Gertjan van der Baan, ceo Vesteda: Het vertrouwen is weer terug

In 1994–1996 legde ik, toen algemeen directeur van ABP Woningfonds, de basis voor het huidige Vesteda. Dat wil zeggen dat we voorbereidingen troffen voor de loskoppeling van ABP en zo goed en zo kwaad als het ging probeerden de introverte organisatie ervan te overtuigen dat het succes grotendeels afhangt van een tevreden klant. Mijn marketingverhalen sloegen overigens in het begin maar moeilijk aan.

Ik heb na mijn vertrek altijd een goede band gehad met mijn opvolgers en met de trouwe organisatie. Lange tijd troffen we elkaar nog bij de jaarlijkse volleybaltoernooien. Voor PropertyNL heb ik al mijn opvolgers geïnterviewd, achtereenvolgens Henk Hilverink, Huub Smeets en Arjan Schakenbos, waarbij ik vaststelde dat het met Vesteda’s marketing/klanttevredenheid in ieder geval dik in orde was.

De gulden middenweg

En nu is Gertjan van der Baan al ruim drie jaar ceo van Vesteda. Hij past in de reeks en ik ben benieuwd naar zijn verhaal. We kennen elkaar niet en dat maakt het extra bijzonder.

Gertjan wordt geboren in Utrecht. Zijn moeder is orthopedagoge en zijn vader kernfysicus, dus dan moet je in de buurt van Petten wonen. Daarom verhuist de familie al snel naar Schoorl en brengt Gertjan zijn jeugd door in een magische omgeving met zee, strand en duinen.

Het gaat wel aardig met het leren, en Gertjan stoot dan ook moeiteloos door naar het VWO in Alkmaar, alwaar hij in 1987 het diploma krijgt uitgereikt. Dan weet hij niet wat hij verder moet gaan doen. Om tijd te winnen kiest hij Bedrijfseconomie aan de Erasmus Universiteit in Rotterdam. Volgens Gertjan zit dat mooi tussen alfa (moeder) en bèta (vader) in, en economie is altijd handig. Tijdens zijn studie rijpt langzaam het besef dat hij er wel iets mee kan, en hij studeert af in Financiering en Belegging.

Dan volgt een mooie baan bij Kempen, waar hij eerst rente- en valutarisico’s van de bank analyseert en indekt. Later (1996–2002) wordt hij senior manager corporate finance, en en passant wordt hij nog even RBA (register beleggingsanalist). Gertjan heeft niet de minste klanten: onder andere Alpinvest, Ahold, Geveke Free Record Shop en Van Herk.

Van adviseur naar ondernemer

Kennelijk doet hij het goed in de ogen van de heer A. van Herk, eigenaar van de vooraanstaande Van Herk familie-investeringsmaatschappij, want Gertjan wordt gevraagd in dienst te komen bij de club, met als eerste taak Nationaal Grondbezit gezond te maken/te saneren. Hij pakt de uitdaging op (van adviseur naar ondernemer) en wordt voorzitter van de raad van bestuur van Nationaal Grondbezit. Als zodanig wordt hij ook voorzitter van de RvC van bouwbedrijf Panagro en van een tiental technische handelsondernemingen in binnen- en buitenland, die moeten worden verkocht. Dat lukt allemaal. Er komt een syndicaatslening en de afgeslankte onderneming wordt in Rotterdam samengevoegd met de Van Herk Groep.

Naast deze taak wordt Gertjan ook benoemd tot directeur Van Herk Groep en vanaf 2009 wordt hij ceo van de Van Herk Groep te Rotterdam. Hij rapporteert direct aan de aandeelhouder en zet het family office op. Processen worden geprofessionaliseerd, investeringen in private equity en beursgenoteerde ondernemingen worden geïntensiveerd (zowel aan de front-office- als de back-officekant), doorgaans in de sectoren Biotech, Bouw en Vastgoed, Energie en Financiële Dienstverlening.

Bij Van Herk komt Gertjan in aanraking met vastgoed, technische bedrijven, investeren/beleggen en ook met het pensioenfenomeen, wanneer hij in het bestuur betrokken is bij de liquidatie van het eigen pensioenfonds en de medewerkers op vrijwillige basis en onder aantrekkelijke voorwaarden onderbrengt bij NN.

Ceo met ervaring

Als Vesteda in 2013 een ceo zoekt met de bekende ervaring, maar bovenal een ondernemer, dan is Gertjan klaar voor deze mooie job. ‘De woningportefeuille van Vesteda is vijf keer die van Van Herk, en ik zag dat er daadwerkelijk een ondernemer nodig was en dat ik de lessen van Aat van Herk zelfstandig in de praktijk kon brengen’, zegt hij.

