AM richt zich op de economische kerngebieden van Nederland. Het is een uitdaging hier ook betaalbare woningen te realiseren
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 14 juli 2017
Hoe kunnen we de middenklasse gezinnen aan een betaalbaar huis helpen in de stad? Dat is een vraag die Ronald Huikeshoven, sinds 1 juli vorig jaar directievoorzitter van AM, en zijn collega’s intensief bezighoudt. De betaalbaarheid en toegankelijkheid van de woningmarkt is geen exclusief probleem voor Amsterdam, maar ook een issue voor andere grote steden, zoals Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven. AM heeft hiervoor vernieuwende woonconcepten en -plannen ontwikkeld, zoals Babel op de Lloydpier in Rotterdam en het Friends-concept van B-Mine op Overhoeks (Amsterdam-Noord, naast Eye).
‘Uit onderzoek blijkt dat meer dan de helft van de woningzoekenden in Amsterdam een woning van hooguit anderhalve ton kan financieren’, zegt Huikeshoven. ‘Tegelijk zijn de wachttijden voor sociale huurwoningen zeer lang. Met de huidige prijzen moeten we op zoek naar alternatieve woonvormen die bereikbaar zijn voor jongeren, maar ook voor gezinnen en senioren die in de stad willen wonen.’
Trek naar de stad
De trend van de trek naar de stad zet onverminderd door. Vandaar dat de grote steden hoge ambities hebben en duizenden woningen willen bijbouwen. Zo wil Amsterdam voor 2025 maar liefst 50.000 extra huizen binnen de stadsgrenzen, door onder andere de westelijke havens en het gebied rond Sloterdijk te transformeren. Den Haag zet in op 2000–2500 nieuwe woningen per jaar. Een groot deel daarvan moet gerealiseerd worden in het Central Innovation District, de driehoek tussen de stations Den Haag HS, Centraal en Laan van NOI. Rotterdam mikt op 36.000 woningen in het midden- en hoge segment voor 2030. Ook hier zijn het de havens die van kleur moeten verschieten. Utrecht bouwt door rond het Centraal Station en verder onder andere in de Merwedekanaalzone.
Volgens Huikeshoven zijn het niet alleen jongeren die graag in een hoogstedelijke omgeving verblijven met alle mogelijke voorzieningen binnen handbereik. ‘Ook steeds meer senioren zijn hierin geïnteresseerd. Een mooi voorbeeld is B-Mine, waar een broer en zus van rond de ’70 samen een Friends-appartement zijn gaan huren. Bij het Friends-concept dachten we in eerste instantie vooral aan starters, maar er is ook belangstelling van andere groepen.’
Huikeshoven noemt ze stadsveteranen, de senioren die in de stad willen blijven wonen. Of ze keren er naar terug nadat ze hun eengezinswoning in steden als Haarlem, Gooische Meren, Zoetermeer en Nieuwegein hebben verkocht. Mixed-use gebouwen en wijken zijn dus ook interessant voor stadsveteranen. ‘Gezamenlijke woonvormen met gedeelde voorzieningen kunnen helpen bij het bestrijden van eenzaamheid, wat een steeds groter maatschappelijk probleem wordt. Bovendien bevorderen ze de sociale samenhang.’
Prijzen betaalbaar houden
De 50 Friends Wonen-appartementen – op een totaal van 147 – zijn 80 m² groot en zijn verhuurd voor € 940, waarbij de woning geschikt is voor twee eenpersoonshuishoudens. Ze beschikken over twee ruime, gelijkwaardige slaapkamers en gemeenschappelijke ruimten.
Met projecten als B-Mine, De Studio in Bos en Lommer (het voormalige GAK-kantoor), Villa Mokum en De Lofts (beide in het Amstelkwartier) speelt de gebiedsontwikkelaar in op de vraag van millennials in Amsterdam. Hiermee wordt de generatie aangeduid die is geboren tussen 1980 en 2000. Zij kopen later een huis, hechten minder aan bezit en willen voorzieningen delen, zo is de heersende gedachte. De huurappartementen en studio’s voor millennials in deze projecten zijn compact, maar wel volledig uitgerust. De belangstelling is groot, dat blijkt wel uit de 1000 kandidaathuurders die zich hebben aangemeld voor De Lofts, een woningblok met een stoer en industrieel uiterlijk in het Amstelkwartier.
De uitdaging waar Amsterdam en andere grote steden voor staan is om de koopprijzen en huren ook in de toekomst betaalbaar te houden. Volgens Huikeshoven kan contractueel worden vastgelegd dat een woning binnen een bepaalde termijn niet mag worden doorverkocht boven een vooraf vastgelegde prijsstijging. In feite is dit een antispeculatiebeding. Ook huren kunnen voor meerdere jaren worden vastgelegd.
