Proptech-bedrijf Calcasa heeft de afgelopen 20 jaar veel impact gehad op de wereld van woningtaxaties. Hun Automated Valuation Model heeft de wereld van woningtaxaties definitief veranderd. Een Europese tegenslag kon het bedrijf niet van de wijs brengen.
Calcasa is bekend tegen wil en dank. Hun kwartaalrapportages over de woningmarkt halen een aantal keren per jaar openingen van de dagbladen, scoren hoog op social media en halen af en toe het NOS-journaal. ‘Wij zijn nu eenmaal ook onderzoekers en willen graag laten zien wat we doen. Dat is inderdaad geen businessmodel, maar wel heel leuk’, zegt Tijs Pellemans, nu vijf jaar algemeen directeur van het 20-jarige Calcasa.
Zo vaak als het bedrijf naar buiten komt met onderzoeken, zo gesloten is het als het over het bedrijf zelf gaat, aangezien het in private handen is. We hebben afgesproken die beslotenheid te respecteren, omdat Calcasa wel een open boek is over de manier waarop het informatie verwerkt. Dus geen verhaal over de twee Delftse ingenieurs die Calcasa hebben opgericht. Ook geen fotoreportages van de huidige twintig werknemers, die op de CPC-run een hardlooptrofee op de tien kilometer in de wacht sleepten.
Bij Calcasa gaat het over data, wonen en geavanceerde statistische modelbouw. Dat is wel eens anders geweest. Samen met PropertyNL heeft Calcasa ook een analyseapplicatie ontwikkeld voor huurtransacties van commercieel vastgoed. Modellen werken echter alleen met goede en complete data en het lukte de researchers van PropertyNL niet om die te verzamelen.
Woningmarkt
Maar zo intransparant als de markt voor commercieel vastgoed is, zoveel data zijn er bekend over de woningmarkt. Daar is het zaak de lawine aan informatie zodanig te ontsluiten dat ermee gewerkt kan worden. En dat kan het team van Calcasa als geen ander. Met de technologie van Calcasa is een Automated Valuation Model ontwikkeld dat vrijwel alle hypotheekverstrekkers, inclusief de drie grootbanken Rabobank, ING en ABN Amro, omarmen.
Pellemans denkt dat een belangrijke stap hier naartoe de European AVM Alliance was, die Calcasa mede heeft opgericht. Het doel: een consistente benadering én meer begrip van geautomatiseerde waarderingen in Europa. Calcasa trok op met Hometrack uit het Verenigd Koninkrijk en Eiendomsverdi uit Noorwegen. Daarna volgden Värderingsdata uit Zweden, CRIF uit Italië, Tinsa uit Spanje en On-Geo in Duitsland en Oostenrijk. Toen Calcasa werd overgenomen door de eigenaar van Hometrack, leek dit de voorbode voor een Europese consolidatie, maar die is er nog niet gekomen. Het is op dit moment een Brits–Nederlandse combinatie (met aandelen in Amerikaanse handen). Pellemans: ‘De markten in Europa zijn zeer verschillend, en dat vergt tijd. Ik ben verantwoordelijk voor onze activiteiten in Nederland, maar we kijken altijd wat er mogelijk is over de grens.’
Stap terug
Pellemans ziet als een van de hoogtepunten dat Calcasa na elf jaar hard werken een wettelijk ‘keurmerk’ verkreeg. ‘De Nederlandse wet bepaalde in 2016 dat modelmatig taxeren was toegestaan ter vervanging van fysieke taxaties. Een enorme erkenning.’ In 2021 moest Calcasa echter een tegenslag verwerken. Toen overtroefde de Europese regelgeving die van Nederland en werden alleen hybride taxaties toegestaan: een modelmatige taxatie met een beoordeling en evaluatie van een taxateur. ‘Voor bancaire taxaties betekende dat een verschuiving. Voor verzekeraars telt het niet.’
Calcasa behield echter zijn positie met het Automated Valuation Model, mede dankzij de acceptatie door hypotheekverstrekkers. ‘Wij ervoeren de Europese regels als een stap terug, maar de hele maatschappij wordt steeds meer ‘datadriven’. Daarbij zijn onze modelmatige taxaties heel betrouwbaar en klantvriendelijk gebleken. Uiteraard draait het altijd om kwaliteit, onafhankelijkheid en betrouwbaarheid. Het is dus ook belangrijk om aan te geven wanneer je géén taxatie op afstand moet gebruiken. Met ons model kun je goed een Vinex-tussenwoning taxeren, maar een vrijstaande woonboerderij in Oost-Drenthe? Wij wijzen de klant daarom altijd op de mate van betrouwbaarheid van de taxatie. Uitlegbaar en navolgbaar. Dat zijn hier de bekende begrippen. Uiteindelijk accepteren 42 hypotheekverstrekkers plus de NHG onze Desktop Taxatie, waardoor er een efficiënt alternatief beschikbaar is voor consumenten.’
Inzicht
Calcasa geeft met de WOX-kwartaalrapportages inzicht in de markt, iets wat bij commercieel vastgoed vaak ontbreekt. Het bedrijf pakt vaak uit met een interessant thema, zoals deze keer een internationale vergelijking over 20 jaar (zie kader). Leuk zou zijn – en geen ander zou dit kunnen – wanneer Calcasa een berekening zou geven van het effect van energielabels op de woningwaarde. Een voorschot daarop geeft Rabobank, met een korting op de hypotheekrente van 0,15% bij label A.
