De verwachting is toegenomen dat het ministerie van Financiën de komende weken de verkoop van de leningportefeuille van Propertize met succes kan afronden.
Een leger vastgoedadviseurs, waarbij vrijwel alle toonaangevende kantoren zijn betrokken, is in opdracht van de overgebleven bieders koortsachtig bezig alle informatie en mogelijke scenario’s door te nemen. Hoewel er aanvankelijk verzet was binnen Propertize tegen een (uit)verkoop, lijkt nu ook binnen die organisatie het gevoel te ontstaan dat er ook op langere termijn perspectieven zijn voor de organisatie als onderdeel van een Europees leningplatform.
Begin maart werd via de nieuwsdienst Debtwire bekend dat Propertize drie partijen heeft uitgenodigd voor de tweede ronde van de verkoop: (1) een consortium van Goldman Sachs, Cerberus Capital Management en Valad, (2) een joint venture van Lone Star en JP Morgan, en (3) de investment asset manager Apollo Global Management. Naar verluidt hebben deze drie partijen ieder een voorlopig bod uitgebracht dat ligt rond de € 3,2 mrd. Een tweede bod wordt eind mei verwacht. Een prijs van € 3,2 mrd of hoger zou betekenen dat de Staat minimaal de € 0,5 mrd terugkrijgt die in Propertize is gestoken, een belangrijke voorwaarde voor het doorgaan van de verkoop.
De portefeuille bestaat uit 1600 leningen, vastgoedobjecten en participaties in ontwikkelingen in vooral Nederland, Duitsland en Spanje. Lazard begeleidt de verkoop voor NL Financial Investments (NLFI), onderdeel van het ministerie van Financiën.
Versnelde afbouw
Aanvankelijk viel de verkoop de Propertize-organisatie onder leiding van Hans Copier nogal rauw op het dak. Na de nationalisatie van SNS Reaal kreeg Propertize als opdracht om de portefeuille van vastgoedkredieten en vastgoed in eigen beheer binnen tien jaar (tot 2023) op beheerste wijze af te bouwen. Het doel was om een optimale opbrengst te realiseren en de risico’s van de portefeuille zo snel mogelijk af te bouwen – en nieuwe risico’s dienden zoveel mogelijk te worden voorkomen. Maar toen de liquiditeit in de beleggingsmarkt sneller terugkeerde dan verwacht, besloot de Staat de afbouw zo snel mogelijk te realiseren en over te gaan tot verkoop. (Uit)verkoop door private equity-partijen, na verwerving van Propertize, kwam plotseling heel dichtbij.
In de afgelopen twee jaren is de krediet- en vastgoedportefeuille van Propertize fors afgenomen. Ultimo 2012 bedroeg de bruto-exposure (voor de voorzieningen voor kredietverliezen) van de krediet- en vastgoedportefeuille van Propertize € 8,2 mrd. Per ultimo juni 2015 was deze exposure gereduceerd tot € 5,9 mrd, waarvan € 5,6 mrd leningen en € 0,3 mrd vastgoed op eigen balans. Na voorzieningen bedraagt de kredietportefeuille van Propertize € 4 mrd, waarvan verreweg het grootste deel in Nederland, met een gemiddelde LTV (loan to value) van 75%.
Inmiddels is duidelijk dat potentiële kopers ook geïnteresseerd zijn in de Propertize-organisatie in zijn geheel, niet alleen in de leningen. Zeker bij een groot pakket als dit ontstaat de vraag naar een gelieerd platform om deze leningen vervolgens te managen. De drie consortia die nu worden genoemd als bieders hebben toegang tot vergelijkbare ondernemingen elders in Europa of willen die opbouwen. Ze kunnen dan gebruikmaken van synergievoordelen op bijvoorbeeld IT-gebied, asset management-strategieën, financiering en personeel.
Staatsgarantie
Afhankelijk van de strategische intenties bestaat er dus interesse in Propertize als platform voor het beheer van andere (vergelijkbare) portefeuilles van leningen. Onder leiding van Copier en zijn team is een en ander opgebouwd: Propertize heeft zich sinds de afsplitsing van SNS in 2013 als zelfstandige organisatie verder ontwikkeld op het gebied van IT, personeel en risicomanagement. Op dit moment werken er circa 190 mensen.
De overheid stelt als eis dat ze minstens € 0,5 mrd kan overhouden aan de verkoop, zodat de investering van de Staat kan worden terugverdiend. Inmiddels lijkt duidelijk dat het gaat lukken om die investering minimaal terug te verdienen.
NLFI liet vorig jaar in een brief aan de Tweede Kamer al weten dat bij de beoordeling van biedingen naast de verkoopopbrengst ook de kwaliteit van de bieding (onder meer juridische voorwaarden) en de visie van de vennootschap worden meegewogen. Een belangrijk onderhandelingspunt dat gekraakt moet worden is de bestaande garantie van de Staat op de door Propertize aangetrokken financiering.
De prijs die de potentiële kopers bieden hangt af van de verwachte rente-inkomsten, de verhouding tussen de uitstaande lening en de achterliggende waarde (LTV), de operationele kosten die samenhangen met het uitvoeren en administreren van de leningen in de portefeuille en eventueel te verwachten claims uit rechtszaken. Daarnaast is de wijze van financiering belangrijk voor de prijsbepaling door de kopers en zullen kopers mogelijk een waarde toekennen aan het platform, afhankelijk van de strategische overwegingen bij de aankoop.
