C&W: Klaarstomen voor beursgang

Het nieuwe Cushman & Wakefield in Nederland telt 550 partners en medewerkers, waarbij het voormalige Zadelhoff domineert

Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 23 oktober 2015

De partners van DTZ Zadelhoff in Nederland sluiten een deal met Cushman & Wakefield op het moment dat de vastgoedmarkt sterk aantrekt en hun nieuwe moederbedrijf naar verwachting op termijn naar de beurs zal gaan.
Cushman & Wakefield verwerft de meerderheid van de aandelen van DTZ Zadelhoff. Dit werd tijdens de Expo Real in München bekend gemaakt. Er zijn geen details bekend gemaakt over de deal, maar naar verluidt ontvangen de 14 partners cash en geen aandelen Cushman & Wakefield. Het ligt voor de hand dat Cushman sleutelfiguren binnen de Nederlandse organisatie bindt doordat ze zich voor een aantal jaren moeten committeren aan de nieuwe organisatie.
Het nieuwe Cushman & Wakefield in Nederland telt 550 partners en medewerkers, waarbij het voormalige Zadelhoff domineert. De rol van het management onder leiding van Jeroen Lokerse (Cushman) en Jeroen de Bruijn (DTZ Zadelhoff) is cruciaal: een belangrijke opgave is het talent op het niveau juist onder de – voormalige – partners voor Cushman te behouden en te versterken. Een fusie tussen twee organisaties zorgt immers altijd voor onrust en het gevaar bestaat dat individuele professionals of – delen van – teams naar de concurrentie zullen overstappen.

Sterke bondgenoot
Daarin heeft Cushman & Wakefield Nederland een sterke bondgenoot: een meester in het identificeren en behouden van talent is het team rond Brett White, tot 2012 ceo van CBRE, onder wiens leiding de expansie van Cushman & Wakefield nu vorm krijgt. Onder zijn leiding groeide CBRE uit tot de grootste vastgoedadviseur ter wereld. White was als ceo van CBRE zeer succesvol in het herkennen en binnenhalen van talentvolle vastgoedadviseurs. Onder zijn leiding maakte CBRE een transformatie door van een traditionele vastgoedadviseur naar een wereldwijde organisatie die een breed palet aan diensten aanbiedt, van investment management tot facilitair management voor een lange reeks bedrijven. White is van plan dat kunststuk te herhalen en Cushman op te stuwen tot een volwaardige concurrent van CBRE en JLL.
De 55-jarige White werd dit voorjaar ceo van Cushman, na de $ 2 mrd grote fusie met DTZ. Hij heeft een forse to-do-list, schreef de Wall Street Journal vorige maand. Naast de integratie van Cushman en DTZ moet de schuldenlast van de onderneming omlaag, moeten de marges omhoog en moet de omzet stijgen – dit alles ter voorbereiding van een verwachte beursgang van Cushman & Wakefield. Dat zou volgens de Amerikaanse pers al in 2017 kunnen gebeuren. In Nederland zou dat aan de kostenkant kunnen betekenen dat het mes verder gezet wordt in kantorennet van Zadelhoff.
Een beursgang is het meest waarschijnlijke exitplan voor de investeringsgroep bestaande uit TPG, PAG Asia Capital en Ontario Teachers’ Pension Plan die het afgelopen jaar Cushman, DTZ en Cassidy Turley in de VS heeft gekocht. White is gewend snel zaken te doen: CBRE werd in 2001 van de beurs gehaald, nam Isignia in 2003 over en ging vervolgens in 2004 weer naar de beurs.
Duidelijk is dat White en zijn team het momentum mee hebben: de mondiale vastgoedmarkt is na de slechte jaren sinds de financiële crisis weer ‘booming’. Dit dreef eerder dit jaar de aandelen van de twee grootste vastgoedadviseurs in de wereld, JLL en CBRE, tot recordhoogte. De verwachting is dan ook dat het consortium niet al te lang zal wachten met een beursgang.
De mondiale fusie van Cushman en DTZ komt op een moment dat er weer sprake is van een gevecht om de meest talentvolle professionals – agency en investeringsmarkten doen het weer uitstekend. Dat zien we ook in Nederland. Zo stapte onlangs Willem Rodermond, de senior partner die het taxatieteam van Cushman & Wakefield aanstuurde, over naar CBRE.
Sinds de fusie met DTZ heeft Cushman zijn hoofdkantoor in Chicago. Het bedrijf heeft nu een gecombineerde omzet $ 5 mrd, slechts iets minder dan JLL ($ 5,43 mrd over 2014), maar een stuk minder dan CBRE ($ 9,05 mrd).

Minder kwetsbaar
Om Cushman gereed te maken voor een beursgang moet het bedrijf de schuldenlast op de balans terugbrengen. Die is grotendeels het gevolg van de golf acquisities door de groep rond TPG. Ook zal de al langer bestaande doelstelling nieuw leven worden ingeblazen om meer inkomsten te krijgen uit vaste jaarlijkse fees en minder uit transactiefees zoals bij agency en beleggingen. Vaste jaarlijkse inkomsten maken het bedrijf minder kwetsbaar voor economische neergang.
In een interview met The Wall Street Journal zei Brett White dat hij de jaarlijks terugkomende omzet vooral wil verhogen door naast transactiediensten meer investment management te gaan doen voor institutionele en andere grote belegggers. Cushman heeft ‘maar’ $ 12 mrd onder management, en loopt daarmee ver achter op CBRE (€ 79,4 mrd) en JLL (€ 51 mrd). Tegen die achtergronden zijn de geruchten dat Cushman in Europa nu zijn zinnen heeft gezet op de overname van BNP Paribas Real Estate (AUM € 20,9 mrd, medio 2015) goed te begrijpen. Dat zou ook in Nederland kunnen leiden tot een verdere consolidatie met het vroegere Holland Realty Partners, dat in 2012 werd overgenomen door BNP Paribas.

Duidelijkheid naar klanten
Nu Cushman & Wakefield en DTZ Zadelhoff in Nederland gaan fuseren is er duidelijkheid voor de klanten geschapen, stelt de top van beide organisaties.
Jeroen Lokerse, ceo Nederland Cushman & Wakefield, over de deal met DTZ Zadelhoff: ‘Toen wij de wereldwijde fusie op 2 september aankondigden, hebben we gezegd dat alle partijen de bedoeling hadden zo snel mogelijk tot een nieuwe manier van samenwerking te komen. Daar hebben we ons aan gehouden. Na het afronden van de overeenkomst kunnen we als één bedrijf werken voor onze klanten in Nederland en hen zo de voordelen bieden van een breder scala aan diensten die we internationaal in huis hebben.’
Jeroen de Bruijn, voorzitter dagelijks bestuur DTZ Zadelhoff Nederland: ‘De voorgenomen integratie van beide bedrijven is goed nieuws voor onze medewerkers en vooral voor onze klanten. We combineren onze sterke regionale en landelijke marktleiderspositie en onze bestaande klantrelaties met een verbeterd netwerk van internationale beleggers en vastgoedgebruikers.’
John Forrester, EMEA chief executive van Cushman & Wakefield: ‘Ik ben erg blij met de aankondiging van deze fusie-overeenkomst. Hiermee brengen we onze business in Nederland op één lijn met die in de rest van onze EMEA-organisatie. Nederland is een essentiële markt in Europa en deze overname is een snel en duidelijk bewijs van onze intentie om het Cushman & Wakefield-platform te blijven verbeteren en uit te breiden.’