Pellemans: ‘Wij onderzoeken dit effect zeer regelmatig en publiceren wat uit ons onderzoek naar voren komt. Dan zie je dat er gemiddeld genomen een meerwaarde is van een goed energielabel. Maar dat onderzoek is heel lastig, omdat er veel elementen zijn die van invloed zijn. Zo is er enorme schaarste op de woningmarkt. Er is zelden sprake van een situatie dat een koper kan kiezen tussen min of meer dezelfde woningen, waarbij alleen het label verschilt. De belangrijkste reden voor de complexiteit in het onderzoek is dat het energielabel vaak samenhangt met de onderhoudssituatie. Woningen met een goed energielabel hebben vaak een betere staat van onderhoud. Wat is dan de reden voor een hogere woningwaarde? Welk deel is gedreven door de staat van het onderhoud en welk deel door het betere label?’
Calcasa heeft letterlijk een schat aan data in de kluis: het bedrijf houdt kantoor in een voormalig bankgebouw met een grote bankkluis. Het kan die data gebruiken voor de klanten, maar ook voor maatschappelijke belangen. ‘Uit analyses blijkt dat onzuinige energielabels vaak samenvallen met lage inkomens. Dit kan voor de overheid belangrijke input zijn wanneer je beleidsmatige keuzes maakt aangaande slechte energielabels.’
Wereldspeler Calcasa
Calcasa is in 2005 opgezet door oud-studenten van de TU Delft naar aanleiding van een onderzoeksopdracht voor een Nederlands Automated Valuation Model. Aan de wieg van het bedrijf stond een oud-directeur van ABN Amro Hypotheken Groep, die ook betrokken was bij andere proptech-bedrijven, zoals Moneyou en Florius. Na successen bij hypotheekverstrekkers werd Calcasa in 2017 gekocht door het Britse beursfonds ZPG (Zoopla Property Group). In dat jaar had ZPG een beurswaarde van $ 1,5 mrd. ZPG stond toen onder leiding van de oprichter en visionair Sir Alex Chesterman. Binnen ZPG is Hometrack actief met vergelijkbare informatie als Calcasa. Daarnaast heeft ZPG in het Verenigd Koninkrijk het vastgoedportaal PrimeLocation en Zoopla, de Britse tegenhanger van Funda.
In 2018 is ZPG voor $ 3 mrd van de beurs gehaald door het Amerikaanse private equity-bedrijf Silver Lake Group. Silver Lake is met $ 103 mrd assets under management nummer 12 op de lijst van grootste private equity-bedrijven ter wereld (bron: PEI 300, juni 2024).
Stijging woningwaarde minder spectaculair
Het lijkt heel wat: de prijs van een Nederlandse koopwoning is de afgelopen twintig jaar meer dan verdubbeld: van gemiddeld € 231.000 in 2005 naar € 509.000 dit jaar, maar een investering in de AEX had meer opgeleverd. Dit blijkt allemaal uit cijfers van de jarige Calcasa. Er wordt vaak hoog opgegeven over de stijging van de woningprijzen, maar vergeleken bij andere beleggingen is die stijging niet spectaculair. Nederland doet het in Europa nog relatief goed, met een waardegroei van 20% boven het gemiddelde.
De waardeontwikkeling van Nederlandse woningen verliep negatief in de kredietcrisis van 2008–2013 (gemiddeld 20%), waarna een periode van bijna tien jaar met prijsstijgingen volgde, waarin de woningprijzen zijn verdubbeld. De hypotheekrente beïnvloedt de prijsontwikkeling op de woningmarkt. In de jaren 2004–2008 lag de gemiddelde hypotheekrente rond de 5%, terwijl deze in de periode 2015–2021 daalde naar een historisch laag niveau van onder de 2%. De renteverhogingen vanaf 2022 leidden tot een tijdelijke afkoeling van de woningmarkt, maar veroorzaakten geen structurele prijsdalingen. Naast hypotheekrente spelen hierbij inflatie en loonstijgingen een belangrijke rol.
De prijsontwikkeling in Nederland verschilt. Stedelijke gebieden, met name Amsterdam, Utrecht en Rotterdam, zagen de sterkste prijsstijgingen. De gemiddelde woningprijs in Amsterdam verdrievoudigde zelfs bijna in de afgelopen twee decennia. Terwijl een gemiddelde woning in Amsterdam twintig jaar geleden € 225.000 kostte, is dat tegenwoordig € 647.000. In Utrecht steeg de prijs van een gemiddelde woning van € 208.000 naar € 583.000, een stijging van 180%.
De gemiddelde woningprijs is in Europa sinds 2010 met ongeveer 50% gestegen. Nederland heeft met 62% een grotere prijsverandering ondergaan in deze periode. In landen als Oostenrijk, Tsjechië, Estland, Hongarije, Litouwen en Letland zijn de stijgingen nog groter. Toch zijn er ook landen waar de woningwaarde nu lager is dan in 2010, zoals Italië. En Spaanse woningen behielden hun waarde wel, maar konden de inflatie niet bijhouden.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 28 maart 2025
