Terwijl de onzekerheid in de internationale beleggingsmarkt toeneemt door de Brexit is het de Staat toch gelukt Propertize te verkopen aan Lone Star/JP Morgan en is dé vastgoeddeal van het jaar werkelijkheid geworden.
Nog gisteren speculeerden prominente vastgoedadviseurs dat door de toegenomen onzekerheid partijen wellicht weer om de tafel moesten om te onderhandelen over de prijs, maar Lone Star/JP Morgan doen toch hun bod van bij elkaar € 3,25 mrd gestand.
Zij laten dé kans niet lopen om een grote portefeuille te verwerven in Nederland, momenteel een van de meest geliefde ‘core’ beleggingslanden. In Londen is daarom door de bazen van Lone Star en JP Morgan ‘ja’ gezegd tegen de deal en kon minister Dijsselbloem van Financiën gisteren dit succes melden aan de Tweede Kamer. Lone Star/JP Morgan voelde natuurlijk ook de hete adem in de nek van de andere overgebleven bieder, naar verluidt een consortium van Cerberus Capital Management en Valad.
Taxeren van claims
De belangrijkste opgave is kennelijk getackeld: niet de waardering van de vastgoedleningen was het grote probleem, maar hoe taxeer je de reeks miljoenen-claims tegen Propertize, stammend uit de periode van het private SNS Property Finance.
Een leger vastgoedadviseurs, waarbij vrijwel alle toonaangevende kantoren, was de afgelopen maanden in opdracht van de bieders bezig alle informatie en mogelijke scenario’s door te nemen. Partijen zijn gebonden aan strikte geheimhouding, maar als adviseurs worden genoemd Savills, Colliers, Jones Lang LaSalle, BNP Paribas, KPMG en Nauta Dutilh. Cushman & Wakefield en CBRE zijn enkele partijen die worden geassocieerd met Propertize en zijn aandeelhouder het Rijk. NLFI, onderdeel van het Ministerie van Financiën, werd ondermeer geadviseerd door Lazard en Nauta Dutilh.
Voortzetting organisatie
De indruk is dat na aanvankelijk verzet binnen Propertize tegen een (uit)verkoop nu ook binnen de Propertize-organisatie het gevoel is ontstaan dat er ook op langere termijn perspectieven zijn voor de organisatie als onderdeel van een Europees leningplatform. Lone Star zal als gevolg van de transactie aandeelhouder worden van Propertize. Na de overdracht zal Propertize haar huidige leningenportefeuille blijven beheren, zo schreef Dijsselbloem gisteren de Tweede Kamer. De portefeuille bestaat uit 1600 leningen, vastgoedobjecten en participaties in ontwikkelingen in vooral Nederland, Duitsland en Spanje.
Verhoging exposure
Voor Lone Star betekent de deal dat de exposure op de Nederlandse markt aanzienlijk wordt verhoogd. Sinds de oprichting van haar eerste fonds in 1995, heeft Lone Star 16 participatiefondsen opgezet waarin voor ruim $ 65 mrd belegd is. De Amerikaanse onderneming is sinds 2009 ook in Nederland actief als investeerder in met name kantoren en heeft hier tot nu toe ruim € 2 mrd belegd. Daar komt Propertize nu bij.
Aanvankelijk viel de aankondiging van de verkoop, herfst 2015, de Propertize-organisatie onder leiding van Hans Copier rauw op het dak. Na de nationalisatie van SNS Reaal kreeg Propertize als opdracht om haar portefeuille van vastgoed kredieten en vastgoed in eigen beheer binnen tien jaar (tot 2023) op beheerste wijze af te bouwen. Het doel was om een optimale opbrengst te realiseren en de risico’s van de portefeuille zo snel mogelijk af te bouwen – en nieuwe risico’s dienden zoveel mogelijk te worden voorkomen. Maar toen de liquiditeit in de beleggingsmarkt nog sneller terugkeerde dan verwacht, besloot de Staat de afbouw zo snel mogelijk te realiseren en over te gaan tot verkoop.
Brexit verhoogt risico
In het gisteren gepubliceerde advies van NFLI aan minister Dijsselbloem wordt op deze beperking van risico’s ingegaan. In vergelijking met het scenario waarbij Propertize de resterende portefeuille zelf zou afwikkelen - indien geen verkoop zou plaatsvinden - was het volgens NLFI toch beter Propertize te verkopen aan Lone Star/JP Morgen.
De afweging is gemaakt dat de verwachte risico-gewogen opbrengst van dit afbouwscenario lager is dan de geadviseerde verkoop. Bij de verwachte opbrengst van het afbouwscenario wordt namelijk geen rekening gehouden met het feit dat de Staat gedurende de verdere afbouw van de portefeuille (naar schatting 2 jaar) het risico zou lopen dat de marktomstandigheden verslechteren. Met het politieke en economische tumult door Brexit is die onzekerheid overigens alleen maar toegenomen.
Ook zou de Staat gedurende de verdere afwikkeling van de juridische structuur van Propertize (naar schatting 5 jaar) via Propertize geconfronteerd kunnen worden met nu nog onbekende juridische risico's. Met het slinken van de portefeuille nemen bovendien de operationele risico's toe voor de eigenaar van Propertize, zoals het niet kunnen vasthouden van ervaren medewerkers met kennis van de portefeuille. Dit zijn nu risico’s die komen te liggen bij de nieuwe eigenaar Lone Star.
Vastgoedleningen Rabobank in verkoop
In de markt wordt dezer dagen alvast gespeculeerd dat de succesvolle verkoop van de Propertize-leningen een opmaat is voor de verkoop van een aantal andere grote leningportefeuilles die nog boven de Nederlandse markt hangen. Één van de meest prominente daarvan zijn de zogenoemde ‘Orange’ en ‘Yellow’ portefeuilles, enkele miljarden aan vastgoedleningen van FGH Bank en de regionale Rabobanken die door de nieuwe combinatie Rabo Real Estate Finance in de markt worden gezet. De belangstelling van Amerikaanse equity-partijen is er onmiskenbaar.
