Bijlmerbajes: Verboden stad gooit deuren open

De voormalige cipier die de rondleiding verzorgt zegt het zo: ‘Toen ik hier werkte, moesten we om de meter ons pasje laten zien; alle deuren waren gesloten. Nu ik hier de rondleidingen verzorg is het al bijzonder dat je zomaar door het gebouw kunt lopen. Maar als het hier straks helemaal anders is, vind ik het mooi dat er toch elementen van het gebouw terugkomen.’

Gebieds- en vastgoedontwikkelaar AM trakteerde betrokkenen bij de transformatie van de Bijlmerbajes op een kijkje in de huidige situatie. Nu kan de bezoeker zich nog voorstellen hoe illustere personen als Holleeder, Heer Olivier en Rienk Kamer hier verbleven, maar dat is vanaf september 2019 voorbij. Dan begint AM met de sloop en het verwijderen van de asbest. De planning is dat in 2021 de eerste opleveringen in het gebied zijn.

Het is een ambitieus plan dat ontwikkelingsmanager Eva Hekkenberg en stedenbouwkundige Johan Snel van AM samen met vele partners hebben neergezet. Het wordt een groen en energieneutraal stuk stad, dat behalve de hoofdfunctie wonen ook andere functies als onderwijs, een hotel en een designcluster krijgt. De 85.000 m² bestaande bebouwing wordt grotendeels gesloopt om er 135.000 m² voor te laten terugkomen. 97.500 m² is wonen, 37.500 m² voorzieningen en werk.

Circulair plan
AM, in samenwerking met AT Capital en Cairn, won de competitie met een veel duurzamer plan dan de gemeente vroeg. Het is zo circulair mogelijk: het idee is dat 98% van de materialen van de huidige bajes terugkomt. Een brug wordt van celdeuren gemaakt, balkonhekjes van tralies. Het terrein wordt zelfvoorzienend qua energie door middel van zonnepanelen in het geluidsscherm en windturbines in de daken. Maar het energiesysteem zal zo flexibel mogelijk worden opgezet, zodat ook toekomstige uitvindingen toegepast kunnen worden.

Johan Snel noemt het stedenbouwkundig concept on-Amsterdams: ‘Amsterdam bestaat vooral uit bouwblokken die aan de straat staan met tuinen aan de achterkant, die alleen voor de bewoners toegankelijk zijn. In het plan zijn het groen en het water – dat meteen waterberging is – voor iedereen zichtbaar. Dat is bewust zo gedaan: samen met Wageningen University & Research (WUR) hebben we gekeken hoe we gezond leven en welzijn kunnen invullen – een van de ambities van het project. Door natuur en groen in de stad te brengen, kan er een gezonder leefmilieu ontstaan.’ Overigens zal welzijn in het gebied constant gemonitord worden door de living labs van de Urban Vitality-opleiding van de Hogeschool van Amsterdam.

Groen wordt ook de voormalige vrouwenafdeling van de gevangenis. Als enige toren zal die blijven staan, maar wordt hij getransformeerd naar een verticaal park met stadslandbouw. Samen met WUR is een challenge uitgezet onder internationale universiteiten om tot vernieuwende concepten voor stedelijke voedselproductie te komen. Tientallen teams hebben zich inmiddels al ingeschreven.

Bij welzijn hoort ook bewegen. In het gebied is de auto daarom nauwelijks aanwezig: parkeren wordt ondergronds opgelost. Het maaiveld wordt een autovrij, groen tuinenlandschap. Ontwerpers OMA, Lola Landscape en Fabrications hebben heel bewust nieuwe verbindingen ontworpen waarmee het Bajes Kwartier onderdeel wordt van de stad. Snel: ‘De huidige verbindingsstraat in de gevangenis, de zogenaamde Kalverstraat, wordt opnieuw een belangrijke verbinding, maar nu met de omgeving. Een autovrije verbinding, voor fietsers en voetganger, met veel levendigheid.’

