Op de taxatiebranche is de afgelopen periode nogal wat afgekomen. Aart Hordijk blikt terug en kijkt vooruit naar wat er nog op de taxateurs zal afkomen
Op de taxatiebranche is de afgelopen periode nogal wat afgekomen. Aart Hordijk blikt terug en kijkt vooruit naar wat er nog op de taxateurs zal afkomen
Door Aart Hordijk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 26 februari 2016
Tot begin jaren ’90 waren taxaties min of meer vormvrij en afhankelijk van het doel werd er gerapporteerd. Voor institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeraars betekende dit dat de objecten op last van de toezichthouder (de toenmalige Pensioen- en Verzekeringskamer) eens per 5 jaar extern getaxeerd dienden te worden. Ook die taxaties kenden geen vormvereisten; er werd doorgaans volstaan met een verklaring van de taxateur, een waarde en een summiere onderbouwing. In 1992 besloten ABP en PGGM om het directe vastgoed op afstand van het pensioenfonds te plaatsen in aparte entiteiten. Daar was een goede reden voor. Geconstateerd werd dat door de hoge bedragen die gepaard gingen met beleggen in grote vastgoedobjecten de beslissingen daarover door de beleggingscommissies dienden te worden beoordeeld en goedgekeurd. Door de (juridische) complexheid van het vastgoed betekende dit dat het grootste deel van de tijd werd besteed aan die investeringsbeslissingen, terwijl vastgoed minder dan 10% van het belegde vermogen vormde.
De overdracht van de vastgoedobjecten naar een andere entiteit is echter aan strenge fiscale regels gebonden. De basis moet de waarde in het economisch verkeer zijn, en dat betekende dus externe taxaties. Om de uniformiteit van de taxaties te waarborgen, ontwikkelde het ABP checklists voor de vastgoedcategorieën kantoren, winkels en woningen. Deze waren tot stand gekomen door input van onder andere de afdelingen research, finance en control, portefeuille managers, technisch onderhoud en property management. Na de taxatie-exercitie werden drie entiteiten opgericht, voor respectievelijk woningen, kantoren en bedrijfsruimten en winkels. De vervolgvraag was toen echter hoe de performance van de entiteiten op afstand gemeten moest worden, en zo kwam de roep om een vastgoedindex tot stand.
De ROZ/IPD Vastgoedindex
Een multidisciplinair samengestelde werkgroep van institutionele beleggers heeft aansluiting gezocht bij de systematiek van performancemeting zoals die in de UK door de Investment Property Databank IPD al 10 jaar met succes werd toegepast. Met dat systeem als basis werd een voor de Nederlandse situatie aangepaste versie ontwikkeld. Belangrijk waren de taxatierichtlijnen, die een zekere mate van uniformiteit in taxaties moest waarborgen. Daarbij werd gedeeltelijk gebruik gemaakt van de methode die het ABP in de vorm van checklists had ontwikkeld. Gaandeweg zijn die taxatierichtlijnen verder ontwikkeld en aangescherpt waar nodig. Dat is van het grootste belang, omdat de taxaties de achilleshiel van een vastgoedindex zijn. Alles wat met de cashflow te maken heeft – zoals (huur)opbrengsten, exploitatiekosten en (bij)investeringen of kosten samenhangend met renovatie – worden immers door de accountant gecontroleerd, maar de taxaties blijven een schatting, met subjectieve elementen daarin.
De ROZ Vastgoedindex kende een voorspoedige start. Niet alleen begon deze al met een marktdekking van 70% van het door institutionele beleggers in direct vastgoed belegde vermogen, maar de vastgoedmarkt kende vanaf het startjaar 1995 tot 2001 ook alleen maar stijgende vastgoedprijzen (zie bijgaande grafiek voor die periode).
