De voorzitter van het KLB en directeur Platform31 vindt dat gemeenten, corporaties en marktpartijen alleen in zee moeten gaan met gecertificeerde bedrijven.
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 22 december 2017
Als voorzitter van de stichting Keurmerk Leegstandbeheer (KLB) zet Hamit Karakus zich sinds 1 juli vorig jaar in voor de uitbouw van het keurmerk en professionalisering van de markt. Tegelijkertijd is de oud-wethouder van Rotterdam ook goed op de hoogte van het leegstandvraagstuk in Nederland en de stedelijke transformatieopgaven. Want Platform31, de kennisorganisatie waarvan hij algemeen directeur is (sinds 2014) heeft verschillende programma’s en projecten over onder meer stedelijke transformatie, stedelijke vernieuwing en wijkaanpak, winkelleegstand en krimpgebieden. Hoog tijd dus om Karakus aan het woord te laten over deze zaken.
Misstanden
‘Het keurmerk voor leegstandbeheerders is in het leven geroepen naar aanleiding van een politiek debat over misstanden die zich voordeden. De tijdelijke bewoners hadden weinig bescherming tegen bijvoorbeeld te hoge woonlasten, onkosten en servicekosten en ook de veiligheid was in het geding. Klagen deden ze niet snel, want dan raak je het dak boven je hoofd kwijt. Hier geldt het principe van ‘voor jou tien anderen’. In deze markt worden meestal gebruikersovereenkomsten gesloten en die bieden minder juridische houvast dan een regulier huurcontract.
Uiteindelijk is het doel van leegstandbeheer enerzijds de bescherming van het vastgoed tegen vandalisme, verval en kraken en anderzijds het bieden van tijdelijk onderdak voor een betaalbare prijs. Dit is een vorm van wonen waar veel behoefte aan is, zeker nu de wachttijden voor sociale huurwoningen enorm zijn opgelopen. Veel mensen zoeken flexibiliteit, zowel qua wonen als werken. Ze zijn bereid vierkante meters in te leveren om in de stad te kunnen wonen. Leegstandbeheer kan een bijdrage leveren aan deze nieuwe woonvormen en is tegelijkertijd een middel om verloedering van de wijk te voorkomen en te zorgen voor levendigheid. Het in Nederland ontwikkelde model is zo uniek, dat het nu ook in landen als Duitsland, Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk en Denemarken wordt toegepast.
De markt besloot zichzelf te gaan reguleren en in 2010 is het KLB van start gegaan. Inmiddels zijn 22 partijen hierbij aangesloten.
Veiligheid belangrijk
Bij leegstandbeheer is het onmogelijk om voor 100% te voldoen aan het Bouwbesluit; dat vergt zulke grote investeringen dat het financieel niet haalbaar is. Voor de bewoners moet er echter wel een veilige omgeving zijn en de privacy moet goed gewaarborgd zijn. De stichting KLB en de VLBN, de Vereniging van Leegstandbeheerders, zijn voorstander van certificering van leegstandbeheerders. Certificering via het KLB betekent ook dat regelmatig wordt getoetst op dit soort zaken. Dat doet de stichting niet zelf; daarvoor wordt een gespecialiseerd bedrijf ingeschakeld, SKW Certificering. Gecertificeerde partijen worden geacht zich aan de regels te houden. Als ze dat niet doen, verliezen ze het KLB-keurmerk. Het is belangrijk om het toetsen en controleren nog steviger neer te zetten.
Het probleem is dat er veel leegstandbeheerders zonder KLB-certificaat actief zijn in de markt. In feite kan iedereen zich leegstandbeheerder noemen; het is geen beschermd beroep. Er zijn geen cijfers beschikbaar over welk aandeel van de markt door certificeerde partijen wordt gedaan, en welk deel door partijen die niet zijn aangesloten bij het KLB. Zolang er gemeenten, corporaties en beleggers zijn die partijen inschakelen zonder KLB-keurmerk, blijft het probleem bestaan van concurrentienadeel. Niet-gecertificeerde bedrijven maken minder kosten en kunnen daardoor scherper inschrijven. Opdrachtgevers zouden niet alleen op de laagste prijs moeten selecteren, maar ook op kwaliteit. En dan komt het keurmerk om de hoek kijken.
Keurmerk als waarborg
Het is jammer dat er nog steeds gemeenten zijn die zaken doen met niet-gecertificeerde partijen, terwijl het KLB-keurmerk mede onder politieke druk is opgericht. Als opdrachtgever kunnen zij juist eisen stellen (gecertificeerd of gelijkwaardig), zodat leegstandbeheer volgens de norm plaatsvindt. Bedrijven die een keurmerk hebben, dienen te beschikken over een klachtenprocedure. Als het probleem dan nog niet is opgelost en beheerder en gebruiker er niet uit komen, kan de klacht worden voorgelegd aan de klachtencommissie van de KLB, die bindende uitspraken doet. Die behandelt jaarlijks een tiental zaken. Veel kwesties worden al opgelost voor ze bij de klachtencommissie van het KLB komen. Koepelorganisatie Aedes adviseert corporaties om alleen zaken te doen met gecertificeerde partijen. Desondanks zijn er nog corporaties die zich hier niet aan houden. De vraag is of dit een bewuste keuze is of dat het uit onwetendheid gebeurt. Als al jaren naar tevredenheid met dezelfde leegstandbeheerder wordt samengewerkt, wat let die partij dan het keurmerk aan te vragen? En als zich een incident voordoet, heeft een opdrachtgever heel wat uit te leggen als dat ontstaan is onder verantwoordelijkheid van een leegstandbeheerder zonder keurmerk.
