. Daar zijn het aanbod en de leegstand verder oplopen en worden minder gebouwen getransformeerd naar woonruimte of hotels dan in de vier grote steden. Maar ook steden als Amersfoort, Gouda en Hengelo, geen randgemeenten in de klassieke zin, worstelen met het vertrek van bedrijven en hoge leegstand.

Er zijn lichtpuntjes; plaatsen die een flinke slag hebben gemaakt. Zo stond Leidschendam–Voorburg een aantal jaar geleden met 27% nog in de hoogste regionen van de leegstandsranglijst van DTZ, maar zit de gemeente nu met 8% ver onder het landelijk gemiddelde. Dit is vooral te danken aan de plannen voor de CBS-locatie en Damsigt. Het 60.000 m² grote CBS-pand wordt door Schouten Bouw gesloopt om plaats te maken voor woningbouw en voor Damsigt (20.000 m²) hebben VolkerWessels en Green transformatieplannen. Ook Haarlemmermeer wist de ongebruikte ruimte in vier jaar tijd terug te brengen van 20% naar 16%, dankzij nieuwe verhuringen en transformatie tot hotels en woningen.

Om te illustreren hoe de secundaire kantoorlocaties ervoor staan en hoe gemeenten omgaan met het leegstandsprobleem, lichten we er drie uit: Capelle aan den IJssel, Rijswijk en Amersfoort. In al deze plaatsen is een kwart of nog veel meer van de kantoorruimte in onbruik geraakt en is sprake van een substantiële voorraad.

Capelle aan den IJssel
In Capelle aan den IJssel (ruim 66.000 inwoners) is de kantorenleegstand toegenomen tot 33% van de voorraad, de hoogste leegstand van alle gemeenten in Nederland. Dit is twee keer hoger dan het Nederlandse gemiddelde, dat vorig jaar onder de 16% dook. Het aanbod is volgens de cijfers van Dynamis opgelopen van 83.800 m² in 2010 tot 160.000 m² nu, op een kantorenvoorraad van 493.000 m². Voor de hele Rotterdamse regio ging de leegstand iets omhoog naar ruim 20%.

De lokale politiek maakt zich zorgen en de doelstelling van het college van Capelle om de kantorenleegstand onder de 25% te brengen is nog niet gehaald. Overigens kampt het Rotterdamse Brainpark, aan de overkant van de A16, met dezelfde problematiek.

De gemeente Capelle aan den IJssel onderneemt samen met het parkmanagement en de stadsregio Rotterdam actie om het kantorengebied Rivium, waar de meeste kantoren staan (250.000 m²), te upgraden en leegstand tegen te gaan. Hierbij kan gedacht worden aan verbetering van communicatie, uitstraling en bereikbaarheid van het 30 hectare grote terrein en het toevoegen van gemaksfuncties.

Zo lanceerde de gemeente onlangs het concept van Rivium World, waarbij het kantorenpark uit de jaren ’80 en ’90 als een ‘pretpark’ wordt voorgesteld. Rivium World is een experiment waarmee in een pop-upachtige setting nieuwe diensten worden aangeboden op het gebied van gemak, ontspanning, inspiratie en innovatie. De achterliggende gedachte is dat meer tevredenheid onder huidige werknemers en bedrijven ook nieuwe partijen aan het kantorenpark kan binden. Reeds op Rivium gevestigde bedrijven hebben hiermee volgens de gemeente een (extra) reden om er te blijven, waardoor de leegstand niet verder toeneemt. ‘Rivium World zorgt bovendien voor een onderscheidend verhaal, waardoor het verleidelijk wordt om je er als bedrijf te vestigen’, aldus wethouder Eric Faassen bij de introductie van het concept. ‘Of het een oplossing is om leegstand terug te dringen moet de praktijk uiteraard leren. Het is een experiment, maar wel met een doordacht concept, gedragen door een gedegen strategie. In een wereld waarin traditionele manieren van doen niet meer werken, zul je het lef moeten hebben om het anders te doen. De gemeente Capelle durft dit aan en gaat ongetwijfeld een hoop leren en ontdekken.’

