Orange Capital Partners heeft in zijn vijfjarige bestaan een portefeuille opgebouwd met ruim € 1mrd aan beheerd vermogen. OCP werkt samen met buitenlandse beleggers als Heitman, GIC en Goldman Sachs en Nederlandse family offices. En investeert ook zelf.
Door Wabe van Enk en Sebastiaan Roggeveen
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 29 maart 2019
Dat zegt Victor van Bommel van OCP in een interview met PropertyNL. De voormalig Goldman Sachs-bankier ziet de Amsterdamse woningmarkt verder professionaliseren. ‘Buitenlanders dachten dat Amsterdam een institutionele woningmarkt had, maar dat was een misverstand. De markt in Amsterdam is jarenlang gedomineerd door lokale particuliere beleggers en woningcorporaties. Ik beweer dat wij de hoofdstad interessant hebben gemaakt voor institutionele investeerders. Die deden geen zaken met de grote particuliere beleggers en kregen daardoor nauwelijks voet aan de grond. Nu wel.’
Omslag
Van Bommel heeft zich de afgelopen vijf jaar op de achtergrond gehouden. Hij heeft het sentiment zien omslaan van een gerespecteerde belegger voor wie de rode loper werd uitgerold tot een door sommige partijen gewantrouwde profiteur, die het woonrecht van de Amsterdammers aantast.
Ter gelegenheid van het vijfjarig bestaan van Orange maakt hij een uitzondering op de regel om zoveel mogelijk onder de radar te werken. Dat laatste kan ook niet meer, met een totaal aan beheerd vermogen van ruim € 1 mrd, verdeeld over verschillende partnerships met institutionele beleggers. Orange Capital werkt onder meer samen met een aantal buitenlandse institutionele beleggers en asset managers, zoals Heitman, Government of Singapore Investment Corporation (GIC), Goldman Sachs en een vermogende Nederlandse family office. Zijn Londense vocabulaire is hij niet verleerd; hij is naar eigen zeggen ‘opportunity driven’, met een ‘hands-on’ mentaliteit, een sterke focus op ‘risk return’ en gematigde ‘loan-to-value’.
Goldman Sachs begon in 2007 met het aankopen van woningen in Duitsland. ‘Ik kreeg in 2013 voor het eerst een woningportefeuille aangeboden in Amsterdam. Dat kwam op een moment dat ik met mijn jonge gezin een ander leven wilde gaan opbouwen. Ik zag een woningmarkt waar helemaal geen vraag meer was. Nederlandse banken hadden het loket gesloten, er was onzekerheid over de hypotheekrente-aftrek, beleggers stonden aan de zijlijn. Voor Goldman Sachs waren de markt én de portefeuille eigenlijk te klein. Ik heb toen gevraagd of ik het niet zelf mocht doen. Dat was de start van Orange Capital in 2014.’
Beperkt risico
Voor het risico deinsde Van Bommel niet terug. ‘Ik vond zelf die risico’s beperkt, gezien het structurele woningtekort in de Randstad en de alsmaar dalende rentes. Ik verwachtte dat ook in Nederland het tij zou keren. In Amsterdam waren de prijzen in de periode 2009–2014 met 25% gedaald. Dat is typisch een moment waarop Angelsaksische bedrijven geïnteresseerd worden, terwijl Nederlandse institutionele partijen afwachten. Die willen pas instappen wanneer er groei zichtbaar is. Ik ben altijd geïnteresseerd geweest in de psychologie van markten. De realiteit is dat markten door allerlei externe factoren vaak te ver doorschieten. Dat zijn de momenten dat je als investeerder risico’s moet durven nemen. Dat denk ik nu ook bij retail. We zijn ‘research driven’, combineren fundamentele analyse met de timing van onze investeringen in de cyclus.’
Betekent dit dat Orange Capital gaat verkopen, nu de grootste huurgroei in Amsterdam voorbij lijkt te zijn? Daarmee zou Van Bommel het opspelende vooroordeel jegens Angelsaksische beleggers als sprinkhanen bevestigen. ‘Nee, zolang we investeren in woningen zal Amsterdam altijd een belangrijke markt voor ons blijven.’
Portefeuilles met veel onderhoud
Daarin gaat hij lijken op institutionele partijen zoals Amvest en Bouwinvest, maar Van Bommel ziet dat anders. ‘We hebben een hands-on mentaliteit en schromen niet om oudere portefeuilles aan te kopen met veel onderhoud of achterstallige huur. Daaraan kunnen we waarde toevoegen.’
Zo nam Orange Capital onlangs een portefeuille huurwoningen over van Amvest. Amvest heeft ook de intentie langjarig te beleggen, maar het fonds wil ook de portefeuille verjongen. Daarnaast ontwikkelen ze veel nieuwe woningen. ‘Het is een win–winsituatie voor beide partijen. We zien juist veel waarde in de wat oudere portefeuilles; het risico is laag en je kunt er een goed rendement mee halen. Dat is min of meer onze niche gebleken. Ik zie ons niet als een pure asset manager, die een portefeuille van anderen beheert. Dat doen wij niet. Nee, we vinden een kans, zoeken daarbij de juiste partner, en vervolgens investeren we mee met ons eigen kapitaal. Dat is niet altijd gebruikelijk in het vastgoed, maar voor ons is dit juist cruciaal. Durfinvesteerders zoals CVC, Gilde en Alpinvest werken al jarenlang met dat model.’