Om te zorgen voor een nog breder gebruik van het KLB-keurmerk, starten we volgend jaar samen met de VLBN een campagne die zich rechtstreeks op de opdrachtgevers richt. Het is toch vreemd als de certificering niet wijdverbreid raakt; in de bouwsector of voedselindustrie wordt ook al tijden met keurmerken gewerkt.’
Hardnekkige leegstand
‘De urgentie om de leegstand aan te pakken wordt bij overheden minder groot, terwijl de kantorenleegstand nog steeds boven 13% ligt en de winkelleegstand inmiddels gestegen is tot 9%. Ook steeds meer zorgvastgoed raakt in onbruik. Een deel van die leegstand is bijzonder hardnekkig, zo blijkt ook uit recent onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving.
Zowel markpartijen, gemeenten als het Rijk moeten aan de bak. Het Rijk heeft het probleem echter niet geagendeerd; in het regeerakkoord wordt er geen aandacht aan besteed.
Gelukkig loopt het programma van de Retailagenda wel door. Dit overleg tussen marktpartijen, brancheorganisaties en overheden is vanuit Economische Zaken verlengd. Platform31 is hier ook bij aangehaakt. In de pilot Verlichte regels winkelgebieden hebben we getest of ondernemers innovatiever worden als de regeldruk vermindert. In 12 gemeenten is geëxperimenteerd met verlichting van de regelgeving, onder meer in Rotterdam, Ede en Roosendaal. Dan blijkt dat binnen de huidige regels veel mogelijk is en dat die in het algemeen geen belemmering vormen voor ondernemers, mits op een open manier en in dialoog met regels wordt omgegaan. Zonder regels worden ondernemers niet innovatiever. Regeldruk verminderen vraagt wel om een andere mindset bij ondernemers en gemeenten. Ondernemers hebben vooral behoefte aan helderheid.
Meer dan alleen vastgoed
Transformatie van bestaand stedelijk gebied blijft een aandachtspunt; dit gaat verder dan alleen vastgoed. Ook ondernemerschap moet ondersteund en gestimuleerd worden en de inrichting van de openbare ruimte verbeterd. Platform31 voert hiervoor het onlangs gelanceerde programma Stedelijke Transformatie uit, op initiatief van een mix van overheden en marktpartijen. Hiermee richten we ons op het intensiveren van de binnenstedelijke gebiedstransformaties. We richten ons op kennisdeling bij binnenstedelijke transformatie en bijvoorbeeld nieuwe samenwerkingsvormen. Daarmee hopen we te voorkomen dat gemeenten en marktpartijen het wiel opnieuw gaan uitvinden, terwijl er al veel ervaring is opgedaan en gezamenlijk de denkkracht veel groter is. Bij het programma Stedelijke Transformatie draait het om de vraag hoe de tijdsduur van projecten te verkorten is. Nu duurt het gemiddeld vier tot acht jaar voordat een project tot uitvoering komt, maar gezien de grote vraag naar woningen is het zaak deze cyclus te verkorten. Door de schaarste aan woonruimte en de bloeiende economie is de transitie van verouderde stedelijke gebieden kansrijker geworden. Het is zaak nu door te pakken.
Regionale benadering
Bij sommige gebieden zal het ingewikkeld zijn, maar niet onmogelijk. Als er voldoende schaalgrootte is en alle neuzen de juiste kant op staan, is er veel mogelijk. Voorbeelden zijn de Merwede Kanaalzone in Utrecht en Diemen-Zuid. Hier worden complete kantoor- of werkgebieden getransformeerd naar een levendige mix van wonen en andere functies. En met pop-up stores en startende ondernemers is veel te bereiken in winkelgebieden.
De groei van de winkelleegstand manifesteert zich vooral in middelgrote en kleine gemeenten, niet in de grootste steden. Deze vraagstukken moet je daarom regionaal benaderen. Veel gemeenten zijn geneigd te snel naar de Rijksoverheid te wijzen, maar 80% van de regels voor winkelstraten valt onder de verantwoordelijkheid van de lokale overheid. Wij hebben leerkringen georganiseerd zodat gemeenten worden gestimuleerd de leegstandproblematiek op een innovatieve manier aan te pakken. De transitie zou bijvoorbeeld gecombineerd moeten worden met verduurzaming.’
Gerelateerde artikelen:
