Groeimarkten zoals Turkije brengen de nodige beleggingsrisico’s met zich mee. Het afgelopen halfjaar werd de ernst hiervan duidelijk
Door Elvan Bayraktaroglu
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 26 augustus 2016
Ongeregeldheden in Turkije, waaronder verschillende aanslagen en een poging de regering omver te werpen, komen de economie duur te staan. De kosten in Turkije lopen al op tot ver boven de $ 100 mrd. Belegger Vastned en ontwikkelaar Multi zijn actief op de Turkse retailvastgoedmarkt, en over één ding zijn beide partijen het roerend eens: een groeimarkt brengt risico’s met zich mee.
Het beloofde land
Vastned betrad de Turkse retailvastgoedmarkt bijna tien jaar geleden, toen het bedrijf het Elysium Shops shopping centre in Istanbul aankocht voor € 9,7 mln. De Turkse portefeuille zou groeien tot maximaal 10% van de totale vastgoedportefeuille (in 2006 € 1,6 mrd). Interessant waren vooral leegstaande panden voor herontwikkeling. Hans Pars, destijds chief investment officer van Vastned, liet bij de aankoop van het eerste Turkse object weten dat Vastned een portefeuille wil opbouwen die bestaat uit vastgoed dat een hoger rendement levert dan de overige objecten in portefeuille. Het grootste risico was destijds vooral de instabiele Turkse lira. Vastned probeert een deel van het risico af te dekken door Turkse retailers de huur in dollars of euro’s te laten betalen en de investeringen in dollars te laten financieren.
Naast Turkije werden tien jaar geleden ook Roemenië en Griekenland als potentiële kernmarkt gezien. Het jaar daarop bleken investeringen in deze landen echter steeds minder interessant. Turkije daarentegen, was het nieuwe beloofde land. De upside lag vooral bij de Turkse demografie. De omvangrijke en vrij jonge Turkse bevolkingsgroep zou naar verwachting bijdragen aan de grote economische groei en daardoor tegenwicht bieden als de Europese portefeuille een ietwat tragere omzetgroei liet zien. De Turkse economie groeide namelijk gemiddeld met 5%, terwijl de economie in de eurozone met moeite de 2% naderde. Het Turkse begrotingstekort baarde Vastned nog wel zorgen, maar de retailbelegger hield zichzelf voor daar voor de langere termijn te zitten.
In 2007 kocht Vastned voor bijna € 13 mln nog twee winkelpanden in Istanbul in de populaire winkelstraat Istiklal Caddesi. Al snel bleek dat huurvrije periodes en incentives in de Turkse winkelstraten bijna niet aan de orde waren, terwijl in België en Spanje deze freebies steeds meer opliepen ten opzichte van het voorgaande jaar.
Omslag
Het jaar daarop in 2008 sloeg het beeld om. Vastned liet weten het aankoopproces in Turkije teruggeschroefd te hebben, ondanks goedlopende winkels in de binnenstad. In 2009 kromp de Turkse economie met 4,7%. 2010 was echter weer een topjaar, en Vastned vulde de Turkse portefeuille met nog eens € 48 mln aan winkelpanden. In 2010 stoomde de economie gewoon door. ‘Turkije is weer booming!’, aldus Reinier van Gerrevink, ceo Vastned, destijds in het jaarverslag. Het volume Turks vastgoed klom ondertussen tot boven de € 100 mln. Nieuwe huurcontracten werden tegen hogere huurprijzen afgesloten en van afwaarderingen was geen sprake. In 2012 moest Vastned in totaal ruim 6% afwaarderen op de gehele portefeuille. In Spanje ging er toen ruim 22% aan waarde verloren. Ook in Nederland en Frankrijk liep de waarde van het vastgoed terug. In Turkije daarentegen steeg de portefeuille bijna met 3% in waarde.
In 2012 werd Turkije op vastgoedbeurzen wereldwijd nog geroemd als country of honour. Turkije zette daarop de deuren voor vastgoedbeleggers wagenwijd open. Op de Mapic werden in 2012 wel dertien bijeenkomsten gehouden over Turkije als investeringsland. Turkije trekt niet alleen Europese beleggers aan, ook veel beleggers uit Azië en uit de golfregio investeren graag in Turks vastgoed. Meer dan de helft van de buitenlandse vastgoedbeleggers in Turkije komt uit het Midden-Oosten.
Een jaar later braken de rellen uit in Gezi Park. De Turkse lira stond onder druk en nieuwe verkiezingen lagen op de loer. Weer moest Vastned afwaarderen en de Turkse portefeuille ontkwam er dit keer ook niet aan. In 2014 waren de Turkse winkelpanden bijna volledig verhuurd en Vastned vestigde zijn hoop op voorspellingen dat de consumentenbestedingen tot 2016 met 2,4% zouden toenemen.
De vergelijkbare brutohuurgroei in Turkije kwam twee jaar geleden echter weer uit op ruim 9% en stak daarbij met kop en schouders uit boven de portefeuille. Dat jaar werd enkel op de Nederlandse winkelpanden afgewaardeerd. Vorig jaar daalde de Nederlandse portefeuille eveneens als enige in waarde.
Inflatie
De couppoging devalueerde de Turkse lira ten opzichte van de dollar tot een historisch dieptepunt. Kredietbeoordelaar S&P verlaagde daarop de outlook van Turkije naar negatief. Dit betekent dat het hogere leningskosten met zich meebrengt omdat het land voor een financier minder kredietwaardig is.
Begin augustus viel de Turkse lira nog verder terug, toen de inflatie verder was opgelopen dan verwacht. De Turkse centrale bank bracht het renteniveau kort na de mislukte staatsgreep met 0,25% terug tot 8,75%.