Divers team
Orange Capital heeft een heel divers team, met 8 nationaliteiten. ‘We spreken de taal van onze investeerders, terwijl we tegelijkertijd ook een lokale partij zijn met een groot netwerk.’ Orange Capital heeft momenteel 30 werknemers in dienst. Aan het hoofd staat naast Van Bommel zakelijk partner Hedde Reitsma, eveneens afkomstig van Goldman Sachs. ‘We zijn enorm complementair, dat is de kracht van onze partnership’, aldus Van Bommel. ‘Met ons team onderscheiden we ons in de Nederlandse vastgoedsector. Het is een unieke combinatie van allerlei achtergronden, culturen en verschillende werkervaring. We combineren bottom-up research met macro-analyse en we beschikken over een enorm internationaal netwerk. Dat is de kern van ons succes, en dit sluit goed aan bij de eisen van onze partners.’
Dat klinkt groots, maar vanaf het begin was één bekende family-office de drijvende kracht, waardoor Van Bommel zijn eerste portefeuille van € 40 mln kon aankopen. De familie is hem tot op de dag van vandaag trouw. Zeker is echter dat Orange Capital deze flow combineerde met internationale namen van formaat. Een voorbeeld hiervan is de joint venture tussen Orange Capital en het Singaporese staatspensioenfonds Government of Singapore Investment Corporation (GIC). GIC heeft een omvang die te vergelijken is met die van een pensioenbelegger als APG.
Met grote namen zoals Heitman betrad Van Bommel de markt. De naam Heitman opende deuren die voor starters doorgaans gesloten blijven. Toch zien we de laatste tijd Heitman niet meer met Orange. ‘Dat klopt. Heitman is een asset manager voor met name Amerikaanse pensioenfondsen. Dat was bij de start aantrekkelijk, maar nu kunnen we met onze trackrecord Amerikaanse pensioenfondsen rechtstreeks benaderen. Dat neemt niet weg dat de relatie met Heitman nog steeds uitstekend is.’
Ook buiten Amsterdam
De laatste tijd duiken steeds meer transacties van Orange op buiten de woningmarkt van Amsterdam. ‘Amsterdam zal altijd een belangrijke markt voor ons blijven, maar er is een grote mate van onzekerheid voor verdergaande regulering van de verhuurmarkt, en de prijzen zijn wel hard gestegen. Andere markten, zoals Den Haag, Rotterdam en Utrecht, zien er relatief aantrekkelijker uit. We streven ernaar om in sterke economische regio’s te investeren, dus zal de nadruk altijd liggen op de Randstad. Met onze partners willen we een hoogwaardige woningenportefeuille opbouwen, dus investeren we ook aanzienlijk in duurzaamheid. Maar het klopt: we zijn in de grond ‘opportunity-driven’. Als we elders kansen zien, zullen we die niet laten liggen, zoals de Belgrave Collection.’
De Belgrave Collection bestaat uit 300 woningen in de Ierse hoofdstad Dublin. De aankoop van deze portefeuille, met woningen met Georgiaanse architectuur, gaf Orange Capital in 2018 een goede start in Dublin. ‘Terwijl grote institutionele partijen zoals APG zich richten op woningontwikkelingen aan de rand van Dublin, richten wij ons juist op karakteristieke panden op zeer gewilde locaties in het centrum van de stad. Ik zie in deze niche meer waarde en minder risico’s op de lange termijn’, aldus Van Bommel. ‘De keus voor Dublin kwam niet geheel uit de lucht vallen. Dublin is enorm in trek bij internationale bedrijven als alternatief voor Londen post Brexit.
Daarnaast hebben de meeste technologiebedrijven, zoals Google, Uber en Facebook, er hun hoofdkantoor zitten, en dat trekt juist weer veel jonge mensen aan. Een belangrijk investeringsthema voor Orange Capital is de sterke trend naar urbanisatie. Maar hoe kun je als niet-Ier het beste uit Dublin halen? ‘Dat kan alleen als je de juiste lokale partner hebt, met de juiste ‘alignment of interest’. Onze Ierse partner is niet bij ons gekomen voor een eenmalige exercitie, maar samen gaan we deze partnership verder uitbouwen. We zijn langjarig aan elkaar verbonden.’
Retail
Het blijft niet bij de geografische diversificatie. Vorig jaar kocht Orange Capital voor € 150 mln een retailportefeuille van NSI. ‘Retail, en dan vooral wijkwinkelcentra met een groot percentage supermarkten, is een heel interessante markt. De dynamiek is totaal anders dan fashion. We staan nu op het punt dat er zo’n grote correctie is geweest dat je je kunt afvragen of de markt niet te ver is doorgeschoten. Dat is precies het moment waarop we onze kans pakken. We hebben hiervoor een nieuwe partnership opgezet voor retail.’
Hoewel Van Bommel naam maakte in de Amsterdamse woningenmarkt, schroomt hij het niet om ook afscheid te nemen op een moment dat beleggers over elkaar heen vallen. Zo verkocht hij eind 2018 plotseling voor € 425 mln aan woningen aan CBRE Global Investors. Op de Mipim in Cannes gonsde het van de geruchten dat Blackstone € 200 mln aan woningen wilde opkopen in Amsterdam. Daarbij werd opnieuw gewezen naar Orange Capital. Geen wonder, want sinds de oprichting in 2014 heeft Orange Capital Partners rond de € 2 mrd aan transacties gesloten op de Nederlandse markt. Maar Van Bommel houdt voet bij stuk: hij wil een kernportefeuille huurwoningen in de Amsterdamse hoofdstad behouden. De vraag is alleen: tegen welke prijs?
Gerelateerde artikelen:
