De 9e Nationale Vastgoeddag stond in het teken van de grote veranderingen die het vastgoed de komende tijd kan verwachten
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 31 mei 2018
Nieuwe huurcontracten die op de balans moeten, te kort aan product voor beleggers, nieuwe data – het is een greep uit de veranderingen die het vastgoed komende maanden te wachten staan, zo bleek op de 9e Nationale Vastgoeddag die Nyenrode Real Estate Center met prof. dr. Tom Berkhout organiseerde in samenwerking met PropertyNL.
KPMG-partner Hans Grönloh trapte af met de nieuwe lease-standaard, waardoor per 1 januari 2019 alle huurcontracten op de balans moeten komen van de huurder. Het gaat alleen al in de VS voor genoteerde fondsen om $ 33 triljoen. Voor huurders worden de balansen langer en moeten allerlei ratio’s opnieuw worden doorberekend. Veel bedrijven zullen niet langer voldoen aan de standaarden van de financiers. Financiers moeten dus nieuwe kengetallen ontwikkelen. Grönloh verwacht ook dat huurders heel anders zullen omgaan met het vastgoed. Beleggers moeten daarop inspelen.
Secundaire locaties
In de wereld van vastgoedfinancieringen staat ook veel op zijn kop, zo liet Philip Zwart van CBRE zien. Volgens hem zijn de tekorten aan betaalbaar en courant vastgoed zo groot, dat beleggers uitwijken naar secundaire locaties, die vroeger niet te financieren waren. De voorwaarden voor financieringen worden echter minder stringent. Zwart wijst op bouwfinancieringen die weer mogelijk worden, de oplopende inkooptarieven en de onder druk staande marges. De toehoorders wezen op het gebruik van standaardaflossing bij Duitse hypotheeknemers, maar dit was volgens Zwart al achterhaald. CBRE bemiddelt inmiddels bij aflossingsvrije leningen bij de vanouds zo conservatieve Duitse partijen.
Bekende Nyenrode-fiscalist prof. René van der Paardt verraste met de ingrijpende btw-consequenties bij transformatie. Transformatie van vooral leegstaande kantoren tot woningen neemt een steeds grotere vlucht, maar kan vervelende fiscale gevolgen hebben, zo waarschuwde Van der Paardt. Als het project wordt gekwalificeerd als een nieuw vervaardigd pand/appartement, dan is 21% btw verschuldigd in plaats van 2% overdrachtsbelasting. De kwestie nieuw/oud houdt de Hoge Raad al jaren bezig, maar nu komt daar een recent ‘Kozuba-arrest’ van het Europese Hof bij. Het Hof legt de lat veel lager en zegt dat ook sprake kan zijn van ‘nieuwbouw’ bij aanpassing van een bestaand gebouw.
‘Believers’
De negende Nationale Vastgoeddag bood ook een interessante confrontatie tussen ‘believers’ van fintech zoals Frank Kerstens van ABN Amro en mensen die niet bang zijn overbodig te worden, zoals Jacques Vos van het Kadaster.
Kerstens – de Real Estate Innovator – is door ABN Amro vrijgemaakt om te onderzoeken wie er overblijft, want accountants, notarissen, controllers en brokers, maar ook bankiers, staan op de lijst om vervangen te worden door de technologische vooruitgang van de blockchain. Dat het nog niet zo’n vaart loopt, blijkt uit de verhoudingen. De bitcoins en andere cryptovaluta vertegenwoordigen weliswaar nu al een waarde van $ 142 mrd, maar de afstand is groot tot bijvoorbeeld goud ($ 6 biljoen), geld ($ 84 biljoen) en $ 217 biljoen aan vastgoed in de wereld. Hoewel het percentage crypto dus heel gering is, neemt een bitcointransactie op dit moment meer dan drie uur in beslag, dus ongeschikt voor een kop koffie, aldus Kerstens. Hij ziet echter een razendsnelle ontwikkeling met gebouwrapporten, transactie-informatie, tokenizatie en smart contracts. Dit zal snel het vak van makelaar, taxateur, financier en notaris beïnvloeden, zo verwacht hij.
Jacques Vos van het Kadaster is ook volop in de blockchain gedoken, maar is nog niet direct een ‘believer’. Hij kent veel gevoeligheden van het opslaan in openbare registers. Zo loopt er een zaak tussen bank, het Kadaster en notaris voor een tikfout bij het overnemen van de akte. De notaris baseerde zich op het register, maar formeel geldt de akte. In de blockchain is het invoeren van de juiste informatie nog een kunst op zich, laat staan dat fouten te verzekeren zijn. Vos worstelt ook met de kwaliteit van data, waar Nederland zich juist internationaal op laat voorstaan: er zijn drie openbare registers met allemaal hun eigen waarheid voor verschillende doeleinden: BAG, WOZ en Kadaster.
Juist veel landen met gebrekkige systemen vestigen hun hoop op de blockchain, maar Vos ziet dat juist mislukken, omdat alles draait om goed standaardisatie, identificatie, privacy en vormen van toezicht. Landen als Honduras, Ghana, Dubai en Brazilië hebben inmiddels minder goede ervaringen, aldus Vos.
Foutmarge taxateurs
Teun van den Dries van Geophy mocht het slotbetoog houden. Hij presenteerde een onderzoek dat aantoont dat de foutmarge van taxateurs veel hoger is dan bij zijn automated valuation-modellen: ruim 10% versus 6% verschil tussen waardering en gerealiseerde verkoopprijs. Uit zijn onderzoeken gedurende acht jaar blijkt dat taxateurs bovendien niets leren. Hun percentage afwijking blijft gelijk, terwijl door machine learning de taxaties van zijn bedrijf (Geophy) steeds beter worden. Bij financieringsaanvragen ligt de taxatie van traditionele taxateurs daarentegen weer erg dicht bij de gewenste financiering (een verschil van 2–3%).
Volgens Van den Dries is commercieel vastgoed op dagbasis te taxeren. Hij noemde als voorbeeld het WTC Amsterdam met 128.632 m², dat op 22 mei 2018 € 802,5 mln waard zou zijn. De portefeuille van het Rijksvastgoedbedrijf met 911.325 m² was op die dag € 2,339 mrd waard, aldus Van Den Dries.