Ook in andere steden heeft de ontwikkelaar woningen gerealiseerd voor de ‘urban millennials’, zoals The Student Hotel in Eindhoven (een toren met 400 kamers), en Soho in Utrecht (139 appartementen en 6000 m² winkels en een jongerencentrum).
Grote vraag
De grote steden hebben te maken met een significante woningbouwopgave. Niet alleen in de Randstad, maar bijvoorbeeld ook in de Brabantse Stedenrij en de regio Nijmegen–Arnhem is de vraag groot. Daar ligt dan ook de focus van AM, zeker sinds dit voorjaar de woningprojecten in Noordoost-Nederland zijn afgestoten. Die zijn voortgezet door de nieuwe ontwikkelaar VanWonen Vastgoedontwikkeling. VanWonen heeft projecten overgenomen in onder meer Groningen, Zwolle, Deventer, Hengelo en Enschede. Voormalig AM-directielid Alfred Bolks is nu directievoorzitter van VanWonen en neemt ook zelf deel in de onderneming. Hij heeft Chris Stam als financieel directeur aan zijn zijde.
Tegelijkertijd verwierf AM een reeks nieuwe projecten in het economisch kerngebied en nam het bedrijf de positie op het Enka-terrein in Ede over van ASR Vastgoed Projecten en in de Bloemendalerpolder bij Weesp van Ymere. In Ede gaat om 400 woningen, in aanvulling op de 400 woningen die AM al in ontwikkeling had in Op Enka Ede. De rijksmonumentale Bitterzoutloods heeft een nieuwe bestemming gekregen als woongebouw. In Weesp verwerft AM ook 400 woningen bovenop de bestaande positie van 400 woningen.
Huikeshoven: ‘De focus op het economische kerngebied van Nederland, steden en regio’s met een omvangrijke woningopgave, hebben we al in 2012 ingezet. Alle steden zijn bezig met het verdichten van het bestaande bebouwde gebied, maar om aan deze grote vraag te kunnen voldoen, zal ook naar het buitengebied moeten worden gekeken. De woningprojecten worden complexer en grootschaliger en de wensen van de klant veranderen razendsnel.’
Hoogste woontoren van de Benelux
Zo ontwikkelt AM in het Scheepvaartkwartier aan de voet van de Erasmusbrug in Rotterdam samen met Amvest de hoogste woontoren van de Benelux. De Zalmhaventoren wordt 212 meter hoog en ernaast staan twee lagere torens van elk 70 meter. In de hoge toren komen 260 appartementen en in het lagere deel in totaal 180 appartementen en 35 eengezinswoningen. In de plint komen commerciële voorzieningen.
Huikeshoven: ‘De kennis die we in Rotterdam ook al bij andere hoogbouwprojecten hebben opgedaan, zoals 100Hoog en Newport Nesselande, zetten we nu ook in bij nieuwe woontorens in Amsterdam, zoals Xavier op de Zuidas en op Zeeburgereiland.’ De gemeente Amsterdam heeft met de nota Koers 2025 de deur opengezet voor hoogbouw op Zeeburgereiland, waar het stedenbouwkundig plan voor de Sluisbuurt 17 torens laat zien, tot 147 meter hoog.
De pijplijn van AM wordt gevuld door overnames van posities, met oude ontwikkelposities die weer op gang worden gebracht en vooral door prijsvragen te winnen. Een voorbeeld is Kavel 1 op de NPD-locatie in Utrecht–Overvecht, waar AM in drie gebouwen in totaal 350 appartementen realiseert, gecombineerd met horeca en werk- en ontmoetingsruimten. De projecten die AM zelf ontwikkelt, dus niet in een joint venture, worden in principe door BAM gebouwd. Ook de technische uitwerking doet de ontwikkelaar in samenwerking met zusterbedrijven binnen het BAM-concern. ‘Wij ontwikkelen niet alleen grote, meeslepende projecten, maar ook kleinere, die weer een andere markt bedienen. Het gaat erom de projectenportefeuille voldoende te differentiëren. We realiseren niet alleen nieuwbouw, maar ook transformatieprojecten zoals het Gasthuiskwartier in Den Bosch, in dit geval samen met Heijmans. De combinatie van oud en nieuw en de meer dan 100 start-ups die hier een plek hebben gevonden, maken dit een bijzonder plan. Dit wordt bewezen door restaurant Mariapaviljoen, dat in Den Bosch razend populair is.’
Lange staat van dienst in regio Noordwest
Sinds juli vorig jaar is Ronald Huikeshoven bestuursvoorzitter van AM. Hij volgde Roel Vollebregt op, die als directievoorzitter van BAM Bouw en Vastgoed Nederland verantwoordelijk is geworden voor alle activiteiten van het beursgenoteerde bouwconcern op het vlak van utiliteitsbouw, techniek, woningbouw en vastgoed in Nederland. Huikeshoven vormt samen met Gerhard Bolk de directie van AM.