De gemeente zoekt het dus eerder in marketing en gebiedsmanagement dan in functiewijziging. Het geactualiseerde bestemmingsplan van 2013 staat hoofdzakelijk bedrijvigheid en kantoren toe; (tijdelijk) wonen in leegstaande gebouwen wordt niet toegestaan vanwege de milieuregels. Een hotel en congrescentrum zijn onder voorwaarden wel mogelijk.

In het AD voorspelt Marco Clarijs van CBRE dat de komende jaren meer bedrijven Rivium en Brainpark zullen verlaten, omdat ze voorkeur hebben voor een centrale locatie. De huurcontracten werden voor de crisis gesloten en lopen binnenkort af. Clarijs verwacht dat de leegstand richting de 50% gaat.

De Metropoolregio Rotterdam Den Haag blijft in zijn Agenda Kantoren 2015–2020 positief over de kansen voor Rivium en het aangrenzende kantoorgebied Fascinatio. ‘Deze locatie is qua ruimtegebruik nog steeds een economisch belangrijk vestigingsgebied. De ligging tussen het oostelijke maritieme achterland (scheepsbouw) en Rotterdam (university district) biedt perspectief om in te spelen op diverse marktsegmenten. De oriëntatie op nieuwe marktontwikkelingen en de sterke positie in de ICT bieden kansen om Rivium in afstemming met Fascinatio en andere regionale locaties nieuwe impulsen te geven.’

Rijswijk
De totale kantorenvoorraad in Rijswijk is met 958.000 m² nog groter dan die van Amersfoort, Groningen of Den Bosch, terwijl de zelfstandige gemeente binnen de Haagse regio maar 50.000 inwoners telt. De leegstand is 24% en het aanbod van 230.000 m² is groot in verhouding tot het totale aanbod in de Haagse regio (inclusief Zoetermeer en Delft 1,2 mln m²). In de Hofstad zelf is 533.000 m² kantoorruimte in aanbod en de leegstand ligt met 13% lager dan het regiogemiddelde.

Rijswijk zit echter niet stil en streeft actief naar nieuwe huurders dan wel transformatie. Rijswijk nodigt partijen met structurele leegstand uit om samen alternatieve scenario’s voor incourant commercieel vastgoed te verkennen. De gemeente ziet kansen voor kantoortransformaties naar onder andere woonfuncties voor internationale studenten van de TU Delft en starters op de woningmarkt. Daarnaast positioneert Rijswijk zich als overloopgebied voor groeiende start-ups die voortkomen uit incubators als Yes Delft, Robovalley of HSD.

Op het bedrijventerrein Plaspoelpolder heeft dit al tot concrete resultaten geleid. De leegstand (kantoren en bedrijfsruimte) is van 30% in 2012 naar 21% in 2015 gegaan. Dit is mede te danken aan de komst van zonnepanelenproducent Exasun, gebouwtransformaties naar onder meer studentenhuisvesting en leisurefuncties (Serpo, La Playa, Monkey Town en Escape Room) en dienstverleners waaronder Ziggo, Emerson, BDO, Bergman Kliniek en de Kliniek voor Oogheelkunde. Naast corporate bedrijven zoals Shell, TUI Travel, Kiwa en het European Patent Office (dat momenteel een nieuw kantoor laat bouwen) huisvest de Plaspoelpolder ook uiteenlopende MKB-bedrijven, zakelijke dienstverleners (vooral gericht op ICT, recruitment en de petrochemie) en handelsbedrijven. Rijswijk wil de Plaspoelpolder langzaam veranderen naar een veelkleurig werklandschap met ruimte voor werken, wonen, leren en recreëren. Dit is vastgelegd in een toekomstvisie die deze zomer ter inzage lag. De oost- en westzijde van het gebied lenen zich voor verblijven, terwijl werken in het middengebied centraal blijft staan. Zo is het voor het havengebied nodig om de bestemming aan te passen. De provincie Zuid-Holland is gevraagd hieraan mee te werken. De markt is echter aan zet bij de transformatie; de gemeente zal het proces faciliteren.

De gemeente Rijswijk gaat de leegstand te lijf door onder andere de onroerendezaakbelasting (ozb) voor gebruikers van kantoor-, horeca- en winkelpanden af te schaffen. Het ozb-tarief voor eigenaren gaat fors omhoog. Rijswijk wil zo de markt stimuleren om de leegstand aan te pakken, want in dat geval kan de eigenaar de ozb niet doorberekenen aan de huurders.

