Met platform Madaster is de circulaire bouw van Thomas Rau ineens praktisch uitvoerbaar en veel efficiënter dan de oude manier van bouwen. Het platform haalt geld op voor verdere ontwikkeling. Een obligatie is te verkrijgen vanaf € 20.
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 13 juli 2018
De inschrijving is inmiddels open en Thomas Rau heeft namens Madaster de eerste 6% aan converteerbare obligaties symbolisch ontvangen. Madaster, de proptech-start-up met de circulaire economie in de genen en gebaseerd op ideeën van Rau, is bezig aan zijn tweede financieringsronde. Doel is met de converteerbare obligaties maximaal € 2,5 mln op te halen, zodat de online materialenbibliotheek voor het vastgoed de komende vijf jaar voort kan.
Thomas Rau, architect maar vooral ook voordenker over circulariteit, is allesbehalve een dromer. ‘Als we verandering willen, zullen we die verandering financieel aantrekkelijk moeten maken. Anders gebeurt het niet.’ Madaster is de praktische uitwerking van Rau’s antwoord op de ecologische crisis: een einde maken aan het verspillen van grondstoffen. Afval moet ophouden te bestaan. Dat kan door grondstoffen een identiteit te geven en precies te registreren waar ze op welk moment zijn.
Limited editions
Volgens Rau moeten we zuinig zijn op onze grondstoffen, omdat deze niet hernieuwbaar zijn. Energie is niet zo’n probleem; we hebben immers de oneindige beschikking over energiebronnen als wind en zon. Maar belangrijke metalen als bijvoorbeeld koper en zink zijn steeds moeilijker te delven en ook zoiets als het gebruik van zand tast het milieu steeds verder aan. Het zijn in de woorden van Rau ‘limited editions’.
Rau’s oplossing is het ongelimiteerde hergebruik van materialen. ‘Dat is niet hetzelfde als recyclen. Dat is uitstel van executie, want uiteindelijk wordt het alsnog afval. Door recyclen wordt een grondstof zo vervuild, dat we het niet meer kunnen gebruiken. Maar als we bij het ontwerpen van onze spullen al rekening houden met de puurheid van de materialen, dan blijft het materiaal altijd bruikbaar. Door modulair te bouwen wordt een gebouw een materialendepot waarvan het materiaal na einde van zijn levenscyclus gebruikt kan worden voor het volgende gebouw. Daarmee verbruikt de nieuwbouw niet alleen geen nieuwe grondstoffen, maar is het ook nog goedkoper.’
Met het gebouw als materialendepot wordt al zo’n 9 jaar door RAU-architecten geëxperimenteerd. Rau’s architectenbureau ontwierp de eerste van zijn soort in 2010/2011 voor het gemeentehuis in Brummen, waarvan zo’n 90% van de materialen herbruikbaar is. Een ander voorbeeld is de transformatie van het voormalige hoofdkantoor van Alliander in Duiven. In 2012 is een materialenpaspoort gemaakt van het bestaande gebouw (material mine), waardoor deze materialen ter beschikking kwamen voor de hernieuwbouw. Vervolgens is alles ontworpen als material depot, een databestand met alle in het gebouw toegepaste materialen. Inmiddels is ook de eerste material bank in aanbouw, waar de waarde van de materialen constant gemonitord kan worden. Dit wordt het nieuwe hoofdkantoor van Triodos Bank Nederland.
Opschalen
Maar her en der een gebouw met een materialenpaspoort zet geen zoden aan de dijk, vond Rau. Het idee moest worden opgeschaald om het ook financieel aantrekkelijk te maken. Om dat voor elkaar te krijgen belegde hij samen met Pablo van den Bosch verschillende bijeenkomsten in een orangerie in Zeist met vier mannen uit de IT en financiële wereld. Madaster werd in die orangerie geboren en ging in 2017 live. Deze mannen zijn er nog steeds bij betrokken; zo is de dagelijkse leiding in handen van Martijn Oostenrijk en Ronald Eleveld. De start-up werd onlangs door Google, McKinsey & Company en Rocket Internet uitgeroepen tot winnaar van de Digital Top 50 in de categorie ‘Tech for Social Impact’.
Madaster is het Kadaster van de materialen. Zoals het Kadaster de bibliotheek is van het grondeigendom, is Madaster dat van de materialen in de gebouwde omgeving. Het is een onafhankelijk publiek platform dat materiaal-identiteit koppelt aan locatie en die vastlegt in een materialenpaspoort.
Het dataplatform is zodanig ontworpen dat andere paspoorten, certificeringen of systemen eraan gekoppeld kunnen worden. En door het koppelen aan bijvoorbeeld grondstoffenbeurzen wordt de waarde die het materiaal heeft inzichtelijk gemaakt. Ook de handel in de materialen wordt mogelijk: hoewel Madaster zelf geen marktplaats wil zijn, wil het marktplaatsen wel voeden.
