Eindgebruikers en institutionele beleggers op weg naar Paris Proof

Duurzaamheid is een thema dat hoog in het vaandel staat bij institutionele beleggers en eindgebruikers, maar de transformatie naar Paris Proof-gebouwen komt nog maar langzaam op gang. Reden voor verandering, aldus Jeroen Heunen, voorzitter van eindgebruikersvereniging Creme Nederland. In een bijeenkomst in Edge Amsterdam West konden verhuurders en eindgebruikers de contacten aanhalen en ‘best practices’ op weg naar Paris Proof-gebouwen met elkaar delen.

Voorzitter Heunen kent vanuit zijn organisatie zowel de (institutionele) eigenaren als het gebruikersbelang. Hij vindt dat beleggers en eindgebruikers nog te veel óver elkaar praten in plaats van met elkaar, terwijl dit thema bij uitstek in gezamenlijkheid moet worden opgepakt. ‘Ik zie in de duurzaamheidsuitdagingen voor Paris Proof een mooie aanleiding om met elkaar in gesprek te gaan en samen concrete plannen te ontwikkelen om de gebouwde omgeving in lijn met het akkoord van Parijs te brengen.’
Dat was ook de reden voor Roel van de Bilt, bestuurslid van de IVBN en in het dagelijks leven directeur van de grootste vastgoedfinancier Rabobank Real Estate Finance, om samen met Creme Nederland deze bijeenkomst te organiseren. Heunen en Van de Bilt constateren dat duurzaamheid de nieuwe norm is. Van de Bilt: ‘Voor IVBN-leden is duurzaamheid een vanzelfsprekendheid. Onze portefeuilles zijn duurzamer dan gemiddeld. Wij wijzen niet met een vingertje, maar benadrukken het risico. Voor IVBN-leden is het duidelijk: bruine kantoren hebben geen toekomst.’

Routekaart naar Parijs

Van de Bilt constateert dat er een groot verschil is tussen de koplopers op het gebied van duurzaamheid en partijen die de kat uit de boom kijken. Voor die groep zijn ethische normen niet het beste verkoopargument, constateert ook Teun Bokhoven, officieel voorzitter van het uitvoeringsoverleg Gebouwde Omgeving van het klimaatakkoord, maar in de volksmond ‘onze klimaattafel’.
Er zijn vijf klimaattafels, waarvan die van Bokhoven, van de gebouwde omgeving, er één is – en qua uitstoot de kleinste. Bokhoven is sinds kort in charge als opvolger van Maarten van Poelgeest en daarvoor Diederik Samsom. De vijf tafels adviseren de minister hoe de klimaatdoelstellingen van 2030 te halen. Dat kan zijn met adviezen over fiscaliteit (nu nog vaak contrair met de doelstellingen door verduurzaamde gebouwen zwaarder te belasten), maar ook met concrete plannen voor nationale isolatie en al dan niet hybride warmtepompen. ‘Komende maand komt de regering met een zogenoemde koepelbrief, een routekaart naar Parijs’, vertelt Bokhoven. Daar hoort ook het item bij dat de kantorensector in Nederland in de greep houdt: de voorgenomen uitfasering volgend jaar van kantoren met minder dan een C-label.

Weg der geleidelijkheid

Uit onderzoek van PropertyNL blijkt dat er nog een enorme weg te gaan is, terwijl 2023 als invoeringsdatum is genoemd waarbij niet langer verhuurd mag worden. Uit het onderzoek blijkt dat van 67,7% van de kantoren nog geen label bekend is en dat 7,8% een slecht label heeft (D, E, F of G). Op basis hiervan zou dus minder dan een kwart van de kantorengebouwen op dit moment voldoen aan de wettelijke vereisten.
Bokhoven verwacht niet dat volgend jaar een labelpolitie alle bruine kantoren beboet, maar er wordt natuurlijk wel op een reguliere manier gehandhaafd. Bokhoven: ‘Ik denk dat het proces in de toekomst anders gaat verlopen. Wij zullen nieuwe einddoelen stellen, waaraan beleggers, financiers en veel eindgebruikers moeten voldoen. Op die manier zullen bruine kantoren vanzelf worden uitgefaseerd, omdat ze anders onverhuurbaar worden.’
Bokhoven vindt die weg der geleidelijkheid niet getuigen van een tekort aan ambitie. ‘We
willen zoveel mogelijk gebruikmaken van natuurlijke momenten tegen de achtergrond van
een voorspelbaar einddoel, zodat iedereen daarop tijdig kan anticiperen. We zitten met een bouwsector die komt uit de crisis van 2012, waarbij 80.000 banen verloren zijn gegaan. Dat is geen onwil, maar onbekwaamheid en onwetendheid.’

