Het instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG) moet een nieuwe schadeberekening maken voor een voormalige woningeigenaar in het gaswinningsgebied. Volgens de Rechtbank Noord-Nederland heeft het instituut onvoldoende hard gemaakt dat het min of meer gedwongen uitponden van de woning niet van invloed was.
Iedereen die tussen 16 augustus 2012 en 1 januari 2021 eigenaar was van een of meerdere woningen in het gebied waar waardedaling is vastgesteld kan een beroep op schadevergoeding door het IMG. Het instituut rekent dan voor de woningeigenaar uit of er in de periode waarin het huis in zijn of haar bezit was, waardedaling heeft plaatsgevonden en hoeveel dat dan is.
Uitgangspunt is een vergelijking is de WOZ-waarde van de woning per 1 januari 2019 met de waarde die de woning zou hebben gehad zonder het effect van bodembeweging door mijnbouwactiviteiten op de peildatum. Is de woning al voor de aanvraag tot schadevergoeding verkocht, dan wordt de verkoopprijs als uitgangspunt gehanteerd.
In dit geval verkocht de voormalige eigenaar zijn woning in 2017 aan de zittende huurders voor € 230.000. De woning had per 2017 een WOZ-waarde van € 316.000. Aan de hand van de verkoopopbrengst kent het IMG de voormalige eigenaar eind 2021 een schadevergoeding van € 8.704 toe, te vermeerderen met de wettelijke rente.
Deze gaat hier niet mee akkoord en tekent beroep aan. Volgens de ex-eigenaar had in zijn geval niet de verkoopopbrengst maar de WOZ-waarde het uitgangspunt moeten zijn. De verkoopwaarde zou niet representatief zijn geweest voor de daadwerkelijke leegwaarde van de woning omdat de woning in verhuurde staat werd verkocht. Eerder pogingen, met hulp van een makelaar, om de woning buiten de zittende huurders om te verkopen, mislukten. Volgens de makelaar deels door de gebrekkige staat van onderhoud en deels door de zittende huurders.
Bij de uiteindelijke verkoopopbrengst werd ook rekening gehouden met de investeringen die de huurders zelf hadden gedaan om in de woning zelfgebouwde studio’s realiseren. Was dit allemaal niet het geval geweest dan was een leegwaarde van € 316.000 -navenant de WOZ-waarde per 1 januari 2017- realistisch geweest.
Het IMG is het niet met deze visie een. Het instituut wijst erop dat het algemeen bekend is dat woningen bij verkoop aan zittende huurder een lagere verkoopopbrengst hebben. Ook als de woning voor een lagere prijs is verkocht omdat de eigenaar de woning zo snel mogelijk verkocht wilde hebben, dient dit volgens het instituut voor zijn eigen risico te blijven.
Ook hanteert het IMG een geheel eigen visie op wat uitponden betekent voor de marktwaarde van een woning in het verkoopproces. Omdat de woning is verkocht aan de huurders, is de huurovereenkomst met ingang van de verkoop is komen te vervallen. De woning is hierdoor volgens in feite vrij van huur verkocht, waardoor het volgens het instituut niet waarschijnlijk is dat de voormalige huurovereenkomst van invloed is geweest op de totstandkoming van de hoogte van de verkoopprijs. Ook zou uit de verkoopakte blijken dat de woning slechts € 195.000 waard was. De overige € 35.000 waren toe te schrijven aan een belendend perceel grasland.
Hoewel de rechtbank Noord-Nederland in haar uitspraak onderschrijft dat een woningverkoop aan zittende huurders minder opbrengt dan een verkoop in het reguliere circuit, wijst het in dit geval de werkwijze van het IMG van de hand. Het instituut heeft de bevoegdheid om de af te wijken van de procedure en heeft volgens de rechtbank onvoldoende gemotiveerd waarom zij dat niet heeft gedaan.
De rechtbank wijst op het feit dat de voormalige eigenaar een half jaar lang vruchteloos had geprobeerd om de woning aan derden te verkopen. ‘De rechtbank volgt als zodanig niet de conclusie van het Instituut dat de toenmalig huurders, gelet op diens positie en eerdere financiële bijdrage, en de wens van [eiser] over te gaan tot een snelle verkoop, in zijn geheel geen invloed kunnen hebben gehad op de hoogte van de overeengekomen verkoopprijs. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het Instituut onvoldoende gemotiveerd waarom hij in dit concrete geval niet is uitgegaan van een andere waarde dan de gerealiseerde verkoopprijs; dit klemt te meer daar de verkoopprijs substantieel lager is dan de WOZ-waarde per 2017.’
Het IMG moet in deze kwestie een nieuw schadevergoedingsbesluit nemen, rekening houdend met de uitspraak van de rechtbank.