Ook het gebied rondom winkelcentrum De Bogaard moet van kleur gaan veranderen. Een mooi voorbeeld is het voormalige kantoor van de Hollandse Beton Groep, op de hoek van de Generaal Spoorlaan en de Prinses Beatrixlaan. Op die plek gaat Syntrus Achmea Real Estate & Finance ongeveer 550 appartementen realiseren.

Omdat de kantorenleegstand een grensoverschrijdend probleem is, heeft de Metropoolregio Den Haag–Rotterdam een Agenda Kantoren 2015–2020 opgesteld. Daarin wordt gesteld dat voor een substantieel deel van het incourante (kantoor)vastgoed de sloopkogel als enige reële remedie geldt.

Amersfoort
Sinds 2010 is de kantorenleegstand in Amersfoort omhoog gegaan van 16% naar 26%. Het recente vertrek van drie grote corporates (Achmea, De Amersfoortse en AkzoNobel) heeft grote impact op de Amersfoortse markt, die er toch al minder goed voor stond dan Utrecht en Amsterdam. Bij elkaar opgeteld hebben ze 50.000 m² teruggegeven aan de markt. Achmea heeft vorig jaar zijn personeel dat werkt voor de merken Avéro Achmea, Zilveren Kruis Achmea en Agis verhuisd naar Leusden. Achmea heeft dit voormalige hoofdkantoor van Levob in eigendom, terwijl het kantoor naast het station huur betrof. AkzoNobel heeft nu alle activiteiten samengebracht in het nieuwe hoofdkantoor op de Zuidas en De Amersfoortse is onder één dak gekomen met moeder ASR op Rijnsweerd in Utrecht.

Momenteel wordt 249.000 m² van de totale voorraad van 855.000 m² in Amersfoort te huur aangeboden. Daarvan is 40% langer dan drie jaar in aanbod. De gemeente staat vanwege het overaanbod voorlopig geen nieuwbouw meer toe. De nieuwbouwplannen voor het kantorenpark Podium langs de A28 (bij Vathorst) zijn in de ijskast gezet, alleen de gebouwen van VolkerWessels en hypotheekdienstverlener Stater zijn gerealiseerd.

De leegstand concentreert zich in het centrum en op bedrijventerrein De Hoef bij station Amersfoort Schothorst. De gemeente streeft naar functiemenging, mits de milieuvergunningen van bestaande bedrijven niet worden beperkt. Ook stimuleert ze het ombouwen naar woningen, onder andere door de bestemmingswijziging makkelijker te maken. Tot 2021 moeten er 2000 woningen bijkomen in de Keistad, dus de vraag is groot.

Voor De Hoef wordt de mogelijkheden onderzocht om woningbouw te realiseren binnen een grotere gebiedsontwikkeling. Behalve De Hoef zijn er ook op andere locaties wellicht mogelijkheden om kantoorgebouwen te transformeren naar (sociale) woningbouw. De markt is aan zet; de gemeente stimuleert en faciliteert alleen. Een van de eerste resultaten is een pand aan de Stadsring (3500 m²), waarin corporatie de Alliantie 54 appartementen heeft gerealiseerd. Een integrale aanpak van de kantorenleegstand moet dit jaar nog gestalte krijgen. Ondernemers hebben alvast Amersfoort Business District opgericht, dat het centrumgebied beter op de kaart moet zetten. De gemeente gaat het Stationsplein herinrichten.

Vastgoedadviseur Dynamis typeert de ontwikkelingen op Amersfoortse markt als ‘zorgelijk’, maar ziet wel beweging doordat er kleine bedrijven en zzp’ers bijkomen die op zoek zijn naar ruimte. De nieuwe contracten die worden getekend betreffen veelal kleine metrages. De gemiddelde huurtransactie was in Amersfoort vorig jaar 350 m².

Vastgoedadviseur Dynamis verwacht dat de leegstand niet direct zal krimpen, gezien het feit dat er in Amersfoort meer kantoorruimte op de markt komt dan er wordt opgenomen. Alleen door middel van onttrekkingen voor transformaties is het mogelijk het overaanbod op de Amersfoortse kantorenmarkt te verkleinen.