City Pads: Van studentenhuizen tot woontoren van 150 meter

City Pads transformeert kantoren tot woonstudio’s en verkoopt ze aan beleggers. PropertyNL sprak met Lee Foolen, die met Marc Reijs, Vincent Bekke en zijn broer Tom projecten ontwikkelt, vooral in Eindhoven maar ook in Amsterdam, Rotterdam en Utrecht.

Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 30 januari 2015

Met de recente aankoop van een kantoorpand aan de Vliegend Hertlaan in Utrecht kan City Pads het volgende project buiten Eindhoven op zijn conto schrijven. Bouwfonds IM nam twee eerdere transformatieprojecten, in Amsterdam en Rotterdam, in belegging. De ontwikkelaars Lee Foolen en Marc Reijs overwegen nu de 245 woonstudio’s in eigen portefeuille te houden. Inmiddels hebben ze in totaal circa 3000 woningen in ontwikkeling of aanbouw, goed voor een investeringsvolume van € 400 mln. City Pads ziet de vier grote steden plus Eindhoven en Maastricht als zijn belangrijkste werkterrein.

In 2002 begon Lee Foolen voor eigen rekening en risico in Eindhoven projecten te ontwikkelen. Al tijdens zijn studie Bouwkunde kocht hij verschillende studentenhuizen en toen hij 25 jaar was volgde zijn eerste kantoortransformatie aan de Boschdijk, een sloopnieuwbouwplan met 150 appartementen en winkels met de naam Arhus. Dit verkocht hij later aan Komar Vastgoed.
In 2007 startte de samenwerking met Marc Reijs, die op dat moment voornamelijk actief was in de mode. Daar lagen ook zijn roots, maar meer en meer legde hij zich toe op vastgoed. ‘Daarna gingen we vooral transformatieprojecten doen. Daarbij speelde het beleid van de gemeente Eindhoven mee. Die stond de afgelopen jaren vrijwel geen nieuwbouw toe, maar wel de bouw van studentenwoningen in leegstaande kantoren.’

Kantoor uit Lips-portefeuille
Het volgende grote project in Eindhoven was de Hertoghof, gerealiseerd in een kantoorpand van 13.000 m² aan de Hertogstraat dat afkomstig was uit de Lips-portefeuille. In 2011 kochten ze het en een jaar later was het project, bestaand uit 186 appartementen en studio’s, gereed. ‘We merkten dat er op dat moment weinig concurrentie was; we waren de enige partij die boden op het vastgoed.’
Bij dit project pasten Foolen en Reijs een vernieuwende manier van funding toe. Particuliere beleggers stapten erin, maar niet via de gebruikelijke cv-structuur. Het complex werd gesplitst in appartementsrechten die in plukken werden verkocht aan lokale beleggers, van twee tot tientallen appartementen. Beleggers kunnen dus makkelijker uitstappen dan bij een cv.

Dezelfde structuur pasten ze toe bij BD7 aan Boschdijk 7 (108 woonstudio’s), waarvan de bouw deze maand begint, en Studio56 aan de Mauritsstraat, het voormalige kantoor van ingenieursbureau Tebodin. Syntrus Achmea Real Estate & Finance was hier namens een pensioenfonds de verkoper. Ook The Beech aan de Beukenlaan 77 (192 woonstudio’s) werd op deze manier aangepakt. Vaak waren het dezelfde investeerders als bij eerdere projecten: ondernemers en oud-ondernemers uit de regio Eindhoven.

Verhuur en beheer uitbesteed
De beleggers die appartementenrechten kopen in de transformatieprojecten hebben geen omkijken naar de verhuur en het technisch beheer. Dat wordt uitbesteed aan de woningbeheerder Eindhoven2stay van de broers Zjef en Stijn Bogers, die inmiddels 2000 units onder hun hoede hebben. Tegen een vergoeding van 4,5% zorgen zij voor de verhuur en het technisch onderhoud van de studio’s en appartementen. De beleggers ontvangen een nettorendement van 8–10% en het leegstandsrisico wordt gedeeld.

Bij het vinden van beleggers maken de ontwikkelaars gebruik van hun ondernemersnetwerk in Eindhoven, mede te danken aan de modeketen Mensroom van Reijs. Daar had hij er destijds meerdere vestigingen van, nu nog twee, één in Eindhoven en één in Helmond. Vastgoedontwikkeling bleek toch lucratiever dan het verkopen van jeans.

Knowhow inhuren
Foolen heeft nu 50% van de aandelen in het bedrijf City Pads en de andere helft is in handen van Reijs en afhankelijk per project van nog twee aandeelhouders, broer Tom Foolen of Vincent Bekke. Bekke was voorheen al op kleinere schaal met vastgoedprojecten bezig en als projectmanager in de binnenhuisarchitectuur. Hun kantoor is in Eindhoven gevestigd boven de Mensroom-winkel aan Kleine Berg. ‘We kiezen ervoor om klein te blijven en alle knowhow per project in te huren.’
Kon de ontwikkelaar de aanbetaling van het gebouw van Lips nog zelf financieren – mogelijk doordat Foolen vlak daarvoor een wooncomplex gunstig wist te verkopen – nu treden lokale investeerders op als voorfinancier. Door gebouwen op de dag van levering direct te splitsten en door te leveren aan de beleggers, hoefde City Pads ze niet (tijdelijk) op de balans te nemen. ‘Met deze werkwijze is een grote leverage haalbaar, met € 1 mln is bijvoorbeeld een totale omzet van € 20 mln mogelijk.’
Bij Studio56 vroegen de beleggers opnieuw of de broers Bogers het beheer van de woningen voor hun rekening wilden nemen. Zo groeit de portefeuille van Eindhoven2Stay mee met de onderneming van Foolen & Reijs. Ook voor de City Pads-projecten in andere steden worden ze ingeschakeld; zo zijn ook Rotterdam2Stay en Amsterdam2Stay inmiddels actief.

Buitenveldert
Het eerste project in Amsterdam, Heenvlietlaan 220 in Buitenveldert, hebben Foolen & Reijs samen met Lee’s broer Tom herontwikkeld. Tom Foolen werkte voorheen als financieel consultant in de hoofdstad en is nu onder andere mede-eigenaar van City Pads Amsterdam, dat momenteel alleen het complex in Buitenveldert omvat. ‘We zijn in onderhandeling over de aankoop van een tweede kantoorgebouw van 10.000 m² in Amsterdam.’
Het pand aan de Van Heenvlietlaan was eerder in gebruik door ING, dat het in 2003 verkocht aan een Amerikaans beleggingsfonds, maar later kwam het op de balans van de financier SNS Property Finance. De broers Foolen zagen kansen voor het gebouw uit 1975, dat boven was komen drijven in een marktverkenning die JLL in opdracht van hen uitvoerde.

Bouwfonds IM kocht het 11.000 m² grote complex in Buitenveldert namens het Bouwfonds European Student Housing Fund voor een bedrag van € 25,7 mln. Het is geconverteerd naar studentenhuisvesting en bestaat nu uit 354 studio’s met een gemiddeld oppervlak van 24 m², elk met een eigen badkamer en keuken. Ook is er ruimte voor 54 auto’s. Hier was VolkerWessels de aannemer, via de Amsterdamse dochter KondorWessels Amsterdam. De verhuur is in handen van Amsterdam2Stay.
Foolen: ‘Bouwfonds wil als institutionele belegger zo min mogelijk risico en daarom hebben we ook een huurgarantie afgegeven. Het rendement is voor de belegger lager dan bij de projecten in Eindhoven; enerzijds omdat we daar het vastgoed goedkoper kunnen verwerven dan in Amsterdam, anderzijds omdat Bouwfonds wat gematigder huren vraagt.’

De Nieuwe Admiraliteit
Ook in Rotterdam kwamen City Pads en Bouwfonds IM tot een deal. De institutionele belegger heeft het eigendom in december 2014 verworven voor € 52 mln. Na de bouwperiode neemt Bouwfonds het project De Nieuwe Admiraliteit turn key in ontvangst, bestaand uit 374 studio’s en 213 appartementen. Ze worden ondergebracht in drie verschillende fondsen. ‘Uit een inventarisatie kwam dit voormalige kantoor in Kralingen naar voren als zeer kansrijk’, licht Foolen toe. ‘U Vastgoed wilde het aanvankelijk samen met de bouwonderneming ABB zelf transformeren, maar we deden een gunstig bod. Een architect had al een eerste schets gemaakt en er was overeenstemming met de gemeente over de bestemmingswijziging. Maar wij hebben ons eigen plan doorgevoerd. Bouwfonds kwam daarna pas in beeld.’

De Rotterdamse ontwikkelaar Jan Ultee kocht het 43.000 m² (inclusief parkeergarage) grote kantoor uit 1989 in 2013 van het Duitse fonds HFS voor € 9,5 mln, terwijl HFS in 2001 omgerekend nog € 54,4 mln neertelde voor het toen nog volledig verhuurde pand. Center Parcs, Deloitte en de gemeente waren toen de gebruikers. City Pads tekende vorig jaar een koopovereenkomst ter waarde van € 13 mln. ‘Toen U Vastgoed het kantoor kocht, was het nog volledig incourant. Mede door de toezegging van de gemeente dat wonen hier mogelijk was, is het meer waard geworden.’