Verboden eiland
Wat ooit een verborgen en verboden eiland in de stad was, komt door de groei en transformatie van de stad ineens centraal te liggen. Momenteel wordt er volop gebouwd in het naastgelegen Amstel III en verrijzen er villa’s aan de andere kant van de Bijlmerbajes. Ook voor het zuidelijk gelegen Arena-gebied zijn de veranderplannen gepresenteerd.

Waar de huidige parkeergarage staat, komt het onderwijscluster met een school voor voortgezet onderwijs. Het huidige administratiegebouw van de gevangenis wordt het designcluster. Dit wordt betrokken door Code Amsterdam, een groep designstudio’s rond en met Studio Drift. Dat is een kunstenaarscollectief waarvan werk in diverse internationale musea hangt. Met partner Beehive Vastgoed, een ontwikkelaar voor broedplaatsen voor creatieven, wordt niet alleen een museum gerealiseerd, maar ook studio’s en werkplekken. Ook Hotel Jansen pakt zijn eigen plot op. Het is een vrij nieuwe formule, die long stay faciliteert voor internationale studenten en young professionals van de hippere bedrijven in de stad, zoals Booking.com en Uber.

Stad voor iedereen
Het belangrijkste ingrediënt van de 7,5 hectare gebiedsontwikkeling wordt echter wonen. Eva Hekkenberg: ‘Uitgangspunt is een stad voor iedereen. De 30% sociale woningbouw wordt verspreid over alle gebouwen. De overige 70% bestaat uit een mix van koop- en huurwoningen voor alle doelgroepen met bijhorende verschillende financiële en economische draagkracht. Ook deze woningen worden verspreid over het plan gerealiseerd, zodat er in ieder cluster een gemengd woonmilieu ontstaat.’

Al met al is het een grote groep met betrokken partijen. Hekkenberg: ‘Toen we het winnen van de tender vierden, stonden we met 70 man. Dat is niet bewust zo gegaan, maar gegroeid. Voor het binnenhalen van opdracht was dat geen probleem, omdat iedereen voor de winst ging. In de uitwerking is de grote uitdaging dit team in stand te houden, en tegelijkertijd ook nieuwe partijen onderdeel te laten zijn van dit team.’

Het daadwerkelijk verwezenlijken van de ambities denkt AM te kunnen realiseren doordat het zelf verantwoordelijk wordt voor het masterplan en de ontwikkelaars voor de andere plots een beeldkwaliteitsplan meekrijgen. Hekkenberg: ‘En door snel aan de slag te gaan, zodat we optimaal profiteren van de huidige woningmarkt.’

De financiën
Niet alleen AM investeert in de transformatie van de Bijlmerbajes. De BV Bajeskwartier bestaat naast AM uit AT Capital en Cairn. Gedrieën kopen ze het gebouw en de grond voor € 84 mln. De door de gemeente uitgeschreven tender werd voor 50% door het bod en 50% door de kwaliteit van het plan bepaald. AM had de hoogste score voor de kwaliteit. Naar verluidt was het bod van AM niet het hoogste.

AM heeft namens het consortium AM, AT Capital (uit Singapore) en Cairn (Nederlands) de opdracht de ontwikkeling uit te voeren.

Het risico voor de ontwikkelaar is beperkt, doordat er al behoorlijk wat afnemers voor het vastgoed zijn. Het designcluster in het hoofdgebouw wordt afgenomen door Code Amsterdam, dat het gebouw zelf ontwikkelt. Ook het hotel wordt door Hotel Jansen zelf afgenomen. De sociale huurwoningen worden afgenomen door de Alliantie. De middeldure huurwoningen worden in belegging genomen door ASR Vastgoed Vermogensbeheer en AT Capital/Cairn.

Volgens Eva Hekkenberg is het echter niet alleen de wens geweest van het consortium om de afnemers op de bagagedrager mee te nemen, maar ook van de gemeente. ‘De opdracht was om een zo robuust mogelijke ontwikkelstrategie te bedenken waarbij de ontwikkeling niet te veel afhankelijk was van één partij. Dat hebben we op deze manier ingevuld.’