De ontwikkeling van historische tijdreeksen
Externe invloeden zorgden echter voor een ommekeer, en met name voor het barsten van de internetzeepbel, met scherp dalende aandelenkoersen tot gevolg. De Pensioen- en Verzekeringskamer greep in, en eiste vanwege het verhoogde risico op zakelijke waarden, waaronder direct vastgoed, het aanhouden van 40% cash voor iedere belegging. Een pleidooi van de IVBN om dat niet voor vastgoed te laten gelden vond geen gehoor, omdat dan een performancereeks van vastgoed van ten minste 25 jaar beschikbaar moest zijn. Vanwege het grote belang werd een wetenschappelijk onderzoek gestart om een historische reeks te construeren, zodat aan het vereiste van die 25 jaar zou kunnen worden voldaan. In samenwerking met het MIT in Boston is zo’n reeks ontwikkeld, waarbij de taxaties uit het verleden geacht werden een belangrijke rol te spelen. Dat bleek echter tegen te vallen: er waren maar sporadisch externe taxaties beschikbaar en de vele interne taxaties werden niet van toepassing geacht vanwege de belangenverstrengeling. Uiteindelijk werd aan het statistische criterium van minimaal 30 waarnemingen per vastgoedcategorie per jaar voldaan door de transactiegegevens zoals aan- en verkoop in de reeks op te nemen (zie bijgaande grafiek). Op basis van die reeks is opnieuw gesproken met de Pensioen- en Verzekeringskamer, en het gevolg was dat voor zakelijke waarden het percentage ter dekking van het verhoogde risico tot 25% werd teruggebracht. Uit de totale reeks van 25 jaar bleek echter dat het risico van vastgoedbeleggingen historisch gezien aanmerkelijk lager lag dan voor aandelen, wat leidde tot een verdere verlaging van het percentage tot 15%. Voor vastgoedbeleggingen was dit een uiterst belangrijke ontwikkeling, omdat de analisten en degenen die belast waren met asset liability-studies vastgoed nu apart gingen beoordelen.
Wetenschappelijk onderzoek
Omdat de vastgoedbeleggingen nu in de schijnwerpers terecht waren gekomen, werden uiteraard meer analyses gedaan en nadere vragen gesteld. Zo werd gevraagd hoe omgegaan moest worden met het effect van smoothing, wat wil zeggen dat de taxateur zich bij een taxatie mede laat leiden door de vorige taxatie. Ook daarvoor is op basis van een advies van het MIT in Boston een wetenschappelijk verantwoorde methode ontwikkeld: dit effect wordt geneutraliseerd door een periode meer terug te gaan. Verder werd lagging besproken, het feit dat de taxatiewaarde achterloopt op de markt, onder andere doordat gebruik gemaakt wordt van referenties uit het verleden. Nader wetenschappelijk onderzoek van referenties heeft geleid tot een gemiddelde correctie voor dat effect.
Parallel hieraan is onderzoek gedaan naar de consistentie van de taxateurs in hun aannames en de accuraatheid om een latere (ver)koopprijs te kunnen voorspellen. Dit laatste onderzoek werd jaarlijks herhaald. (De genoemde onderzoeken zijn beschreven in mijn proefschrift Valuation and Construction Issues in Real Estate Indices uit 2005.)
Veel ruimte werd ook gegeven aan ondersteuning van afstudeerscripties van studenten van zowel de universiteiten als de postdoctorale MRE-opleidingen. Al deze publicaties en uiteraard de publicaties van de ROZ/IPD Vastgoedindex zelf hebben tot meer inzicht en grotere transparantie geleid van de directe vastgoedbeleggingen en de taxaties in Nederland.
De (rechts)positie van de taxateur
In de jaren ’90 besloot de overheid het Marktwerking, Deregulering en Wetgevingskwaliteit (MDW)-traject in te zetten. Doel ervan was onder meer om een aantal beroepen ‘vrij’ te maken van regulering. Ook de taxateurs en makelaars vielen daaronder, wat voor de taxateurs tot gevolg had dat de titelbescherming van de taxateur door beëdiging in 2000 werd opgeheven. Gezien het grote belang dat de ROZ/IPD Vastgoedindex had bij goede taxaties was een aantal jaren daarvoor al geanticipeerd op de nieuwe situatie. Zo werd er een bijeenkomst georganiseerd met alle bekende en minder bekende organisaties van taxateurs. Dat overleg heeft geleid tot de oprichting van de Stichting Register Taxateurs, die later is overgegaan in VastgoedCert, dat vervolgens ook het register voor makelaars werd. Zodoende kon voor de taxaties ten behoeve van de ROZ/IPD Vastgoedindex geëist worden dat de taxateur in het register ingeschreven diende te zijn om op die manier de taxatiekwaliteit te kunnen waarborgen. Dat gebeurde inhoudelijk overigens ook al door een strenge inputcontrole op de aangeleverde gegevens, die in het begin zelfs aan accountantscontrole onderhevig waren.
Recente ontwikkelingen