De Turkse president Recep Tayyip Erdogan heeft investeerders ervan verzekerd dat Turkije een veilige investeringsregio is. Sinds 2003 hebben buitenlandse beleggers meer dan 150 miljard dollar geïnvesteerd in het land, waaronder $ 16 mrd vorig jaar. Turkije is grotendeels afhankelijk van export en haar grootste handelspartner is de Europese Unie.
Reuters polste eind juli 41 economen en analisten, zowel binnen als buiten Turkije, en zij verwachten dat de economische groei van Turkije dit jaar uitkomt op 3,5% in plaats van de eerder verwachte 4,5–5%. Afgelopen mei daalde het aantal buitenlandse bezoekers meer dan 33%, de sterkste daling in 22 jaar.
Sinds 2014 houdt Vastned de geopolitieke ontwikkelingen in Turkije extra in de gaten. De afgelopen tweeënhalf jaar heeft Vastned niet meer in Istanbul geïnvesteerd. Het afgelopen halfjaar daalde de Nederlandse portefeuille iets, terwijl de Turkse winkelpanden € 3,5 mln minder waard werden als gevolg van de huidige instabiele situatie in het land. Vastned heeft in Turkije negen winkels met een totale waarde van € 130 mln.
Hoewel Vastned even pas op de plaats maakt in Istanbul is de belegger geenszins van plan om zich uit de regio terug te trekken. Ondanks verschillende ongelukkige en dramatische situaties in de drukke winkelstraten en omgeving, liggen de winkelpanden op de beste locaties van Turkije en zijn ze tot aan de nok verhuurd.
Meer rendement
Een andere actieve Nederlandse partij in Turkije is Multi Corporation. De retailontwikkelaar had een goede neus voor sterke economische groeivooruitzichten, ging ook uit van een sterke bevolkingsgroei en het steeds ruimere besteedbare inkomen van de consument. In tegenstelling tot West-Europa was er in Turkije meer rendement te halen uit winkelcentra, die overigens ook sneller en minder bureaucratisch dan in Nederland werden ontwikkeld.
De ontwikkelaar werd in 2013 door Blackstone overgenomen en sindsdien is Multi verantwoordelijk voor het beheer van onder ander de Turkse vastgoedportefeuille. Een jaar voordat Multi werd ingelijfd, startte de ontwikkelaar nog met de bouw van winkelcentrum Forum Gaziantep in Zuidoost-Turkije. Het bedrijf kondigde destijds tegelijkertijd aan nog aan vijf nieuwe winkelcentra in Turkije te bouwen. Multi had toen al tien winkelcentra in Turkije ontwikkeld en met deze zes nieuwe in de pijplijn werd de waarde van deze retailportefeuille geschat op ruim € 4 mrd.
Medio 2012 nam Blackstone de hele Turkse portefeuille over van Redevco. Het ging om Gordion Shopping Center in Ankara, Erzurum Shopping Center en Magnesia Shopping Center in Manisa. Redevco had eind 2001 al een nieuwe strategie aangekondigd en de Turkse winkelcentra pasten niet meer in dat beeld. De focus van Redevco verschoof naar de kernmarkten van het bedrijf. Na verkoop van de Turkse retailportefeuille hing Redevco ook de ontwikkelactiviteiten in de wilgen. De winkelportefeuilles van Multi en Redevco werden samengevoegd.
Aanhoudend sterke groei
Wat voor consequenties hebben de huidige Turkse ontwikkelingen op de strategie en huuromzet van Multi? ‘Uit de tweedekwartaalcijfers van Multi blijkt dat we amper geraakt zijn door de mislukte coup en eerdere aanslagen in Turkije’, zegt Jaap Blokhuis, ceo van Multi. Multi heeft in Turkije 12 grootschalige winkelcentra in portefeuille, verspreid over het land. De afgelopen 12 maanden realiseerde de Turkse portefeuille een omzetgroei van meer dan 10%. ‘Het enige centrum waar we een lagere omzetgroei zien, is Forum Istanbul. Dit centrum is meer afhankelijk van toerisme. De overige winkelcentra laten, ondanks de tragische gebeurtenissen, een aanhoudend sterke groei zien’, aldus de ceo van Multi. Blokhuis voegt eraan toe dat winkelbestedingen ook door overheidsmaatregelen zijn gestimuleerd. ‘Zo is onlangs het minimumloon verhoogd met 30%, waardoor het bestedingsniveau van een groot aantal Turkse consumenten omhoog is gegaan. Hier staat wel tegenover dat de kosten van de retailer stijgen. Ook speelt de nieuwe Turkse retailwet een rol. Dit houdt onder andere in dat bepaalde kosten niet meer kunnen worden doorbelast’, aldus Blokhuis.
De ceo wijst erop dat het leeuwendeel van de bezoekers van de winkelcentra uit Turkse consumenten bestaat. Van het toerisme hoeft Multi het niet te hebben. ‘Na de dramatische gebeurtenissen in de afgelopen periode constateren we dat het aantal bezoekers van de winkelcentra in de zomerperiode juist is toegenomen. We zien dat Turken vanwege al deze gebeurtenissen minder buiten eigen land op vakantie gaan, waardoor er meer lokaal wordt uitgegeven.’
Wat betreft nieuwe ontwikkelingen, maakt Multi in Turkije pas op de plaats. ‘Onze aandeelhouder Blackstone ziet liever dat we in bestaande centra investeren dan dat we nieuwe winkelcentra realiseren. Wij werken volop aan het versterken van de bestaande projecten’, aldus Blokhuis.