Bolk (51) was sinds 2012 directeur commercie van AM. Hij was in die functie verantwoordelijk voor onder meer de samenwerking op landelijk niveau met institutionele vastgoedbeleggers, (des)investeringen en concepten voor de tijdelijke benutting van grondposities. Van 2002 tot 2012 was hij directeur AM Zuidwest, waartoe Rotterdam en Den Haag behoren.
Huikeshoven (54) werd in 2007 benoemd tot directeur AM Noordwest. In die hoedanigheid was hij mede-initiator van de ontwikkeling van vele nieuwe woonconcepten en -projecten met bijbehorende werk-, winkel- en vrijetijdsfuncties in de Metropoolregio Amsterdam, zoals de gebiedsontwikkelingen Weespersluis in Weesp, Deo Neo in Haarlem en Wickevoort in Hoofddorp en de binnenstedelijke ontwikkelingen Summertime (Zuidas) en B’Mine (Overhoeks) in Amsterdam. Ook is hij een van de drijvende krachten van het business model I am You, waarmee AM nieuwe woon- en leefomgevingen ontwikkelt met belanghebbenden op basis van conceptuele kracht, innovatie en co-creatie.
Tussen 1997 en 2007 was hij actief als ontwikkelingsmanager en directeur ontwikkeling voor Bouwfonds Ontwikkeling regio Noordwest. Voordien was hij onder meer werkzaam als ontwikkelingsmanager bij Amstelland Vastgoed (sinds 1993), een van de voorgangers van het huidige AM. Huikeshoven is tevens actief als bestuursvoorzitter van architectuurinstituut ABC in Haarlem, bestuurslid van ULI Nederland, bestuurssecretaris van stichting Het Nieuwe IJ, bestuurslid van stichting Hoogbouw, lid redactieraad van Gebiedsontwikkeling.nu en lid van het algemeen bestuur van het Forum voor Stedelijke Vernieuwing.
Raymon van Miltenburg is directeur van AM Real Estate Development (ontwikkeling en advisering commercieel vastgoed).
180 collega’s onder één dak in het AM Huis
De 180 mensen van AM werken aan een gevarieerde en groeiende portefeuille. Ze werken allemaal vanuit het AM Huis aan de Ptolemeuslaan in het Utrechtse kantorengebied Papendorp, waar drie regio’s met een eigen directie actief zijn. De enige uitzondering is AM Zeeland, dat met zes mensen opereert vanuit Terneuzen.
De conceptuele gebieds- en projectontwikkelaar heeft onlangs veel nieuwe, jonge mensen aangenomen en heeft ook een eigen traineeprogramma om talenten aan te boren. De nieuwe aanwas komt meestal uit het netwerk van de eigen medewerkers. AM is onderdeel van Koninklijke BAM Groep en ontwikkelt vrijwel alle woningprojecten. BAM verkocht vorig jaar 2158 woningen, iets minder dan het jaar ervoor (2187).
Een van de fysieke veranderingen die de nieuwe directie binnen AM heeft doorgevoerd is om AM Real Estate Development beter te verweven binnen het kantoor. AM RED is verantwoordelijk voor de ontwikkeling van commercieel vastgoed en project- en procesmanagement en consultancy op dat terrein. Bij AM RED werken 23 mensen. Directeur is Raymon van Miltenburg. Zij maken gebruik van hetzelfde kantoor op Papendorp, dat volgens de principes van het nieuwe werken is ingericht. Huikeshoven: ‘Er is nu meer uitwisseling binnen de teams, want bij mixed-use projecten is de expertise van AM RED zeer welkom. Tegenwoordig is hier steeds vaker sprake van.’
De ontwikkeling van nieuwe concepten gebeurt sinds 1 januari 2017 onder leiding van Hilde Blank, directeur-eigenaar van BVR. Zij heeft zich volgens het Rijksbouwmeestermodel voor drie jaar verbonden aan AM. Bij AM Concepts werken in-house stedenbouwkundigen, architecten en landschapsarchitecten aan vernieuwende ruimtelijke concepten.
AM ontstond in 2002 en kwam voort uit de overname van Multi Development door Amstelland Ontwikkeling. Het bouwconcern BAM nam AM in 2006 over. De (internationale) winkelcentra werden toen afgesplitst en gingen verder onder de vleugels van Morgan Stanley, onder de vertrouwde naam Multi (thans in het mandje van Blackstone). In 2010 fuseerden AM en BAM Vastgoed en gingen de bedrijven verder onder de naam AM. Drie jaar later verhuisde de gebieds- en vastgoedontwikkelaar zijn hoofdkantoor van Nieuwegein naar Utrecht en kwamen alle regionale vestigingen onder een dak.
