Vijf voormalige werknemers van SNS Property Finance zijn in opspraak gekomen door de mogelijk te lage aankoopprijs bij een vastgoedtransactie met zorginstelling Warande. Een reconstructie op basis van bronnen van NRC, de Nieuwsbode uit Zeist, RTV Utrecht en klokkenluider mr. Thijs Heslenfeld.
Warande verkocht vorig jaar in Zeist 23 sociale ouderenwoningen voor € 3,8 mln aan Valckenhof Zeist BV, een voor deze gelegenheid opgerichte vennootschap van vijf voormalige werknemers van SNS Property Finance.
Zij betaalden omgerekend € 165.000 per woning en verkochten vervolgens binnen een jaar drie woningen voor gemiddeld € 409.000. Als deze lijn wordt doorgetrokken, zou Valckenhof Zeist voor de 23 woningen 23 x € 409.000 kunnen incasseren, oftewel € 9,4 mln. Daarmee zou de bv op een investering van € 3,8 mln ruim € 5,6 mln winst maken, oftewel bijna 150%.
Zaten de zorginstelling, de toezichthouder en de taxateur te slapen, of is er sprake van kwade trouw?
Niet ongebruikelijk
Op het eerste gezicht heeft de zorginstelling een niet ongebruikelijke route gevolgd. Warande schakelde vastgoedadviseur Capital Value in, specialist in de verkoop van woningportefeuilles. Capital Value stuurde 141 partijen een verkoopbrochure. Daarvan vroegen er 35 informatie op en uiteindelijk werden drie serieuze biedingen uitgebracht.
De toezichthouder, het College Sanering Zorginstellingen (CSZ), moet toezien op een transparant proces en een marktconforme prijs. Het CSZ blijkt dit toezicht te hebben uitbesteed aan een zogenoemde ‘externe gemachtigde’. Deze gemachtigde is in dit geval geen fulltime onafhankelijke toezichthouder, maar iemand met een eigen projectontwikkelingsmaatschappij op het gebied van appartementen, Amare BV, niet te verwarren met het Haagse muziekcentrum.
Uitpondverbod
Deze gemachtigde en een interne beleidsmedewerker hebben onduidelijkheid laten ontstaan over een uitpondverbod dat van grote invloed is op de prijs. De toezichthouder zegt ervan uit te zijn gegaan dat zo’n verbod bestond en dat de woningen dus niet afzonderlijk mochten worden verkocht.
Het veronderstelde uitpondverbod verklaart een belangrijk waardeverschil. Met een huurstroom van € 200.000 is de aankoopprijs van Valckenhof Zeist met zo’n 19 keer de huur redelijk marktconform. Bijzonder is dat Valckenhof Zeist inmiddels drie woningen afzonderlijk heeft verkocht. Als er inderdaad geen uitpondverbod geldt, komt de aankoopprijs van de portefeuille in een ander daglicht te staan.
Vastgoedadviseur Capital Value beroept zich volgens de gemachtigde op de Huisvestingsverordening regio Utrecht 2023, waarin zou staan dat de woningen niet uitgepond mogen worden maar blijvend verhuurd moeten blijven. De gemachtigde stelt de verordening wel te kunnen vinden, maar de betreffende passage niet. Hij schrijft hierover een notitie, maar meldt die vervolgens niet aan de raad van bestuur van Warande. Sterker nog, hij schrijft een advies om de verkoop als hamerstuk goed te keuren.
Hij werkt samen met een interne beleidsmedewerker die zich in de stukken manifesteert als ‘toezichthouder’. Samen zorgen zij ervoor dat de onduidelijkheid over het uitpondverbod geen invloed heeft op de transactie met Valckenhof.
Deze gang van zaken valt te reconstrueren uit stukken die Heslenfeld in het kader van de Wet open overheid heeft opgevraagd en die in bezit zijn van PropertyNL. De naam van de gemachtigde is in zijn eigen notitie en in het verkoopadvies zwartgelakt.
Klokkenluider
Klokkenluider Heslenfeld zegt dat er meer aan de hand is dan alleen de kwestie rond het uitpondverbod. Hij denkt dat de beleidsmedewerker en de gemachtigde het verkoopproces niet in het belang van Warande hebben laten verlopen.
Behalve Valckenhof Zeist was er namelijk een institutionele bieder die uiteindelijk hetzelfde bedrag van € 3,8 mln bood. Deze partij deed volgens Heslenfeld wel toezeggingen over het behoud van de sociale huur en het respecteren van de antroposofische woongemeenschap. Als Valckenhof deze toezeggingen niet heeft gedaan of niet is nagekomen, had Warande volgens hem de koop beter aan de institutionele partij kunnen gunnen.
Zaak beschouwd als afgedaan
Wat is de stand van zaken? De zelfstandige Amersfoortse taxateur Jan Willem Smedema zegt op basis van het uitpondverbod te hebben getaxeerd. Bestuurder Dirk Boomstra van Warande zegt tegen NRC de zaak als afgedaan te beschouwen.
Het College heeft landsadvocaat Pels Rijcken ingeschakeld in verband met verdere Woo-verzoeken. De zaak krijgt ongetwijfeld een vervolg, waarbij de rol van zowel de zorginstelling als de toezichthouder centraal zal staan.
Artikelen in de omgeving:
