De koopstarter kan in veel gevallen niet opbieden tegen de particuliere belegger. Een belangrijke oorzaak hiervoor is dat de beleggingswaarde van een koopwoning, mede door het hoge huurniveau, fors hoger is dan de maximale hypotheek die de koopstarter kan krijgen.
Zo is in Amsterdam de beleggingswaarde van een meergezinswoning van 70 m² maar liefst € 171.000 hoger dan de maximale hypotheek voor een tweeverdiener met een gezamenlijk inkomen van € 70.000. Dit impliceert dat een koopstarter zonder een fors aandeel eigen of geschonken geld, aan het kortste eind trekt ten opzichte van de particuliere belegger. Alleen bij kleine woningen van 30 m2 en een relatief hoog inkomen is de maximale hypotheek hoger dan de beleggingswaarde van de woning. Dit zijn resultaten van het onderzoek ‘Buy-to-let verdringt starter van de koopwoningmarkt’ dat door de Amsterdam School of Real Estate is uitgevoerd.
De afgelopen jaren hebben particuliere beleggers op grote schaal koopwoningen opgekocht en als huurwoning op de markt gezet. Dit verschijnsel dat bekend staat als ‘buy-to-let’ komt vooral voor in de grote steden, waaronder Amsterdam. Buy-to-let is mogelijk als de belegger bereid is meer te betalen voor een koopwoning dan een potentiële eigenaar-bewoner. Voor de belegger is de beleggingswaarde van de woning van belang; de prijs die de belegger op basis van zijn rendementseis maximaal voor de woning wil betalen. Door het sterk gestegen huurniveau is de beleggingswaarde van woningen fors toegenomen. De koopstarter is, als hij geen eigen of geschonken geld heeft, daarentegen bij de aankoop van een woning beperkt door de maximale hypotheek die volgens de normen van het NIBUD mogelijk is. Een vergelijking tussen de beleggingswaarde en de maximale hypotheek geeft inzicht in de concurrentiepositie van de koopstarter. Uit het onderzoek, dat op Amsterdam betrekking heeft, blijkt dat de beleggingswaarde in veel gevallen hoger is dan de maximale hypotheek van de koopstarter.
De overheid staat voor een dilemma: buy-to-let op zijn beloop te laten of ingrijpen. Regulering of inperking van buy-to-let dient gebaseerd te zijn op een afweging van de voor- en nadelen van een dergelijk overheidsingrijpen. De nadelen van buy-to-let overheersen. Effectieve maatregelen van de overheid om deze nadelen in te perken liggen echter niet voor het oprapen. De verhoging van de overdrachtsbelasting bij buy-to-let is een mogelijk middel. Kwantitatief is het effect daarvan beperkt; de psychologisch werking kan groter zijn. De meest vergaande maatregel is dat er een woonplicht wordt geïntroduceerd voor de koper van een koopwoning. Woningcorporaties hanteren die voorwaarde al bij de verkoop van hun huurwoningen. Het is de moeite waard om de voor- en nadelen van een dergelijke woonplicht nader te onderzoeken.