Gertjan treedt aan in januari 2014. Er is genoeg te doen: strategie herijken, aandeelhouders enthousiasmeren en nieuw vertrouwen geven, de organisatie richten op de strategie en nieuw elan inbrengen. En bovenal moet er in klanten geïnvesteerd worden. Na een interim-cfo (mijn oud-collega Rob Vroom) is Frits Vervoort nu een vaste waarde als cfo en hij vormt samen met Gertjan de managing board.

De tijd zit mee sinds de komst van Gertjan, vooral in de grote steden, maar bovenal in Amsterdam en ook wel Rotterdam. Daar heeft Vesteda mooie projecten, ook in het topsegment. Eerdere afboekingen kunnen gedeeltelijk worden teruggehaald, is de verwachting. De verkoop policy wordt bijgesteld door het terugdraaien van een grote verkoopopdracht van 2600 woningen.

Ook wordt besloten het property management weer naar binnen te halen. Aanvankelijk was deze grote en destijds dure afdeling buiten geplaatst met de bedoeling op termijn op eigen benen te staan. Door de jarenlange ervaring met Vesteda-huurders en -projecten zou dat zonde zijn geweest. Een schat van ervaring staat nu ten dienste bij beslissingen over nieuwe investeringen, maar ook bij het updaten van de portefeuillestrategie, en op evoluerende basis.

Midden in de markt

Astrid Schlüter is director Operations en is met haar afdeling verantwoordelijk voor klanten en property/asset management en dus uiteindelijk voor de optimale huurstroom. De afdeling maakt steeds meer gebruik van digitale informatie, helpt huurders met allerlei adviezen, richt zich op de band met de klant en vormt zo een ‘unique information point’ voor de algehele beleidsvorming. Vesteda Operations beschikt over acht kleine regiokantoren. Het staat zo midden in de markt en kan waar nodig snel reageren.

Terwijl een aantal jaren terug verkopen eerder kwam dan kopen, is het tij inmiddels gunstig gekeerd. De aandeelhouders hebben er weer vertrouwen in en hebben in totaal € 700 mln geïnvesteerd in Vesteda, in twee transacties (in 2015 en zeer recent). Onder leiding van director Acquisitions Pieter Knauff (Van Kempen/Van Herk) graast diens afdeling de markt zorgvuldig af, en niet zonder succes. In 2016 zijn 600 units toegevoegd aan de portefeuille en ultimo 2016 bedroeg de pijplijn nieuwe projecten maar liefst 1150 units. Vesteda doet ook mee – al of niet in combinatie – met tenders. ‘We kozen er dit jaar voor om maar eens weer op de Provada te staan. We laten daar aan de markt, aandeelhouders, gemeenten en collega-bedrijven zien dat we er zijn, stralend met bekende en nieuwe mensen. Samen hebben we één doel: Vesteda sterker maken in het belang van bestaande en nieuwe huurders en participanten’, zegt de ceo.

Nadruk op het middensegment

Terug naar Gertjan van der Baan, bedrijfseconoom en ondernemer. Hij heeft lol in zijn werk, dat straalt hij uit. Hij praat over de driehoek huurders–participanten–medewerkers. Optimaliseren, dingen in beweging zetten die de driehoek versterken, evolueren. Dat bekijkt hij van boven af, maar hij brengt de boodschap ook op de werkvloer. Hij laat onder leiding van Hans Touw, director Portfolio Strategy, een maatschappelijke kosten–batenanalyse van woningen in verschillende huurcategorieën doen. Dan blijkt dat niet de dure klasse, maar woningen met huren tussen € 800 en € 1000 op den duur het beste zijn voor de leefbaarheid, betaalbaarheid en voor de economie van de stad. Die boodschap draagt Vesteda extern uit.

Vesteda heeft ongeveer 23.000 units. In mijn tijd waren dat 60.000 woningen; waar zijn ze gebleven? De waarde van het bezit is € 4,5 mrd (in 1995: ƒ 6 mrd). Geleend geld bedraagt € 1,2 mrd en dat is een mooie verhouding, lijkt me (voordeel rendement versus risico). Op mijn vraag of Vesteda ook iets in het buitenland doet, zegt Gertjan: ‘Wij hebben buitenlandse investeerders en die hebben ons gekozen vanwege onze focus op Nederlandse woningen.’ Trots is hij op het behaalde rendement in 2016: Vesteda scoorde nooit hoger, i.c. 20,3% integraal. Opmerkelijk is het directe rendement van 5,4%. Dat is stevig en is altijd goed; binnen is binnen. De huren stegen onlangs wel wat sneller dan dat er waardestijging werd toegekend, maar het is een blijk van goed beleid.

