Ondanks de fors lagere investeringsvolumes in 2022 en de hobbels op de weg in de tweede helft van het jaar, zijn er in Europa toch flink wat grote deals gesloten, bleek uit onderzoek van PropertyEU. Retail was het opvallende lichtpuntje.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 7 juli 2023
Het is niet overdreven om te zeggen dat 2022 twee gezichten kende voor de partijen in de PropertyEU Top-100 Dealmakers. Het marktherstel na de pandemie domineerde het eerste kwartaal. CBRE registreerde toen € 80 mrd aan transacties in heel Europa, de op een na sterkste start van het jaar sinds 2020.
Maar het onweer barstte los toen de oorlog in Oekraïne uitbrak, en in het vierde kwartaal was het optimisme dat het jaar inluidde zo goed als verdwenen: de beleggingsvolumes daalden met 58% in de laatste drie maanden en met 18% over het hele jaar. Door de stijgende financieringskosten daalden zowel het aantal transacties als de prijzen voor vastgoed.
Uit het onderzoek van PropertyEU blijkt dat de daling nog sterker was aan de bovenkant van de markt: het totale transactievolume van de investeerders in de Top-100 daalde met 27,6%, van € 358 mrd naar € 259 mrd. Dit komt overeen met de conclusie van CBRE dat de daling het sterkst was voor gebouwen in de prijscategorie van meer dan € 20 mln, aangezien deze panden doorgaans meer afhankelijk zijn van externe financiering. Financiers zijn begrijpelijkerwijs voorzichtiger geworden sinds de Europese Centrale Bank de rentetarieven in minder dan een jaar tijd heeft verhoogd van 0 naar 3,5%, met naar verwachting nog minstens een verhoging deze zomer.
Grensoverschrijdende investeringen binnen Europa werden bijzonder hard getroffen en daalden volgens Savills met 36%, maar niet alle markten deden het even slecht. Het investeringsvolume in Ierland (ruim € 5,5 mrd) kwam vorig jaar bijvoorbeeld bijna overeen met dat van 2021. Opvallende transacties waren hier de overname door Brookfield van kantoorverhuurder Hibernia REIT voor € 1,1 mrd en Blackstone’s aankoop van het nieuwe Europese hoofdkantoor van Salesforce in Dublin voor € 500 mln.
Noord-Amerika en Azië
Amerikaanse en Canadese investeerders bezetten 3 van de top-4 plaatsen in de ranglijst, evenals 7 van de top-20 posities en 9 van de 20 aan de kant van acquisities. De sterke Amerikaanse dollar tijdens de zomer was een stimulans voor Amerikaanse en Canadese beleggers om in 2022 in totaal € 48 mrd uit te geven op de Europese markten, 31% meer dan het vijfjaarlijkse gemiddelde.
Bovenaan de lijst stond Blackstone, dat zijn commitment aan Europa verstevigde door plannen aan te kondigen voor een nieuw te bouwen regionaal hoofdkantoor in Londen. Blackstone sloot in de loop van het jaar verschillende portefeuilledeals, met name op het gebied van logistiek. Zo verdubbelde de belegger zijn portefeuille in Portugal met acquisities van in totaal € 325 mln en nam het bedrijf een Zweedse portefeuille van € 490 mln over van Corem. Deze cijfers zijn exclusief de herkapitalisatie van € 21 mrd van Mileway, de grootste vastgoedtransactie van het jaar in Europa, die voornamelijk werd gefinancierd door bestaande investeerders nadat de onderhandelingen met Prologis over een verkoop waren mislukt. Maar zelfs zonder Mileway was het dealvolume van Blackstone van € 21,2 mrd groter dan dat van zijn twee naaste concurrenten – AXA IM Alts en Brookfield Asset Management – samen.
Ook de aankopen van Aziatische beleggers vielen op, vooral in het VK. Hier profiteerde het Singaporese staatsinvesteringsfonds GIC van de zwakke pond om opvallende deals binnen te halen, zoals de aankoop samen met Greystar van Student Roost voor € 4,43 mrd van Brookfield AM. Een andere opvallende overname was die van kantoorcomplex 5 Broadgate in Londen voor € 1,21 mrd door de Koreaanse pensioenbelegger National Pension Service (NPS).
