Met 13.000 m² hotel – 240 kamers – in Hoofddorp, 21.000 m² logistiek in Ridderkerk en 13.504 m² logistiek in aanbouw in de gemeente Hoeksche Waard had de Zwitserse beleggende ontwikkelaar Necron in vorig jaar eigenlijk al een plekje verdiend in de Top-50 Projectontwikkelaars van PropertyNL. De komende jaren zet Necron er binnen en buiten ons land nog een tandje bij.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 27 januari 2023
Eind vorig jaar werd de eerste paal geslagen voor een hypermodern logistiek centrum van 13.504 m² aan de Sikkel op bedrijvenpark Hoeksche Waard in Heinenoord. Uiteraard met klein stukje (790 m²) kantoorruimte en voorzien van 154 parkeerplaatsen. Het gebouw wordt zoveel mogelijk opgetrokken uit biobased materialen, passend bij de duurzame filosofie achter het bedrijventerrein en de carbon-neutral filosofie van Necron.
Relatief onbekend
Necron Group is in Nederland een nog relatief onbekende speler. Vanuit het Zwitserse Zug is het bedrijf echter al zo’n 20 jaar actief als private investerings- en ontwikkelingsmaatschappij, gericht op hoogwaardige logistiek en hospitality vastgoed in Europa. ‘Onze strategie bestaat uit het herkennen van kansrijke locaties en deze te ontwikkelen voor logistiek, healthcare en hospitality’, vertelt Gerard van Liempt, oprichter en ceo van Necron. Speciaal voor de start bouw in Heinenoord is hij een paar dagen over in Amsterdam, waar het bedrijf ook kantoorruimte heeft.
Na een studie Bedrijfseconomie aan de Amerikaanse universiteit van Heidelberg kwam Van Liempt (61) bij toeval in het vastgoed terecht. ‘Ik wilde eigenlijk de internationale handel in, maar mede omdat mijn vader architect was, rolde ik voorzichtig de projectontwikkeling in. Uiteindelijk heb ik met verschillende beleggingsvehikels zo’n 3000 rijwoningen in Duitsland ontwikkeld, hoofdzakelijk in Nordrhein-Westfalen en Berlijn. Vervolgens belandde ik in Zwitserland. Daar lagen kansen rondom Zürich Airport, maar ook voor de ontwikkeling van datacentra.’
Peoples’ business
De afgelopen jaren realiseerde Necron 200.000 m² vastgoed, veelal in hospitality. ‘In 2017 kwam het voormalige Steigenberger op mijn pad. Zij waren nadrukkelijk aan het expanderen met hun bedrijf Deutsche Hospitality, waaronder hun Intercity-concept: hightech hotels op locaties die dichtbij de grote centra liggen en goed door het OV zijn te ontsluiten. Nadat ik een lease-overeenkomst met Steigenberger had afgesloten voor een nieuwe vestiging bij Zürich Airport doemde al snel Hoofddorp op als nieuwe locatie. SADC sprak de ambitie uit om van Schiphol Trade Park het meest duurzame en innovatieve businesspark van ons land te maken, en daar sloten wij ons graag bij aan. Niet alleen met een hotel, maar ook met de ontwikkeling van een healthcare campus.’
In 2020 kreeg de wereld echter te maken met corona en twee jaar later met de oorlog in Oekraïne, die als katalysator werkt voor de toch al rap oplopende bouwkosten. ‘In Zwitserland kwamen letterlijk betonnen versperringen op de snelwegen te liggen om te voorkomen dat mensen het land in en uit gingen. Vooral vervelend voor mensen met persoonlijke relaties aan weerszijden, maar het is ook niet ideaal als je projecten op afstand moet ontwikkelen. We hebben geleerd dat je in het voortraject veel via Teams kunt doen, maar uiteindelijk is vastgoedontwikkeling een peoples’ business, waarbij je elkaar in de ogen wilt kijken voor je ergens een klap op geeft.’
Gasloos hotel
Medio 2022 stond het Intercity-hotel in Hoofddorp er echter, en ook nog op tijd. Het voor de sector nog tamelijk uniek gasloze hotel telt 280 kamers. ‘In de hotelwereld wil Deutsche Hospitality echt een koploper zijn in CO2-reductie. Ook voor ons als ontwikkelaar is het geen kwestie van een groen vinkje zetten. Breeam Very Good is het uitgangpunt en Breeam Excellent het doel. Dan is het geen vrijblijvende exercitie, want de puntenopbouw wordt bij de toekenning nadrukkelijk tegen het licht gehouden.’