Eigenaarsperspectief

Micha Reusen, Head of Sustainability and Innovation van Bouwinvest, belichtte de weg naar Paris Proof vanuit het eigenaarsperspectief. Bouwinvest staat in de kolommen van PropertyNL bekend als een asset manager die voor 36 pensioenfondsen de beste rendement/risico-verhouding met vastgoedbeleggingen weet te realiseren. Nu is het de kunst om daar ook een duurzaamheidsrecord aan toe te voegen. Bouwinvest beschikt in Nederland over gespecialiseerde afdelingen die zich bezighouden met alle facetten van direct vastgoed. Op dit moment beheert Bouwinvest € 11 mrd aan Nederlands vastgoed. Volgens Reusen is taxatie een van de grote problemen van institutionele beleggers bij het implementeren van maatregelen voor duurzaamheid. ‘Onze visie verschilt vaak van die van de taxateur. Taxateurs moeten ontdekken waar de risico’s voor de toekomst zitten. Dan wordt duidelijk dat bijvoorbeeld koplopers in duurzaamheid in de kantorensector een veel lager risicoprofiel hebben.’

Doelstellingen voor zijn

Het doel van de bijeenkomst was ook om overeenkomsten te vinden tussen eigenaren en eindgebruikers in de strijd om duurzame panden. Edge West bewijst dat met zijn vijf facility managers (zie kader), Reusen van Bouwinvest vindt een gezamenlijk optreden richting taxateurs essentieel. Institutionele investeerder Bouwinvest en eindgebruiker Achmea (zie kader) hebben ook veel overeenkomsten; zij hebben allebei een strategie geformuleerd om voorop te blijven lopen. Zij willen hun voorsprong niet verliezen. Daarom volgen ze de klimaatdoelstellingen zoals Paris Proof op de voet. Niet om doelstellingen te vólgen, maar om ze voor te zijn. Zo heeft Bouwinvest de klimaatdoelen van 2050 vijf jaar naar voren gehaald en heeft Achmea de ambitie voor de interne bedrijfsvoering om in 2030 klaar te zijn met de doelen van 2050.

Eindgebruiker centraal
Creme Nederland is een onafhankelijk eindgebruikersplatform voor corporate real estate managers, de vastgoedprofessionals die op strategisch niveau verantwoordelijk zijn voor de huisvesting van hun organisatie. 154 bedrijven en 241 personen zijn lid van de vereniging, en samen hebben zij 137 mln m² vastgoed in exploitatie. Martijn Beckers voert het secretariaat.
Samen met het bestuur van Creme presenteert PropertyNL een aantal praktijkcases. De aftrap is met Ronald Hack, corporate real estate manager van Achmea en bestuurslid van Creme Nederland, bijgestaan door adviseur Theo Peters.

Van park naar mammoetherontwikkeling
Het congres vond plaats op een bij het thema passende locatie, Edge Amsterdam West. Een duurzaam gerenoveerd gebouw, dat een positieve impuls betekent voor het onherbergzame Sloterdijkgebied. Cees van der Spek, global corporate relations director van Edge, legde uit dat Edge het oude, immense gebouw (60.000 m²) in 2011 had gekocht van Bouwinvest om er eventueel een park van te maken. Het was de tijd dat vanwege het overschot aan kantoren alleen ontwikkeld kon worden als er elders meters werden onttrokken aan de voorraad. Edge wilde koste wat kost na het succes van het duurzaamste gebouw voor Deloitte verder op de Zuidas en had dus wisselgeld nodig.
Uiteindelijk kwam die regel ‘voor elke meter een meter onttrekken’ er niet. Edge profiteerde van de omslag in de markt en ontwikkelde op de Zuidas, maar transformeerde tegelijkertijd de kolos van Sloterdijk.
Het gebouw is op de bovenste verdieping na volledig verhuurd, met hoofdhuurders Liander en APG, de asset manager van onder meer pensioenfonds ABP. APG verruilde voor dit gebouw graag kantoor Symfonie op de Zuidas.
Het klinkt als een sprookje, zeker nu er in Zuid-Korea een belegger voor is gevonden. De ontwikkelaar heeft kosten nog moeite gespaard om het gebouw tot in de hoogste regionen van duurzaamheid te krijgen. Het Edge-duurzaamheidsstempel blijkt ook voor huurders in Sloterdijk te werken.
In het relaas van Van der Spek en van andere ontwikkelaars valt op dat in de duurzaamheidsdiscussie zelden een opbouwende rol is weggelegd voor welstandscommissies. Welstand heeft bijvoorbeeld bij dit gebouw geëist dat de jaren ’60 façade grotendeels intact moest blijven. Daardoor is het gebouw intern futuristisch, met een enorm atrium, maar oogt de buitenzijde wat gedateerd.
Erger is dat door welstandseisen klimmaatdoelen kunnen vervagen. Ontwikkelaars proberen natuurlijk niet op de tenen van Welstand te gaan staan, maar in tijden dat alle inspanning is gericht op Paris Proof zou nader onderzoek naar de rol van welstand van belang kunnen zijn.
Ondertussen is het Edge gelukt om met vijf huurders met allemaal eigen facility managers tot een duurzaam resultaat te komen, waarmee de vijf partijen een Paris Proof-visitekaartje afgeven.

