De markt onderschat hoeveel ruimte er is voor nieuwe woningen in de binnensteden, volgens KAW Architecten. ‘En dat kan zonder schokkende ingrepen.’
Door Lizanne Schipper
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 27 november 2020
Voor 1800 Nederlandse woonbuurten uit de jaren ’50, ’60 en ’70 becijferde KAW Architecten hoeveel woningen je eraan zou kunnen toevoegen. De uitkomst: gedurende tien jaar ongeveer 60.000 woningen per jaar. Deze buurten hebben nu 1,8 mln woningen, waarvan ongeveer 40% corporatiewoningen. ‘Vaak wordt gezegd dat inbreiding qua aantallen niet zoveel oplevert’, aldus stedenbouwkundige Wout Smits. ‘Wel dus.’
Waarom die focus op naoorlogse woonwijken?
Onderzoeker Jeroen Drewes: ‘Daar is volgens ons de meeste capaciteit voor nieuwe woningen. Deze wijken zijn ruim opgezet, met veel herhaling en behoorlijk veel groen. Er is dus ruimte. Bovendien zie je er vaak een stapeling van uitdagingen, wat zorgt voor meer draagvlak voor veranderingen. De kwaliteit van de woningen en de openbare ruimte loopt achteruit, voorzieningen staan onder druk, de leefbaarheid wordt minder. En er zijn energiemaatregelen nodig. De toevoeging van nieuwe woningen is een natuurlijk moment om dat allemaal aan te pakken.’
Maakt zo’n stapeling van problemen de opgave niet juist ingewikkelder?
Wout Smits (WS): ‘Hoe meer aanpassingen in de wijk, des te makkelijker investeringen in de openbare ruimte zijn los te krijgen. Plat gezegd kun je de lasten verdelen over meerdere ambities. Dat werkt het beste met grote stakeholders, zoals de woningcorporaties die in deze buurten groot zijn. Die rennen niet zomaar weg.’
Wordt het niet proppen, zoveel nieuwe woningen in bestaande wijken?
WS: ‘Deze buurten zijn gemaakt voor meer mensen dan er nu wonen, doordat de huishoudens almaar kleiner zijn geworden. Daarnaast zijn bij herstructurering tot voor kort vooral appartementen gesloopt en gezinswoningen gebouwd. Nog maar hooguit een kwart van de huishoudens bestaat nu uit gezinnen met twee ouders en kinderen, terwijl ongeveer 65% van de woningen in ons land gezinswoningen zijn. Er zijn dus kleinere woningen nodig, maar ook meer mogelijkheden om door te stromen. Senioren willen best hun grote woning uit, maar ze willen niet weg uit de buurt. Die eentonige woningbouw moet je dus ook diverser maken, met gelijkvloerse seniorenwoningen en startersappartementen. Met meer bewoners komt er ook weer meer draagvlak voor voorzieningen, zoals een school en een buurthuis.’
Kleinere woningen dus. Hoe pak je dat aan?
‘Kleiner wonen is een deel van de oplossing. Dat kan om te beginnen door bestaande woningen te splitsen. Van twee portiekwoningen kun je er vrij makkelijk drie maken. Zeker als de woningen leegstaan en de corporatie toch al een renovatie of duurzaamheidsmaatregelen in de zin had. We hebben de mogelijkheden van splitsing doorgerekend, en dat kan de komende jaren tot 200.000 extra woningen opleveren.’
En nieuwbouw?
JD: ‘Daarvoor zien we verschillende opties, om te beginnen zogeheten chirurgische ingrepen. Daarbij zet je gebouwen neer op kleine open ruimten, bijvoorbeeld de blinde hoeken van bestaande laagbouw of portiekflats. Het eind van bouwblokken is in deze wijken meestal open, soms met een groen veldje waar de hond wordt uitgelaten of garageboxen. Dat zijn vaak kwetsbare plekken met weinig toezicht. Op die hoeken kunnen we woningen toevoegen zonder de structuur van de wijk te hoeven aanpassen.’
Maar dan haal je dus ook groen weg, is dat niet zonde?
WS: ‘In onze visie gebruiken we onbenutte stukken, we komen niet aan parken. Er komt misschien wat minder groen, maar wel beter groen. Neem de grasvelden die je nu ziet in de gebruikelijke open hoven van appartementengebouwen. Die waren ooit bedoeld voor kleine kinderen van huismoeders die in de keuken stonden en een oogje op hun kind konden houden. Dat is tegenwoordig eigenlijk alleen nog maar kijkgroen, dat je vanaf je balkon ziet. Die modernistische verkaveling kun je in veel gevallen verbeteren door hem te sluiten. Dan kan het een collectieve, meer geborgen binnenruimte worden, waar ook kinderen weer veilig kunnen spelen.’
Dat doe je door tegen een U-vormig woonblok een gebouw aan te zetten?
JW: ‘Dat kan. Dat hebben we bijvoorbeeld een paar jaar geleden in Amsterdam-West gedaan, in het Overtoomse Veld. Maar we kijken ook naar volledige herstructurering, dus sloop en nieuwbouw. Dan kun je meteen iets doen aan de gesloten, nogal doodse plint die je nu meestal ziet, met bergingen aan de straat en gedeelde portieken. Met individuele entrees aan de straat komt er meer leven in de buurt en meer toezicht op de buitenruimte.