Restwaarde
Juist het idee dat een gebouw een restwaarde heeft, kan grote invloed hebben op de huidige economische werkelijkheid. Zo hoeft door die restwaarde een gebouw nooit meer naar € 0 afgeschreven te worden. Rau: ‘Of naar –€ 0, want vaak moet er voor de sloop ook nog betaald worden.’ Onder meer om deze reden zijn vooral banken geïnteresseerd in Madaster: door de restwaarde kan de financiering goedkoper.
De inzichtelijkheid die Madaster biedt, heeft ook andere financiële gevolgen, die nu al vruchten afwerpen: zo gebruikt het Erasmus Medisch Centrum Madaster om een tender voor het slopen van 80.000 m² aan gebouwen uit te zetten. Nu het Erasmus weet wat de restwaarde is, kan de aanbesteding een stuk scherper. Door alles te documenteren, wordt waardeloos ineens waardevol.
Ook veiligheidsrisico’s kunnen beter in kaart gebracht worden. Rau: ‘Denk aan de brand in de Grenfell-tower in Londen. De producent van die gevelplaten weet dat hij ongeveer 1 miljoen van die platen heeft gemaakt die verwerkt zijn in gebouwen. Niemand weet nu echter meer in welke. En zou het niet makkelijk zijn als we precies wisten waar er allemaal asbest is gebruikt?’
De boot niet missen
Inmiddels zit er voor 1 mln m² aan gebouwen in Madaster. Het zijn vooral de 33 ‘Kennedy’s’, ambassadeurs van het eerste uur, als VolkerWessels, OVG, Triodos Bank, Schiphol Group en ABN Amro die het systeem uitproberen. Deze 33 Kennedy’s hebben de eerste fase van het uitvoerende bedrijf van Madaster financieel gesteund.
De belangstelling voor Madaster verbaast Rau niet: ‘Hoe het anders moet, weet niemand, maar wel dát het anders moet. En niemand wil de boot missen.’ Het zoeken naar andere manieren wordt overigens ook gestimuleerd door verwachte regelgeving: vanuit het in Parijs gesloten Klimaatakkoord volgen allerlei ambities als het rijksbrede programma ‘Nederland circulair in 2050’. De bouwsector adviseert de regering daarin om per 2020 te kiezen of een materialenpaspoort verplicht moet worden. Andere ambities zijn om per 2030 het Nederlandse afval en de CO2 te halveren. Rau: ‘Aangezien de bouw verantwoordelijk is voor 40% van beide, is daar een wereld te winnen.’
Europa in
Regelgeving of niet, Madaster zelf staat in de startblokken om Europa te veroveren, waar immers ook aan het Klimaatakkoord moet worden voldaan. Schaalgrootte maakt het systeem voor iedereen aantrekkelijker, ook financieel. Hoe meer handel in materialen, des te aantrekkelijker circulariteit wordt. Het platform is zo flexibel opgezet, dat het eenvoudig aangepast kan worden aan lokale omstandigheden.
Inmiddels zijn er contacten in acht landen. In Zwitserland en België lopen de contacten via het bedrijfsleven, in Duitsland is het ontstaan via het onderwijs, in Noorwegen via een initiatiefgroep en in Portugal en Luxemburg hebben de overheden zelf contact gezocht. Ook Spanje en Frankrijk zijn in het vizier. Ook Azië heeft belangstelling getoond. Rau: ‘Het maakt ons niet uit hoe het contact in andere landen ontstaat; we pakken de kansen en proberen zo snel mogelijk plaatselijke Kennedy’s te vinden. De opzet van Madaster, met toezichthoudende foundation en werkmaatschappij, is zodanig dat er van meet af aan balans is tussen publiek en privaat. Om het publieke te benadrukken willen we de financiering van Madaster via crowdfunding zo breed mogelijk houden. Dat betekent overigens dat ook de oorspronkelijke Kennedy’s mogen investeren.’
Voor Rau zelf stopt het denken over een circulaire economie echter niet bij het praktische Madaster. Hij denkt groter, in de richting van het loslaten van eigendom, de ontwikkelaar en belegger die eigenlijk rentmeester zijn die het gebouw beheren en ervan oogsten en bouwers die in de toekomst niet bouwen maar logistieke processen zullen leiden. In september spreekt hij in het Vredespaleis tijdens de Carnegie Peacebuilding Conversations over zijn initiatief voor de Universele Verklaring voor de Rechten van het Materiaal.