De joint venture van Greystar met GIC bezorgde het bedrijf een plek in de top-10 (van de 40e plaats in 2021) in wat verder een extreem rustig jaar was voor residentieel vastgoed. Vonovia voerde in 2021 de ranglijst aan met de overname van Deutsche Wohnen, maar vorig jaar viel de grootste woningverhuurder van Duitsland helemaal uit de top-100. Het bedrijf blies de geplande overname van Adler af en zei begin 2023 geen nieuwe bouwprojecten te starten vanwege een combinatie van stijgende kosten en een tekort aan bouwmaterialen. CBRE berekende dat de beleggingen in residentieel vastgoed in het laatste kwartaal van 2022 met 48% kelderden, verreweg de grootste daling van alle sectoren.
Retail keert neerwaartse trend
De vrees voor een naderende recessie eiste zijn tol op de kantorenmarkt, die het beleggingsvolume met 15% zag dalen, terwijl de logistiek een terugval van 8% boekte en de hotelsector een afname van 9%. Het enige lichtpuntje was de retailsector, waar de volumes in het laatste kwartaal met 20% stegen. De overname door LaSalle van twee McArthurGlen-outletcentra in het VK van Nuveen voor £ 600 mln (€ 715 mln) was de grootste retailtransactie in Europa sinds jaren.
In het eerste kwartaal van 2023 lagen de retailbeleggingen 6% lager dan in 2022, maar dit is nog steeds een relatief geringe daling. Patrick Delcol, Europees hoofd retail, logistiek en hotels bij BNP Paribas Real Estate, noemt deze slingerbeweging onvermijdelijk na de lange strijd van de sector tegen de opkomst van e-commerce: ‘Dat maakte winkelcentra en retailparken automatisch aantrekkelijker vanwege het hogere netto-aanvangsrendement. Dus toen de rente begon te stijgen, werden de sectoren die al een risicopremie boden het minst getroffen.’
Het feit dat retailers de ‘crashtest’ van corona hebben overleefd, heeft het vertrouwen in de sector een boost gegeven, zegt Delcol, net als de terugkeer naar fysiek winkelen sinds het einde van de pandemie, waarbij consumenten meer uitgeven dan in 2019. ‘Een eenvoudige retailbelegging – niet een die een zeer complexe financiering nodig heeft, want die is nu niet voor handen – zal op veel belangstelling kunnen rekenen’, denkt Delcol.
De vraag is nu wanneer de transactievolumes weer gaan aantrekken. Savills schatte onlangs dat Europese kantoren twee derde van de prijscorrectie achter de rug hebben en dat de markten hun ‘reële waarde’ naderen. De prijzen voor sommige locaties, zoals Londen, Amsterdam en Hamburg, zijn mogelijk zelfs al geheel gecorrigeerd. Analisten verwachten geen stortvloed aan beleggingen die onder water staan, deels omdat krappere financiering betekent dat het continent niet wordt overspoeld met nieuwe gebouwen, zoals het geval was tijdens de laatste financiële crisis. Veel zal afhangen van hoe snel centrale banken beginnen met het verlagen van de rentetarieven en economieën beginnen aan te trekken. Savills denkt echter dat Europese grensoverschrijdende investeringen zullen opleven, aangezien beleggers op koopjesjacht gaan door de snelle prijscorrectie en het asymmetrische herstel van de markt.
Verantwoording
De PropertyEU Top-100 Dealmakers rangschikt bedrijven op basis van aan- en verkopen (in euro’s) in het kalenderjaar 2022. PropertyEU heeft honderden bedrijven een vragenlijst gestuurd. Voor bedrijven die de enquête niet ingevuld hebben, heeft PropertyEU een combinatie gebruikt van eigen onderzoek en door MSCI Real Assets aangeleverde gegevens. Daarna is geprobeerd de cijfers bij bedrijven te checken. Als de overname van een bedrijf in stappen plaatsvond, werd het jaar van de voltooiing van de betreffende overname beschouwd als het jaar van de transactie. Als respondenten cijfers in andere valuta dan euro’s opgaven, werd de euro-omrekeningskoers per 31 december 2022 gebruikt.
Het onderzoek werd verricht door een team van PropertyEU en gecoördineerd door Gordon Darroch. De PropertyEU Top-100 Investors - Deals & Dealmakers moet niet worden verward met PropertyEU’s Top-100 Investors AUM, die in oktober 2023 wordt gepubliceerd.
