CBRE Global Investors combineert een actieve beleggingsbeleid met een duurzame rendementsdoelstelling. Paul Oremus zit daarom het liefst naast de ontwikkelaar aan tafel.
Door Erik de Boer
Gepubliceerd in Locus 1 (zomer 2016) - Smart cities
In steeds meer steden en regio's is de woningmarkt weer een verkopersmarkt geworden. In Amsterdam is de kanteling veruit het heftigst met prijsstijgingen tot 20 procent in een jaar tijd. Ook elders in de Randstad en in sommige steden daarbuiten doen kopers goede zaken. Mooi voor beleggers die daardoor de waarde van hun bezit weer zien toenemen. Maar deze situatie heeft voor een belegger als CBRE Global Investors ook een keerzijde, zeker in de hoofdstad.
‘Amsterdam benadert de grens van wat voor ons interessant is, het wordt langzamerhand te hoog geprijsd.’ Aldus Paul Oremus, Fund Manager van het CBRE Dutch Residential Fund en tevens Country Manager Nederland. Met ongeveer 6.000 woningen in portefeuille en een beleggingswaarde van ruim € 1,2 miljard vertegenwoordigt Oremus een van de grotere woningbeleggingsfondsen van ons land.
Het omslagpunt van de woningmarkt zet hij op 2013. De economie trok aan, de rente daalde en er was meer helderheid over het lot van de aftrek van hypotheekrente. De particulier durfde weer huizen te kopen en we zien ook nu weer prijsstijgingen. Met enige vertraging is de beleggingsmarkt voor huurwoningen gevolgd. Oremus: ‘Mensen verkopen hun woning, hebben vaak tijdelijk onderdak nodig of kiezen voor flexibiliteit en daarmee voor een huurwoning. Daardoor is de vraag naar huurwoningen in beweging gekomen. Deze werd extra gestimuleerd door wetgeving in het gereguleerde segment om het zogenaamde “scheefwonen” tegen te gaan en de doorstroming van het sociale huursegment te bevorderen. Daarnaast werden de woningcorporaties in hun handelen op de geliberaliseerde markt beperkt waardoor aan de aanbodkant de productie omlaag ging. Onder andere hierdoor zien we ook in onze portefeuille de bezettingsgraad oplopen.’
Door dit samenspel van mechanismen begon ook internationaal kapitaal naar de Nederlandse woningmarkt te stromen. De rendementen lopen op. ‘Met een netto cash rendement tussen de vier en vijf procent is een pakket woningen al een prima alternatief voor een risicoloze belegging’, zegt Oremus. ‘Voor de crisis bewoog het rendement (bruto) van de zes naar vijf procent, nu is het weer terug op het niveau van voor de crisis.’
Middensegment
Het Residential Fund van CBRE Global Investors richt zich op complexen van 50 tot 300 woningen. ‘We mikken op het middensegment. We proberen weg te blijven van de gereguleerde sector vanwege de verhuurdersheffing (een heffing die eigenaren moeten afdragen aan de staat, ongeveer ter hoogte van twee maanden huur) en de veranderende regelgeving. Dat maakt de markt onvoorspelbaar.’
Het fonds wil ook niet investeren in het duurdere segment, vanaf zo’n € 1.200 huur per maand. Dat is voor Oremus te conjunctuurgevoelig. ‘Het gros van de Nederlandse huishoudens heeft een inkomen tussen de € 35.000 en € 50.000 per jaar en dan is het verstandig hooguit € 1.200 per maand aan huur op tafel te leggen. Daarbij gaan mensen boven dit bedrag liever de koopmarkt op. Als ze wel besluiten tot huur en de economie wordt minder, zie je in deze categorie huurwoningen meteen leegstand ontstaan.’ Het liefst investeert het fonds in woningen in de Randstad. Hier loopt de vraag voor op het aanbod en stijgen de huren het snelst. ‘Maar je ziet door heel Nederland de verstedelijking doorzetten, dus we kijken niet uitsluitend naar het drukke westelijk deel. De grote steden buiten de Randstad staan ook op onze radar.’