Het Hoofddorpse hotel is als een van de eerste gebouwen in dit vastgoedsegment gebouwd op basis van een materialenpaspoort en is daarmee ook opgenomen in Madaster. ‘Daarbij hebben wij nadrukkelijk hulp gehad van Thomas Rau, de mede-architect en tevens oprichter van Madaster. Vrijwel alle materialen die zijn gebruikt voor de bouw kunnen worden hergebruikt. Een deel van de grondstoffen, olifantsgras, groeit hier zelfs op het tradepark.’
Verschuiving naar leisure
De bouwperiode viel samen met het vrijwel stilvallen van het mondiale toerisme door het coronavirus. Inmiddels ziet Van Liempt al tekenen van herstel in de hotelsector. ‘De buitenlandse toerist weet Nederland weer steeds beter te vinden, en dan is China nog niet eens helemaal open. Er zal een permanente verschuiving zijn van zakelijk naar leisure, omdat bedrijven hebben ondervonden dat je niet voor ieder overleg fysiek bij elkaar hoeft te zijn. Daar staat tegenover dat er de komende jaren sowieso behoefte is aan nieuwe hotels, omdat de concurrentie niet stilstaat. Ook het hotelaanbod veroudert, en aanbieders zullen moeten vernieuwen.’
In totaal heeft Necron voor 1 miljoen m² aan Nederlandse percelen in de pijplijn zitten. Op het to-do lijstje prijken nog healthcare campussen in Boxmeer en Hoofddorp, samen goed voor 250.000 m², maar hoofdzakelijk 300.000 m² aan logistieke centra, in grootte variërend van 6000 tot 80.000 m². Daarbij klinken locaties als Eemshaven en Lelystad wat exotisch, tussen het geweld van de bekende logistieke centra in Zuidwest-Nederland en Noord-Brabant.
Voorzienbare vraag
Daarmee speelt Necron volgens Van Liempt in op een voorzienbare vraag naar kwalitatief hoogwaardige bedrijfsruimte op die locaties. ‘Neem Lelystad. Met de ontwikkeling van Flevokust Haven ontstaat er een geheel nieuwe vestigingslocatie voor grote bedrijven, die kiezen voor een centrale ligging met multimodale transportmogelijkheden. Niet voor niets heeft Jysk ook voor Lelystad gekozen als distributiecentrum voor heel Noordwest-Europa.’
De Hoeksche Waard is volgens Van Liempt een prima plek voor last-mile logistiek, gelet op de nabijheid van Rotterdam en de gunstige ligging ten opzichte van Antwerpen. ‘We kijken eigenlijk al sinds de Brexit naar nieuwe logistieke locaties in Nederland’, aldus Van Liempt. ‘Het lag in de lijn der verwachting dat het daardoor alleen maar drukker zou worden in de Rotterdamse haven, dus dan ontstaat er behoefte aan alternatieven.’
Brede doelgroep
Grosso modo ontwikkelt Necron voor een brede doelgroep aan eindklanten in de logistiek. Een enkele keer wordt een specifieke niche bediend. In Ridderkerk ontwikkelde het in het AGF-cluster – Dutch Freshport – op bedrijventerrein Nieuw Rijerwaard een warehouse van 24.000 m² met een hoge isolatiewaarde, dat op basis van het minder milieubelastende ammoniak wordt gekoeld.
In de Eemshaven in Groningen heeft Necron een positie van 12 hectare, waarop het een bedrijfsgebouw van 70.000 m² gaat ontwikkelen. Van Liempt: ‘Het blijft voor de rest van Nederland wat onderbelicht, maar de Eemshaven is niet zozeer een uithoek maar een begin van Nederland als je kijkt naar de ligging ten opzichte van Scandinavië, het Verenigd Koninkrijk en Noord-Duitsland. Een substantieel deel van de opgewekte energie die we in Nederland gebruiken komt daar vandaan. Een groot deel van windmolens die op de Noordzee worden geplaatst, wordt daar voor diverse binnen- en buitenlandse energiebedrijven geassembleerd om vervolgens per schip naar de juiste plek te worden gebracht. Daarnaast is de Eemshaven een belangrijke aanvoerhaven voor LNG.’
Visie
De grote gemene deler van alle logistieke ontwikkelingen van Necron is dat het locaties zijn met een strategisch belang voor de logistieke supply chain. ‘Ik zou het niet echt een succesrecept van Necron Group noemen. Het helpt wel als je als ontwikkelaar thuis bent in een bepaalde omgeving. Een visie op ontwikkelen begint met de locatie.’
