De track-record van Axeco is voor een nieuwkomer imposant: Vesteda, Batenburg, Reesing, Coolblue, Nagron – allemaal haalden ze hun honderden miljoenen op met Axeco.
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 30 september 2016
In de wereld van vastgoedfinanciering heeft zich stilzwijgend een revolutie voltrokken. Tot voor kort waren er vier grote loketten: ING REF, FGH Bank, Propertize (en de voorlopers) en ABN Amro, maar nu zijn er ineens tientallen. Naast de buitenlandse banken die weer oog krijgen voor de financiering van Nederlandse vastgoedbedrijven en -fondsen, zijn er nu ook de debt funds van institutionele beleggers, private equity en hedgefondsen die hun plek in de markt opeisen. Ook kunnen de geldvragers in toenemende mate een beroep doen op de openbare en onderhandse kapitaalmarkten.
Tijd dus voor wat in het jargon ‘debt advisory’ wordt genoemd: gespecialiseerde partijen die niet zelf bankier of financier zijn, maar de vastgoedbedrijven en ondernemingen adviseren hoe en bij wie zij hun financieringsbehoefte het beste kunnen invullen.
Door de wol geverfd
Dat is geen markt voor beginners, vandaar dat we aan tafel gaan bij Harro Wateler (rechts op de foto) en Hans de Haan, door de wol geverfde investment bankers van onder meer Kempen & Co en ABN Amro. Zij hebben samen met drie partners ruim een jaar geleden Axeco opgericht, een corporate finance boutique die inmiddels 13 professionals aan zich heeft gebonden. Onder de klanten zijn gerenommeerde bedrijven als Vesteda, Beter Bed, Batenburg, Reesink, Coolblue, Nagron, Wereldhave, Vastned en NSI.
Het bedrijf zetelt op de Zuidas in een gebouw dat ontwikkeld is door een van de klanten, Vesteda. Zij kunnen uit het raam de torens van het WTC zien, waar ook hun vroegere werkgever Kempen & Co zetelt. Zij concurreren daar overigens niet rechtstreeks mee, omdat Kempen zich vooral richt op de research en handel van vastgoedaandelen en minder op vastgoedfinanciering met vreemd vermogen.
Axeco is nu al ruim een jaar aan de slag zonder publiciteit. Wateler: ‘Wij wilden niet eerder naar buiten treden, want je moet eerst iets laten zien. We kunnen nu tonen wat we doen en wat we kunnen. Binnen onze debt advisory-praktijk helpen we het management van bedrijven en vastgoedfondsen met het invullen van de passiefzijde van de balans en vooral bij het aantrekken van vreemd vermogen. Het moet daarbij om meer gaan dan de financiering van een pand. Wij kunnen vooral het verschil maken bij portefeuilles vanaf circa € 100 mln, dan kunnen we met onze creativiteit en marktkennis echt waarde toevoegen.’
Van dit type deals heeft Axeco er inmiddels een aantal op zijn naam geschreven, variërend van het grootste woningfonds (Vesteda), tot het private fonds Nagron (van private belegger Van Herk, red.).
Valkuilen
Ook buiten het vastgoed is Axeco actief op het gebied van fusie- en overnameadvies en schuldadvisering, zoals eerder dit jaar bij Coolblue, waar Axeco bemiddelde bij het introduceren van HAL Investments als anchor investor. Hoewel de partners allemaal specifieke affiniteit met vastgoed hebben, zijn De Haan en Wateler het aanspreekpunt voor vastgoed. Als kapitaalsintensief segment ligt bij vastgoed de focus op debt-advisory voor de hand. Het realiseren van de juiste voorwaarden voor financiering tegen de juiste prijs en met de juiste mix van financiers is voor het vastgoed van levensbelang.
Wateler: ‘We zien in het vastgoed twee valkuilen. Het eerste is dat je te afhankelijk bent van één financier. Wanneer financiers zich genoodzaakt zien hun vastgoed-exposure te verlagen, kan dat veel druk zetten op vastgoedondernemingen. Wij kunnen werken met veel partijen op de kapitaalmarkt en verkleinen dat afhankelijkheidsrisico. Die expertise kun je uiteraard ook zelf inkopen, maar dan is de vraag hoe actueel je kennis blijft en hoe vaak je de kennis effectief kunt inzetten. Herfinancieringen zijn geen dagelijkse praktijk.’
In het klantenbestand van Axeco zien we een groot aantal fondsen, zoals Vesteda, Vastned en NSI. Hoe moeilijk is het om je daar als nieuwkomer tussen te wringen?
De Haan: ‘Je hebt kansen als partijen je als persoon al langer kennen en je zien als een onafhankelijke adviseur met kennis van zaken. Je kunt dan de directie adviseren op een specifiek gebied, maar je kunt ook bijvoorbeeld een second opinion voor commissarissen verzorgen ingeval er een corporate action als een overname, fusie of kapitaalmarkttransactie speelt. Onze kracht is dat wij echt onafhankelijk kunnen zijn, aangezien we geen andere producten of diensten hoeven te verkopen aan de klant. Ons onafhankelijke advies is ons core-product.’
Kent een nieuwkomer met 13 professionals geen beperkingen bij omvangrijke deals?
Wateler: ‘Wij zullen ons niet snel mengen in een fusie- en overnametraject waarbij miljarden zijn gemoeid; we willen waarde kunnen toevoegen aan een transactie. Wel zijn we zo ingericht dat we een stevig team op de grotere transacties kunnen inzetten. Maar in een aantal gevallen gaat het om het goede idee gecombineerd met de juiste contacten. Bij schuldadvisering richt onze expertise zich op een financieringsbehoefte vanaf zo’n € 100 mln, waarbij meer dan één bank of alternatieve financieringsbron betrokken is. Het is niet zo dat wij onze neus ophalen voor een winkelcentrum van € 15 mln, maar daar heb je ons doorgaans niet voor nodig.’
Axeco heeft niet alleen uiteenlopende klanten, maar adviseert ook op meerdere terreinen, zoals bij commercieel vastgoed en bij de verkoop of verwerving van portefeuilles van vastgoedleningen. Weigeren jullie ook klanten?
‘Tot nu toe kwamen de klanten uit onze relatienetwerken, dus dat was niet nodig.’
Nagron publiceerde een door Axeco verzorgde financiering van € 400 mln op een portefeuille van € 600 mln. Dat is een loan-to-value van 67%. Uit een onderzoek van Universiteit Nyenrode blijkt dat de Nederlandse private partijen 57% gezond vinden voor de Nederlandse markt. Is een hogere leverage weer aan het terugkeren, en zo ja, is dat een graadmeter voor het succes van Axeco?
De Haan: ‘Nee, wij hebben daar geen vooropgezette mening over, maar wij stellen ons op als een, weliswaar kritisch, verlengstuk van het beleid van de eigenaar of de cfo. Bij Nagron ging het om een goed verhuurde Nederlandse woningportefeuille; dan is zo’n leverage alleszins verantwoord. Wij zullen echter niet snel adviseren om bij de financiering tot het uiterste te gaan. Het kan zelfs ook zijn dat cfo’s door ons worden ingefluisterd om uiteindelijk een deal niet te laten plaatsvinden of andere voorwaarden te bedingen. Zeker bij het aantrekken van vastgoedfinancieringen moet je de grenzen niet willen opzoeken, vinden wij.’
Welke segmenten wil Axeco er in de toekomst er nog bij hebben?
Wateler: ‘We hebben ons de afgelopen periode vooral gericht op de grotere vastgoedfondsen, maar denken ook waarde te kunnen toevoegen aan kleinere portefeuilles. Vooral omdat ook voor hen de financieringsopties breder worden. Daarnaast verwachten wij ook interessante ontwikkelingen in de publieke sector. Financieringsvraagstukken van woningbouwcorporaties is iets wat wij nauwlettend volgen en waar we ook al enige ervaring in hebben.’
Groeit Axeco binnenkort naar bancaire omvang of blijft het een club van bekende oud-bankiers die plat gezegd nog een kunstje gaan doen?
Wateler: ‘Nee, beide mogelijkheden zijn bij ons niet de bedoeling. Als gezegd, ons onafhankelijke advies is ons core-product. We zullen derhalve geen activiteiten ontwikkelen die dit in de weg staat. Wij zijn ook geen club, maar hebben een partnerstructuur die we constant willen vernieuwen. We hebben bijvoorbeeld een partner van onder de veertig, ik ben eind veertig en Hans is 59. We investeren ook in nieuwkomers die partner kunnen worden, zodat het zeker niet alleen een vriendenclub blijft, maar ook een toekomst heeft.’
Is zo’n boutique als Axeco niet op termijn een leuke overnamekandidaat?
Wateler: ‘Nee, in ons partnerstatuut staat dat er niet verkocht wordt. Wil je een model ontwikkelen waar de winst wordt uitgekeerd en de goodwill laag blijft, dan moet je je niet presenteren als overnamekandidaat.’
