AMSTERDAM - De markt voor Nederlandse bedrijfsruimte is in de eerste vijf maanden van 2009 aanzienlijk verslechterd. De opname daalde met 45% en het beleggingsvolume nam zelfs met 55% af ten opzichte van dezelfde periode in het vorig jaar. De aanvangsrendementen zijn daarbij verder opgelopen. Ook steeg het aanbod bedrijfsruimte, al bleef de toename hier nog beperkt.
AMSTERDAM - De markt voor Nederlandse bedrijfsruimte is in de eerste vijf maanden van 2009 aanzienlijk verslechterd. De opname daalde met 45% en het beleggingsvolume nam zelfs met 55% af ten opzichte van dezelfde periode in het vorig jaar. De aanvangsrendementen zijn daarbij verder opgelopen. Ook steeg het aanbod bedrijfsruimte, al bleef de toename hier nog beperkt.
Deze kentering op de bedrijfsruimtemarkt is in de tweede helft van 2008 ingezet, zoals blijkt uit het nieuwe marktrapport ‘De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt 2008/2009’ van Troostwijk Research.
De opname van bedrijfsruimte (vanaf 500 m²) kwam in de eerste vijf maanden van 2009 uit op circa 760.000 m². Dat is fors lager dan in de eerste vijf maanden van 2009, toen circa 1,2 miljoen m² bedrijfsruimte werd verhuurd of verkocht aan een nieuwe gebruiker. Over heel 2008 kwam de opname van bedrijfsruimte met 2,9 miljoen m² circa 14% lager uit dan in topjaar 2007. Vooral sinds het tweede halfjaar van 2008 was duidelijk sprake van een keerpunt.
Het aanbod bedrijfsruimte in Nederland liep in de eerste vijf maanden verder op tot in totaal circa 8 miljoen m². Dat is 5% meer dan eind 2008 toen ruim 7,6 miljoen m² bedrijfsruimte werd opgenomen. Gezien de verslechterde economische omstandigheden is het opmerkelijk dat het aanbodniveau niet nog verder in omvang is toegenomen.
De gemiddeld gerealiseerde huurprijs daalde in de eerste vijf maanden van 2009 tot circa € 47 per m². Daarmee is het huurprijsniveau, na de stijging tot gemiddeld € 49 per m², weer terug op Het beleggingsvolume in de eerste 5 maanden ligt ver onder het niveau van 2008. In totaal werd er circa € 190 mln in bedrijfsruimten geïnvesteerd in de eerste 5 maanden van 2009. Dit is ongeveer 55% minder dan in dezelfde periode 2008 toen er nog ruim € 400 mln werd geïnvesteerd in bedrijfsruimten. Vooral het aantal grote transacties is fors gedaald. Maar ook omdat buitenlandse beleggers nauwelijks nog actief zijn op de Nederlandse markt zakt het beleggingsvolume sterk terug.
De bruto aanvangsrendementen zijn nog iets verder opgelopen ten opzichte van 2008.
Het gemiddelde aanvangsrendement van alle bedrijfsruimten lag in de eerste 5 maanden rond de 8,9%, dit was in 2008 circa 8,5%. Ook voor logistiek vastgoed geldt dat de aanvangsrendementen zijn opgelopen echter iets minder snel dan voor andere typen bedrijfsruimten. In de eerste 5 maanden lag het gemiddelde aanvangsrendement voor logistiek vastgoed op 8,2%, in 2008 lag dit rond de 8%. Voor moderne logistieke distributiecentra met langjarig huurcontracten worden nog steeds aanvangsrendementen van onder de 8% gerealiseerd. Dit is echter wel ruim hoger dan de aanvangsrendementen van net onder de 7% die in 2007 werden gerealiseerd.
De onzekerheid over de economische ontwikkelingen zorgen voor terughoudendheid bij gebruikers van bedrijfsruimte. De opname van bedrijfsruimte zal daardoor naar verwachting op een fors lager niveau uitkomen dan in voorgaande jaren. Ook zal het aanbodniveau verder oplopen. Om veroudering van bedrijventerreinen tegen te gaan zal de aandacht steeds meer verschuiven naar herstructurering en zal sloop en herbouw in omvang gaan toenemen.
Vanuit de logistieke sector wordt op termijn weer een sterke vraag naar distributiecentra op multimodale knooppunten verwacht.
Ook voor de beleggersmarkt zijn de vooruitzichten voor 2009 niet gunstig. Door de aanhoudende financiële en economische crisis zijn beleggers voorzichtiger geworden en financiers zeer terughoudend. Met de oplopende rendementen en dalende prijzen wachten beleggers een gunstiger moment af om weer in de markt te stappen. De verwachting is dat in 2009 de rendementen nog verder op kunnen lopen en dat de prijzen onder druk komen te staan.
Troostwijk verwacht dat bedrijfsruimte wel een aantrekkelijke investeringscategorie blijft voor beleggers. De ruimte voor stijgende huurprijzen is echter beperkt. De komende jaren wordt ten hoogste een stabilisatie van de huurprijzen voor bedrijfsruimte verwacht. De afnemende vraag naar bedrijfsruimte en het oplopende aanbod hebben een drukkend effect op de huurniveaus. Wel kunnen hogere huurinkomsten gegenereerd worden door te investeren in duurzaamheid. Het belang daarvan zal de komende jaren sterk toenemen en kan ook heel goed plaatsvinden in bestaande gebouwen. Hierdoor kan een hogere huuropbrengst worden gerealiseerd voor de belegger en lagere energiekosten voor de gebruiker.