Naast de ontwikkelaar
Qua acquisitie kan Oremus nog volop aan de slag. Zijn beleid is erop gericht zelf kansen te ontsluiten. In binnenstedelijke gebieden richt het fonds zich op transformatie. Hij noemt de Cool Tower in Rotterdam als voorbeeld. Achter de Schiedamsedijk worden oude woningen gesloopt om plaats te maken voor een woontoren van 150 meter hoog met in totaal 250 appartementen. Oremus: ‘Voor de crisis bouwde ontwikkelaars op risico en gingen daarna langs de deur bij beleggers. Nu stappen ze in een vroeg stadium op de belegger af met de vraag te investeren.’ Oremus juicht deze ontwikkeling toe, op deze manier heeft hij als belegger inspraak op het eindresultaat. En daarmee kan hij de kwaliteit zeker stellen van de pijplijn met producten die hij zoekt.
Oremus claimt dat hij als belegger alle kennis in huis heeft om ook zelf te ontwikkelen. CBRE Global Investors is voortgekomen uit ING Real Estate Investment Management, ooit het grootste vastgoedbedrijf ter wereld met een beleggings-, financierings- en ontwikkelingspoot. ‘Het is niet onze core business, maar wij kunnen onze ontwikkelkennis goed gebruiken om volwaardig te kunnen sparren met ontwikkelaars over een project.’
Versnelling gemeentelijk proces
Hij zou graag meer en vooral ook snellere transformaties willen doen, maar loopt tegen de realiteit van de gemeentelijke processen aan. ‘Je merkt dat het tempo van een dergelijke transformatie vaak wordt bepaald door de snelheid waarmee een bestemmingsplan aangepast kan worden om een niet-woongebied tot woongebied te bestempelen. Ik snap dat inspraakprocedures nodig zijn en dat die veel tijd vragen. Dat is goed, het biedt kansen de omwonenden mee te nemen in de nieuwe bestemming. Maar het zou prettig zijn als de gemeentelijke processen sneller afgehandeld kunnen worden.
Een andere manier om te voorkomen dat een stad, bijvoorbeeld Amsterdam, zich uit de markt prijst is meer en sneller uitleglocaties openstellen. Dat vereist dat steden planologische keuzes moeten maken. Ook de grondprijs werkt nogal eens belemmerend op de woningproductie. Oremus: ‘Bij eengezinswoningen loopt het aanbod nog veel verder achter op de vraag dan bij appartementen. Dat zou gestuurd kunnen worden met een lagere grondprijs. Vaak kiezen steden echter voor de maximale opbrengst. Dat is een keuze, echter dat maakt eengezinswoningen in het middensegment huur op deze locaties nauwelijks haalbaar.’
Voorlopig zit het CBRE Dutch Residential Fund nog niet aan de grens van wat ze kan opnemen. Oremus: ‘Voor de crisis hadden we ongeveer 8.000 woningen in portefeuille. We hebben nu een pijplijn van 1.100 stuks en komen daarmee boven de 7.000 woningen uit. Doelstelling is om te groeien naar 8.000 eenheden.
Duurzaam rendement is ons doel
De verduurzaming van de portefeuille heeft voor CBRE Global Investors hoge prioriteit. Oremus: ‘”Duurzaam rendement is ons doel’, zeggen wij altijd. En dan bedoelen wij duurzaam in de zin van rendabel voor een langere tijd en ook op een wijze die maatschappelijk verantwoord is.’ Een goed begrip van onze benadering van maatschappelijk verantwoord ondernemen is fundamenteel voor de business strategie van ons bedrijf, voor onze investeerders en de iedereen waarmee en waarvoor we werken. Dit doen we niet alleen omdat het een goede bussiness case is, maar omdat het onze overtuiging is dat dit het enige juiste is om te doen.
Zo vindt Oremus het nul-op-de-meter-principe bijvoorbeeld een groot goed, juist ook vanuit beleggersperspectief. ‘Het is een prima stimulans om de portefeuille groen te maken, daar wordt iedereen gelukkig van.’ Voor nieuwbouw neemt CBRE GI nu een energieprestatie-coëfficient (EPC) van 0,2 als uitgangspunt. Dat staat voor een minimaal energieverbruik.
Waar mogelijk gaat de belegger nog een stap verder. ‘Ieder jaar proberen we de EPC in onze portefeuille verder te verlagen’, zegt Oremus. ‘Wij zijn panden aan het opleveren die energie terug kunnen leveren, dus met een negatieve EPC.’ De Cool Tower wordt een project met een EPC tussen 0 en 0,2. ‘Maar op Zeeburgereiland zijn we bijvoorbeeld met een woningproject bezig, De Brouwerij op kavel 24, waar het EPC net onder de 0 gaat uitkomen.’