Zijn visie op circulariteit mocht hij onlangs toelichten in het Vaticaan, in het gebouw der wetenschap waar onder andere Galilei zijn denkbeelden verdedigde. Rau: ‘Dat deed me absoluut iets.’ Het Vaticaan vroeg hem vier theses uit te werken, waaronder Madaster. Binnenkort zal Rau het commentaar daarop ontvangen.
Madaster: hoe werkt het?
Het gemakkelijkst werkt Madaster door een ontwerp dat in het Building Information Modelling-systeem (BIM) is gemaakt in te laden op het platform. De data van bestaande bouw kunnen echter ook handmatig worden ingevoerd.
Op basis van de materialen en constructies wordt een CI gegeven, de Circulariteit Indicator. Door de materialen te koppelen aan 80 verschillende databases, zoals de Londen Metal Exchange, kan de waarde van het materiaal bepaald worden. De restwaarde kan na een bepaalde looptijd worden bepaald door te corrigeren voor inflatie en arbeid om het materiaal eruit te halen.
Door het gebouwdossier kan het onderhoud worden bepaald en bijgehouden, evenals eigendom van materialen en producten, maar bijvoorbeeld ook vergunningen, verzekeringen en huurders.
De data op het platform blijven eigendom van de gebouweigenaar, die zelf beslist of hij ze openzet voor anderen. Data kunnen door Madaster wel geanonimiseerd en generiek gebruikt worden. Een abonnement voor een particulier kost € 19,95 per jaar. Voor een professional wordt een prijs bepaald op basis van opgenomen vierkante meters en aantal gebruikers. Voor meer dan 1 mln m² met 20 gebruikers komt dat neer op zo’n € 25.000 per jaar.
De converteerbare obligatie van Madaster
Om een verdere ontwikkeling van het platform Madaster te financieren, is het de bedoeling minimaal € 500.000 en maximaal € 2,5 mln op te halen middels een converteerbare obligatielening. De financieringsvorm is ontworpen door financieringsplatform AndersFinancieren en maakt gebruik van het Symbid-crowdfundingplatform. Om de obligatie zowel voor particulieren als professionele beleggers aantrekkelijk te maken, is een obligatie al te koop voor € 20. Daarmee wordt het uitvoerende bedrijf van Madaster gefinancierd, dat het geld vooral gebruikt voor softwareontwikkeling. De Madaster Foundation, met daarin onder meer Thomas Rau en Pablo van der Bosch als advisory board, houdt toezicht op het servicebedrijf en garandeert de onafhankelijkheid.
De nieuwe financiering biedt particuliere en professionele beleggers een enkelvoudige rente van 6% gedurende 5 jaar. Jaarlijks wordt de verschuldigde rente bij de hoofdsom opgeteld; deze wordt niet tussentijds uitgekeerd aan de obligatiehouders gedurende de looptijd van de lening. Aan het einde van de looptijd kunnen obligatiehouders het door hen uitgeleende bedrag plus opgebouwde rente op het moment van conversie laten omzetten in gecertificeerde aandelen.
Madaster is in 2017 opgericht. Het begin is onder meer gefinancierd door een gift van € 25.000 door 33 partijen, de ‘Kennedy’s’. Ook is er een Europese subsidie van € 2,4 mln binnengehaald.
Het verdienmodel van Madaster is gebaseerd op het afsluiten van abonnementen op het platform. Voor 2018 wordt er gekoerst op een omzet van € 150.000. Maar stel dat Madaster in 2025 1% van de gebouwen in 9 landen in Europa op het platform faciliteert, dan komt de omzet op zo’n € 50 mln uit.
Over Thomas Rau
Thomas Rau (1960) studeerde architectuur in Aken en richtte in 1990 in Nederland het architectenbureau RAU op. Hij maakt zich al jaren hard voor de circulaire economie en krijgt daar op diverse ranglijsten ook de credits voor. Zo staat hij al jaren hoog in de Duurzame 100 van Trouw, was hij genomineerd voor de Circular Award op het World Economic Forum en won hij dit jaar de Duurzame 50 van ABN Amro.
Samen met zijn vrouw Sabine Oberhuber richtte hij in 2010 Turntoo op, een adviesbureau dat circulaire businessmodellen ontwikkelt. Innovaties uit dit bedrijf zijn onder meer Light as a Service, waarbij de consument een abonnement op licht heeft en Philips zorg draagt voor lampen, het onderhoud ervan en de energierekening. De VPRO vroeg hem zijn visie toe te lichten in een Tegenlicht-uitzending ‘Het einde van bezit’. Samen met Sabine Oberhuber schreef hij het boek Material Matters, waarin de weg naar een nieuw economisch model wordt geschetst waarin de consument niet langer eigenaar maar gebruiker is.