De visie of missie van Vesteda is kinderlijk eenvoudig: het voorzien in de huidige en toekomstige woonwensen van huurders in Nederland, die woonruimte willen boven het sociale segment met de nadruk op het middensegment.

‘Als mensen – om welke reden dan ook – willen verhuizen, willen wij ze elders in de buurt passende ruimte bieden (‘band met de klant’)’, stelt de ceo. ‘Dat is een van mijn dromen.’

Dan de slotvragen

Heb jij een chauffeur? ‘Nee, alleen soms een student na een receptie of diner. Ik heb een zelfrijdende auto, gebaseerd op GPS/radar/kunstmatige intelligentie. Hij leert steeds bij en vergeet nooit iets. Dat is mijn hobby. Drieëntwintig jaar geleden schreef ik al een scriptie over KI, nu is het zeer actueel. Ik kom echter vaak op de fiets uit Amsterdam-Oost. Daar ben ik altijd blijven wonen.’

Ik denk: ik begin maar niet over Feyenoord. En ja hoor, Gertjan is seizoenkaarthouder bij 020 en actief geweest als coach bij AFC. Hij is gek op schaatsen, hoopt de Elfstedentocht nog een keer uit te rijden en is actief als bestuurslid bij de Amsterdamsche IJsclub (goede doelen) en weekschaatser op de Jaap Eden Baan.

Integriteit en compliance: dat zit wel goed bij Vesteda, denk ik. We zijn er niet echt op ingegaan. Ik denk dat deze vraag een beetje achterhaald is. Gelukkig maar.

En dan duurzaamheid. ‘Vesteda heeft uitgebreide programma’s, maar je moet wel zaken relativeren’, zegt Gertjan. ‘We hebben een tamelijk oud bestand en dat kunnen we wel verkopen, maar dan zitten particulieren en partijen ermee die waarschijnlijk minder kunnen of willen doen dan wij. Relatief doen we een heleboel. Het is voor ons veel moeilijker dan voor partijen die veel nieuwbouw hebben en hun oude bezit verkopen.’

Neem de aankoop van Vesteda in 2014 (uit een tender) van Rochdale: een woongebouw uit de jaren zestig aan de Boelelaan in Amsterdam. ‘Het gebouw wordt intensief gestript en verbeterd. We gaan met de duurzaamheidscertificatie van F naar B, een superprestatie op zich. We gaan met het hele Vesteda (hoofd)kantoor, bestaand uit 120 mensen, beneden zitten. De rest, boven ons, is middenklasse huur.’

Gertjan lijkt me geen architectuurfreak. ‘Nee, ik houd wel van mooie dingen hoor, maar dan geheel ten dienste van het welzijn van de huurder, van de algehele leefbaarheid en de lifetime cost of ownership.’

Tot slot blijkt dat de heer G.S. van der Baan, tot 2014 niet zo bekend, naast Dick van Hal (voorzitter) is benoemd tot vicevoorzitter van de IVBN, met als portefeuille Wonen. Een mooie waardering van de vakbroeders. Proficiat IVBN en Gertjan!

Als ik Amsterdam verlaat en langs de Arena rijd op weg naar de Utrechtse Heuvelrug, dan denk ik: ‘Gertjan maakt eigenlijk deel uit van een nieuwe generatie ceo’s. Laat ze maar komen, goed voor onze branche!’

Over Gertjan van der Baan
Gertjan van der Baan (49) wordt geboren in Utrecht en groeit op in Schoorl. Hij studeert Bedrijfseconomie aan de Erasmus Universiteit in Rotterdam en begint zijn carrière bij Kempen. In 2002 wordt hij directeur Van Herk Groep en voorzitter van de raad van bestuur van Nationaal Grondbezit. In 2014 wordt hij ceo van Vesteda. Onlangs is hij benoemd tot vicevoorzitter van de IVBN, met als portefeuille Wonen.

Anne Bodzinga
Anne Bodzinga (1947) – voormalig topman BPF Bouwinvest – interviewt voor PropertyNL grootheden uit de bouw- en vastgoedwereld. Hij doet dat op persoonlijke wijze met mensen die een belangrijke rol spelen of hebben gespeeld.