Top Beleggers 2023: Europese kopersstaking bij beleggers in vastgoed

Zelden was de krimp in portefeuilles zo groot als dit jaar. PropertyNL onderzoekt in deze editie de grootste asset managers, de grootste genoteerde vastgoedfondsen, de vastgoedportefeuilles van verzekeraars en pensioenfondsen en tot slot de aanbieders van producten voor particuliere beleggers (zie pagina 45).

De vastgoedportefeuilles van APG, PGGM en MN krompen in 2022 ten opzichte van 2021 met bijna 10%. Deze krimp volgt op de ongekende rendementrecords van het vastgoed van 20% en meer die we meldden in de editie van vorig jaar. De stenen zorgen dus gemiddeld over vijf jaar goed voor de pensionado’s – alleen het afgelopen jaar even niet.

Overigens zijn er nog genoeg pensioenfondsen die de waarde van het belegd vastgoed vorig jaar nog zagen stijgen: pensioenfonds PME (33%), huisartsen (24%), ING (20%) en KPN (12%).

Hoop op meer deals

De waardecorrectie van het vastgoed bij grootste institutionele beleggers lijkt sneller te gaan dan in vorige crises. Vastgoedadviseurs putten daaruit de hoop dat er volgend jaar weer meer deals kunnen worden gedaan. Op dit moment zijn daarvoor echter weinig concrete aanknopingspunten.

In Nederland worden grote woningportefeuilles aangeboden door buitenlandse investeerders. Het verslechterde investeringsklimaat, door regulering van de huren en de fiscale druk, eist zijn tol. Het nieuwe kabinet zou met een verlaging van de overdrachtsbelasting en het handhaven van de FBI-status snel verlichting kunnen brengen, maar in Den Haag worden de kansen als klein ingeschat.

Tot nu toe is naar buiten gekomen dat het Canadese Eres en het Scandinavische Heimstaden af willen van portefeuilles van respectievelijk 7.000 en 10.000 woningen in Nederland. Institutionele beleggers hanteren echter vaak dezelfde spreadsheets: als de een wil verkopen, denkt de ander daar ook over na. Met alleen willige verkopers maak je echter geen markt. Geen wonder dat Zuidas-kantoren op dit moment weinig om handen hebben.

Verschil in waardeontwikkeling

Een trend om in de gaten te houden is het verschil in waardeontwikkeling van beursgenoteerd versus niet-beursgenoteerd vastgoed. Beursgenoteerd vastgoed reageert ook in deze crisis veel sneller met waardedalingen dan niet-beursgenoteerde vehikels. Dal bleek onlangs ook op een studiemiddag van de vereniging van institutionele beleggers IVBN (zie pagina 34). Een specialist van Bouwinvest berekende op het congres dat beursgenoteerd vastgoed op dit moment gemiddeld circa 25% goedkoper is dan niet-beursgenoteerd vastgoed. Het cijfer komt uit ‘onverwachte’ hoek, want Bouwinvest heeft juist geschiedenis geschreven met succesvol niet-beursgenoteerd vastgoed.

Neerwaartse beweging

Bij de beursgenoteerde fondsen heeft retailfonds Unibail-Rodamco-Westfield onder ceo Tritant een neerwaartse koersweg bewandeld van € 65 bij zijn aantreden tot € 46 nu.

Logistiek fonds CTP deed het beter. Het fonds is in 2021 met € 14 naar de beurs gegaan en heeft zich vergeleken met veel andere vastgoedfondsen goed weten te handhaven op € 14.

Bij Wereldhave is Mathijs Storm in 2019 aangetreden, toen het fonds van € 30 naar € 6 kletterde. Hij hervond met Wereldhave de weg terug naar rond de € 14 nu.

Deze koersgegevens geven trends aan en mogen niet worden opgevat als beleggingsadvies.

Schaalvergroting

Overal in het asset management is er een trend naar schaalvergroting. Voor deze editie hebben we gekeken naar asset managers met een hoofdkantoor in Nederland. Uit een gesprek met de grootste daarvan, CBRE Investment Management (zie pagina 37), blijkt dat de strijd om de miljarden in volle gang is. In Europa is dat te zien door de opkomst van Greystar, met in Nederland sterke posities voor jongerenhuisvesting, dat een portefeuillegroei heeft van 40%.

In de top-5 groeiers staat ook Redevco. In dit vehikel van de familie Brenninkmeijer zijn ook andere investeerders toegelaten. Mede hierdoor is er sprake van een groei van 31%, waardoor inmiddels een portefeuille is opgebouwd van bijna € 10 mrd.

Vermeldenswaardig is ook de opkomst van Patrizia, met een sterke aanwezigheid in Nederland. Patrizia heeft een portefeuille Europees vastgoed van € 47 mrd en is daarmee goed voor een achtste plaats in het onderzoek van zusterorganisatie PropertyEU.

Transparant beeld

Bij zoveel verschillende ranglijsten kan het zijn dat lezers de in Nederland manifeste asset manager Garbe missen. Garbe zou met € 11 mrd assets under management best een plekje kunnen krijgen op de ranglijsten. Zij zijn per slot van rekening groter dan in Nederland gevestigde partijen als MN en Vesteda. Alleen is het verschil dat Garbes hoofdkantoor in Hamburg staat, waardoor ze niet mee kunnen in de lijsten van Nederlandse asset managers, en voor de PropertyEU-lijsten zijn ze weer te klein. Voor partijen als Garbe zijn weer aparte lijsten, zoals de top logistiek van ons augustus-nummer. De hoop is dat met de verschillende ranglijsten een transparant beeld ontstaat van de werkelijk belangrijke spelers in het beleggingsvastgoed.