Covid & Property 16: Ministerie moet druk op retailers en verhuurders verminderen

Talrijk zijn de berichten over betalingsonmacht van retailers: van kleine kappers tot grote internationale ketens zoals Hema, iedereen buigt onder het juk van corona. De last is nog verergerd doordat de kredietverzekeraars hun limieten terugschroeven. De Nederlandse overheid heeft weliswaar een aantal generieke maatregelen getroffen om het bedrijfsleven te helpen, maar die verhinderen niet dat de keten van retailers, verhuurders en vastgoedbanken ernstig is verstoord.

Zo’n verstoring is niet af te wenden door te dreigen met ingrijpen van het ministerie Economische Zaken en Klimaat. Ook niet, zoals het ministerie nu betoogt, door de onderhandelingen met belangstelling te volgen, maar de bal bij de marktpartijen te leggen.

Vorig week, op 1 april, was de crisis tastbaar voor verhuurders: een groot aantal ketens heeft de huur voor het tweede kwartaal niet overgemaakt. Sommige retailers moeten van overheidswege sluiten, andere – zoals Hema – proberen er het beste van te maken, maar brancheorganisatie Inretail voorspelt 80% minder omzet.

De overheid schiet bedrijven te hulp met een tegemoetkoming van de lonen tot 90%, maar voor andere kosten, zoals de huur, zijn geen overheidsregelingen. Die nota hebben veel huurders neergelegd bij de verhuurders. De verhuurders klopten vervolgens massaal aan bij de vastgoedbanken, waarvan de top-3, Rabobank, ING en ABN Amro, samen € 50 mrd aan vastgoed hebben gefinancierd.

De drie kiezen allemaal voor maatwerk, want er zijn verhuurders en retailers die een stootje kunnen hebben. Zij bieden vrijstelling van aflossing aan tot na de vakantie, en in het geval van ABN Amro ook uitgestelde huur. Dit alles onder het motto van Rabo’s topman Draijer: ‘We waren bij de vorige crisis de oorzaak van het probleem, laat de banken dit keer onderdeel zijn van de oplossing.’ Dit pakket blijkt desondanks onvoldoende om de crisis het hoofd te bieden.

In de politieke arena heeft de retailer een voordeel ten opzichte van verhuurders en banken. Hij vertegenwoordigt de werkgelegenheid en het electoraat, terwijl de financiële verplichtingen van verhuurders en banken voor velen veel abstracter zijn. Toch hebben retailers sympathie verloren, doordat juist de grootste en sterkste ketens het snelst de rekening doorschoven. Zara-eigenaar Ortega wedijvert met Bill Gates in Forbes om de positie van rijkste man ter wereld, maar verhuurders meldden dat Zara als eerste zei niet te zullen betalen. Neerlands succesnummer Action betaalde een superdividend vorig jaar, maar was de eerste om de rekening door te schuiven.

Aan de verhuurkant zitten een aantal institutionele partijen die een tijdelijke dip ogenschijnlijk goed kunnen opvangen. Pensioenfondsen zullen echter niet blij zijn wanneer zij als enige de coronarekening moeten betalen, met als gevolg een nog lagere dekkingsgraad. Particuliere verhuurders krijgen nu dankzij de banken wel uitstel van aflossing, maar kunnen zij de dubbele aflossing in het tweede halfjaar wel betalen?

Economische Zaken en Klimaat heeft gezinspeeld op generieke huurverlagingen, maar dan ontstaat voor verhuurders een tweede probleem. Banken financieren op basis van de waarde van het onderpand, de zogenoemde loan-to-value. Door huurverlagingen daalt de waarde van het onderpand en komt het moment dat de bank vraagt om bij te storten. Voorgaande crises leren dat verhuurders dat vaak niet kunnen, met als gevolg dat banken tegen hun zin grote vastgoedportefeuilles verwerven en die met enorme boekverliezen van de hand moeten doen.

Dat is een horrorscenario voor alle vier partijen in de keten: retailers, verhuurders, banken en overheid. Financiën en de banken hebben in de afgelopen weken samengewerkt aan maatwerk, maar Economische Zaken en Klimaat heeft nog niets laten zien. De lasten van de crisis zullen evenwichtig moeten worden verdeeld, waarbij aan de kant van retailers en verhuurders slachtoffers zullen vallen. Een overheidsbijdrage aan de huur gedurende de intelligente lockdown zou de schade in de keten beperken. In een aantal EU-landen zijn dergelijke regelingen ook in de maak.