Verrassingen bij invulling V&D’s

Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 7 juni 2016

Een gezellig diner met z’n allen was de afsluiting. Huurder Hudson’s Bay Company (HBC), de verhuurders en de adviseurs van beide partijen vierden dat het Canadese warenhuisconcern de komende jaren 20 vestigingen in Nederland gaat openen. De meeste vestigingen komen in de leegstaande V&D-panden.

De eerste vier zijn openbaar gemaakt: er komen vestigingen van Hudson’s Bay aan het Rokin in Amsterdam, in de voormalige V&D’s van winkelcentrum De Barones in Breda en de Heuvelstraat 33 in Tilburg en er komt een vestiging van Saks Off 5th in de Kalvertoren in Amsterdam. Verhuurders zijn Ivy Group (Rokin), Kroonenberg Groep (Kalvertoren en Barones) en Royalton Hill (Tilburg).

Voor de overige 16 vestigingen – meest voormalige V&D’s – zijn al afspraken gemaakt. Omdat de verhuurders hiervan echter voornamelijk institutionele partijen zijn, zoals ASR en Syntrus Achmea, duren de goedkeuringen wat langer dan die van de particuliere beleggers, die sneller kunnen schakelen.

Topshelf
Bij de deals waren en zijn alle grote retail-vastgoedadviseurs betrokken. Al sinds het begin van het proces in januari dit jaar is duidelijk dat HBC een van de belangrijkste gegadigden is om de leegkomende V&D’s te vullen. Verrassend is dus dat Topshelf bekendmaakte dat het de V&D in Arnhem en Groningen huurt van verhuurder IEF Capital. Topshelf is een Nederlandse retailformule met enkele megastores in Nederland. Een partij van een geheel andere orde van grootte dan HBC, dat met 10 formules wereldwijd meer dan 460 vestigingen heeft.

Met de komst van HBC heeft in elk geval de Ivy Group een oplossing gevonden voor de in aanbouw zijnde panden aan het Rokin in Amsterdam. HBC huurt hier ruim 16.000 m² en neemt de plaats in van de nooit gekomen Marks & Spencer en Haussmann. Nu de Kroonenberg Groep met Saks Off 5th voor 4200 m² een invulling heeft gevonden voor de vernieuwde Kalvertoren, is het grootschalig aanbod op de Amsterdamse markt alleen nog te vinden aan het Koningsplein en in de voormalige V&D-vestiging aan de Kalverstraat. Nu boekhandel Scheltema aan het Rokin zit, zoekt ASR een huurder voor Koningsplein. Ook IEF Capital heeft nog geen invulling bekendgemaakt voor de 9500 m² die V&D aan de Kalverstraat achterlaat.

Achterstallig onderhoud
De invulling van vooral de V&D door Hudson’s Bay gaat overigens wel gepaard met aanzienlijke investeringen door de verhuurders om het achterstallige onderhoud weg te werken en de panden aan te passen aan de 21ste eeuw. HBC krijgt van de verhuurders € 300 mln aan kapitaalinvesteringen door onder andere incentives.

Dat Hudson’s Bay gekozen heeft voor de invulling van de panden door de formule Hudson’s Bay en ook de Nederlandse markt op zal komen met Saks Off 5th, was niet van te voren duidelijk. Gijs Bessem van KroesePaternotte: ‘We hebben ze gezegd dat Nederlanders meer hebben met een Angelsaksische formule als Hudson’s Bay dan met het Belgische Galeria Inno of Duitse Kaufhof – twee andere formules van HBC.’

De verwachting is dat HBC zich de komende tijd gaat richten op het in de markt zetten van de 20 vestigingen die het nu in het vizier heeft. Verhuurders die (nog) geen deal hebben met het warenhuisconcern moeten haast maken, want de tijd en investeringen van HBC zullen in de bestaande vestigingen gaan zitten.

Voor La Place, overgenomen door Jumbo, kan de uitrol van Hudson’s Bay in de voormalige V&D-panden ook aantrekkelijk zijn. Momenteel voeren de partijen ‘constructieve gesprekken’ over het voortzetten van de La Place-vestigingen in de warenhuizen. Inkoopdirecteur Edo Beukema van HBC: ‘Dat zal dan wel een La Place-variant zijn speciaal voor ons.’

Expansiestrategie
De uitrol van de twee warenhuisformules in Nederland vloeit voort uit de Europese expansiestrategie van de beursgenoteerde onderneming. Jerry Storch, ceo van HBC, lichtte tijdens bekendmaking toe: ‘We zien dat er op de Nederlandse retailmarkt ruimte bestaat voor zowel warenhuizen in het premiumsegment als voor discountformules. De Hudson’s Bay- en Saks Off 5th-winkels zullen op de Nederlandse situatie afgestemde winkels toevoegen, die het beste combineren van fysiek en online winkelen. De ontwikkeling die we in Nederland voorzien is vergelijkbaar met de situatie in Canada. Daar hebben we met Hudson’s Bay een nieuwe, innovatieve winkelervaring geïntroduceerd, met attractieve merken en excellente service. In Nederland willen we hetzelfde doen, gebaseerd op onze ervaring en ons succes in Canada.’

Olivier van den Bossche, hoofd van HBC’s Europese warenhuisactiviteiten: ‘Met de introductie van Hudson’s Bay en Saks Off 5th op de Nederlandse markt geven we invulling aan onze strategie van organische groei. Onze Europese retailexperts kennen het Nederlandse winkellandschap goed. Onze expansie zal naar verwachting meer dan 2500 banen in de retailsector en 2500 banen in de bouwsector opleveren. Wij zetten vol in op de Nederlandse markt en kijken ernaar uit met lokale overheden samen te werken aan het realiseren van aantrekkelijke winkelbestemmingen.’

In Noord-Amerika behoren Hudson’s Bay, Lord & Taylor, Saks Fifth Avenue, Gilt en Saks Off 5th, samen met Find @ Lord & Taylor en Home Outfitters, tot de leidende ketens van HBC. In Europa behoren Galeria Kaufhof, de grootste warenhuisketen van Duitsland, Galeria Inno, de enige warenhuisketen in België, en Sportarena tot HBC. HBC heeft significante investeringen in vastgoed joint ventures. Met Simon Property Group heeft HBC de HBS Global Properties joint venture, die vastgoed bezit in de Verenigde Staten en in Duitsland. In Canada werkt HBC met RioCan Real Estate Investment Trust samen in de RioCan–HBC joint venture.

Marks & Spencer vertrekt (weer)
Het faillissement van V&D zorgt voor de nodige beroering op de winkelvastgoedmarkten. In het geweld van de aankondiging van de komst van Hudson’s Bay is ondergesneeuwd dat Marks & Spencer zich terugtrekt uit de nooit betrokken vestiging in Amsterdam aan het Rokin. De Britse warenhuisformule staat onder druk, waardoor expansie op het Europese vasteland op een laag pitje komt. Het is een herhaling van zetten: in de jaren ’90 trok het concern zich ook al terug. Evenals toen lijkt de Nederlander wel te houden van de food van de Britse retailer. De vraag is nu wat er met de vestiging van Marks & Spencer in Den Haag gaat gebeuren en met de op food gerichte vestiging in de Amsterdamse Kalverstraat.