De kunst is het verenigen van stakeholders
Syntrus Achmea is een van de belangrijkste eigenaren/asset managers in het vastgoed. Ronald Hack heeft met de directe business activiteiten van Syntrus niets te maken, maar is als manager Corporate Real Estate verantwoordelijk voor de optimalisatie van de huisvesting van alle onderdelen van Achmea. Hij heeft zes kernlocaties onder zijn hoede – Apeldoorn, Leeuwarden, Amsterdam, Leiden, Zeist en Tilburg – voor het huisvesten van 13.500 formatieplaatsen.
Hack spreekt de taal van Achmea, het bedrijf met coöperatieve wortels, dat in 1811 in het Friese Achlum het levenslicht zag. Dat is niet de taal van beursfondsen, die het optimaliseren van beleggingswaarde als hoogste doel hebben. Voor Achmea is het streven vervat in de visie ‘Duurzaam Samen Leven’. In 2019, voordat deze visie was opgetekend, maakten Hack en Theo Peters, adviseur Duurzame Bedrijfsvoering & Energiemanagement bij Achmea, al een plan om alle kantoren in 2030 energieneutraal te krijgen, met ook de verschillende stappen om daar te komen (C-label, A-label). Om een idee te geven van deze ambitie: uit onderzoek van PropertyNL blijkt dat 15% van alle kantoren in Nederland op dit moment het label A, A+, A+++, A++++ of A++++++ heeft.
Het gaat Achmea niet alleen om energieprestaties, maar juist om vanuit verschillende perspectieven een bijdrage te leveren aan het verduurzamen van de bedrijfsvoering en de maatschappij. Achmea heeft de ambitie om voor het verduurzamen van de interne bedrijfsvoering de stip op de horizon van 2050 naar voren te halen naar 2030.
De eerste les van Hack en Peters voor andere eindgebruikers klinkt vreemd voor de op de korte termijn gerichte bedrijven. Hack: ‘Mijn advies: neem de tijd. Zorgvuldigheid is essentieel. Het kost tijd om de informatie van panden op orde te krijgen en een inventarisatie te maken van de te realiseren besparingen en de kosten. Doe je dat niet goed, dan kun je de tweede stap niet zetten. De tweede stap is het organiseren van draagvlak bij stakeholders. Zonder goedkeuring van bijvoorbeeld de raad van bestuur hadden we nooit een volgende stap kunnen zetten. Ook medewerkers en alle externe partijen moeten weten wat er speelt.’
Zijn andere opvallende les: kijk verder dan de financiële business case, neem ook andere waarden mee. Hack: ‘Je moet natuurlijk wel weten wat de financiële waarde is van je duurzaamheidsinvesteringen. Tegelijk moet je met acties ten aanzien van duurzaamheid inspelen op andere trends in je onderneming. Wij hanteren de stelregel ‘practise what you preach’. Dat betekent dat je ook moet nakomen wat je als merk belooft. Een voorbeeld is Interpolis, dat groene daken aanprijst. Dit heeft er onder andere in geresulteerd dat bij groot onderhoud een dakdeel in Tilburg is vervangen door een groen dak. Een ander voorbeeld is het in 2020 genomen besluit waarbij Achmea zich aan de wettelijke verplichting van Paris Proof committeert. Dit lijkt logisch, maar dit geeft ons intern de benodigde investeringsruimte om tijdig de juiste maatregelen voor te bereiden en uit te voeren, ook als dit voor de technische levensduur van een asset of als relevante kostenbesparing nog niet nodig is.’
Hack demonstreert hiermee dat corporate real estate management met deze aanpak meer is dan alleen een kostenpost; het is een onderdeel van de bedrijfsstrategie.
Hack en Peters geven ten slotte mee dat je als individu in een organisatie prima in staat bent om de organisatie en de omgeving in beweging te brengen om klimaatverandering tegen te gaan. Natuurlijk met inachtneming van de koppeling met de visie en strategie van je organisatie.