Dit idee van gesloten bouwblokken hebben we al toegepast bij eerdere projecten, bijvoorbeeld in de herstructureringswijk Berflo Es in Hengelo. Achteraf gezien hadden we daar nog wel wat compacter kunnen bouwen en woningen kunnen toevoegen. In de wijk Tivoli in Eindhoven hebben we het weer anders aangepakt. Daar stonden jaren ’30-rijtjeswoningen rond een voormalige moestuin. Dat was één groot parkeerterrein geworden, geen prettige plek. Middenin hebben we een kleinschalig appartementengebouw neergezet, voor bewoners die de trap niet meer opkwamen. Die ruimte is veel leefbaarder geworden.’
Je gaat dan dus ook de hoogte in. Willen mensen dat wel?
JW: ‘Mensen zijn daar soms bang voor. De eerste reactie is: we zitten hier niet in Shanghai. Maar appartementengebouwen hoeven niet per se hoog te zijn. In de Zeeheldenbuurt in Den Bosch hebben we grondgebonden woningen vernieuwd. Twee blokken hebben we vervangen door een compact drielaags-appartementengebouw, net zo hoog als de woningen. Dat vergde geen schokkende ingrepen en heeft in de buurt ook geen weerstand opgeleverd.’
WS: ‘Het is wel een ingreep in de directe leefomgeving van mensen. Dat is toch anders dan bouwen buiten de stad, waar hooguit protest komt van natuurliefhebbers. Als er een flat verrijst pal achter jouw tuin, weet ik wie ertegen is. Maar bekijk je het geheel, dan biedt verdichting ook voordelen voor de bewoners. Er is weer ruimte voor een school en andere voorzieningen die aan het verdwijnen waren. En er komt meer differentiatie in woningen.’
Ook differentiatie naar welstandsklasse?
WS: ‘Naar woord vind ik dat. Maar duurdere woningen zijn ook een drijfveer, ja. We willen graag mengen, maar niet door de oorspronkelijke bewoners te verdringen. Stel, een corporatie heeft in een wijk 100 woningen en dat worden er 140, dan zijn er bijvoorbeeld 20 woningen voor senioren bijgekomen en 20 voor de koopmarkt. Dan heb je opeens een andere samenstelling van bewoners in de buurt, een andere dynamiek.’
Als je niet heel hard de hoogte ingaat, waar vind je dan de ruimte? Nieuwe woningen worden kleiner, maar is dat genoeg?
JD: ‘Er is in die naoorlogse wijken nog best veel ruimte. Lange tijd zijn de parkeernormen opgevoerd, terwijl we een goede verblijfsruimte nu belangrijker vinden. Dat biedt kansen voor nieuwbouw. Net als de randen van de wijken. Daar liggen vaak grote, doorgaande verkeersroutes met een groen overgangsgebied. De mobiliteit in de stad verandert; niet overal is meer een vierbaansweg nodig. De wegen kunnen best smaller. Ook de groene zones kun je deels benutten voor woningbouw. Auto’s rijden in de stad een stuk langzamer dan in de jaren ’80, hun stank en lawaai is verminderd, dus de buffer mag ook iets minder groot zijn.’
Bieden oude bedrijfspanden en leegstaande winkels nog perspectief?
WS: ‘Zeker, maar die hebben we niet meegeteld in onze berekeningen. In de naoorlogse woonwijken heb je wel wat lokale winkelcentra, vaak eenlaags en met grote parkeerterreinen. Daar zou je wat kunnen intensiveren, maar ook dat zijn niet de grote aantallen.’
Waarom is, met de huidige schreeuwende behoefte aan meer woningen, de markt niet eerder op inbreiding gedoken?
WS: ‘Vaak denkt men dat het niet zoveel zal opleveren. Of ideeën voor binnenstedelijke nieuwbouw lopen stuk op gemeentelijke bestemmingsplannen; je mag bijvoorbeeld niet aan het groen komen. Daarom dachten wij: we moeten wat gaan regelen aan de voorkant. Welke potentie is er en welke beleidsveranderingen zijn er nodig om die ruimte te kunnen gebruiken? We merken dat corporaties en gemeenten geïnteresseerd zijn. In Veghel bijvoorbeeld heeft de gemeente een ‘versnellingskamer’ opgezet met de lokale corporatie om in een wijk heel snel woningen te kunnen toevoegen.
En het gaat niet alleen om sociale woningbouw. Commerciële ontwikkelaars en beleggers hebben we ook nodig. Die stonden er tot voor kort niet om te springen, maar het wordt nu echt interessant.’
Ik hoor jullie niet over de grote steden, bijvoorbeeld Amsterdam en Utrecht. Daar zijn juist echt veel woningen nodig.
WS: ‘Juist in de grote steden heeft verdichting de afgelopen vijf jaar al voet aan de grond gekregen. Daar is veel geherstructureerd. In Amsterdam bijvoorbeeld in het Westelijk Havengebied en Nieuw-West. Wij zien nu de meeste kansen in middelgrote steden die na de oorlog hard zijn gegroeid, met 70.000–200.000 inwoners. Daar is veel ruimte en neemt de woonvraag toe, dus is het logisch om daar nu door te pakken.’
Blijft die woonvraag in steden wel zo hoog, nu corona toeslaat?
JW: ‘Aan het begin van de coronacrisis was ik zelf op zoek naar een koopwoning in Groningen, en iedereen zei: ‘Even wachten, want straks dalen de prijzen.’ Maar dat is niet gebeurd. Niet eerder was er zo’n hoge druk om in de steden nieuwbouw te plegen.’
WS: ‘Funda signaleerde onlangs dat meer mensen zoeken naar woningen buiten de stad. Tja, op een onbewaakt ogenblik vind ik het zelf ook leuk om op Funda naar boerderijen te kijken. Er zullen vast ook mensen zijn die die droom nu vervullen, maar volgens mij is dat geen graadmeter, en wordt de woningnood in de stad de komende tijd alleen maar groter.’
