Kantoorontwikkeling op risico vertoont weer een stijgende lijn. Levert dat het gevaar op van een nieuwe marktverzadiging? Hoewel de omstandigheden niet hetzelfde zijn als omstreeks de eeuwwisseling, zullen veel gemeenten niet happig zijn op nieuwbouw zonder huurders. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 20
Kantoorontwikkeling op risico vertoont weer een stijgende lijn. Levert dat het
gevaar op van een nieuwe marktverzadiging? Hoewel de omstandigheden niet
hetzelfde zijn als omstreeks de eeuwwisseling, zullen veel gemeenten niet happig
zijn op nieuwbouw zonder huurders.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 20
door Jeroen den Ouden
Ontwikkelen van kantoorruimte op risico is
aan een opmars bezig. Uit cijfers van PropertyNL
blijkt dat in de afgelopen maanden circa
220.000 m2 kantoorruimte in aanbouw is genomen
waarvan voor 190.000 m2 vooraf nog
geen gebruiker is gevonden. Het totale aanbod
in aanbouw steeg daarmee naar 550.000 m2.
Dat komt neer op bijna 10% van het totale aanbod
kantoorruimte.
De opgaande trend is niet verassend gezien
de huidige hoogconjunctuur. De vraag naar
kantoorruimte is de laatste jaren sterk en in
veel gemeenten is een tekort aan moderne
kantoorruimte ontstaan. Kansen voor nieuwbouw
zijn er dus volop. Een vergelijking met
de jaren rond de eeuwwisseling dringt zich
op. Maar staat de markt nu weer aan het begin
van een golf aan nieuwe kantoormeters, die
gedoemd zijn tot langdurige leegstand als de
conjunctuur weer omslaat en de markt weer
is verzadigd?
Als we naar de in aanbouw zijnde objecten kijken
die worden aangeboden valt in ieder geval
op dat het momenteel vooral om specifieke
locaties of partijen gaat. Zo is het aanbod in
Amsterdam vooral te vinden op de Zuidas. Dit
is een unieke locatie met een heel eigen vraag.
In andere delen van Amsterdam komt ontwikkelen
op risico zeer beperkt voor. Ook in Den
Aanbod kantoorruimte in m2 vanaf 200 m2
Haag zijn recent nieuwe meters in aanbouw
genomen met New Babylon en de Haagsche
Zwaan. De hofstad kan echter wel wat vers
bloed gebruiken want hier is al jaren een tekort
aan nieuwbouw.
Eurocommerce
Van de echt grote ontwikkelingen zijn onder
meer voor Carlton in Almere (37.000 m2) en
Da Vinci in Rijswijk (32.000 m2) nog geen
huurders bekend. Beide kantoren worden
echter gerealiseerd door Eurocommerce, een
partij die het risico nooit heeft geschuwd en
zich ook weinig aantrekt van het economische
tij. Van al het aanbod in aanbouw komt zelfs
meer dan een kwart op het conto van deze ontwikkelaar.
Voor de rest is ontwikkelen op risico
vooralsnog beperkt gebleven tot kleinschaliger
initiatieven. De meeste nieuwbouw is ‘gewoon’
vooraf verhuurd of verkocht.
Hoewel momenteel diverse nieuwe initiatieven
worden voorbereid lijkt een grote vlucht
naar voren lijkt nu minder waarschijnlijk omdat
de kantorenmarkt er anders voor staat dan
rond het jaar 2000. Toen kon het aanbod de
vraag nauwelijks bijbenen en stegen de huurprijzen.
Nu is er naast een sterke vraag naar
nieuwbouw tegelijkertijd sprake van een zeer
omvangrijke structurele leegstand in de bestaande
bouw. Omdat de huidige vraag naar
nieuwbouw vooral voortkomt uit vervangingsvraag
in plaats van uitbreidingsvraag blijft er
ook steeds nieuw aanbod bijkomen. En hoewel
de werkgelegenheid toeneemt, zal dit naar
verwachting niet genoeg zijn voor een forse
daling van het aanbod.
Het overaanbod heeft een dempend effect
op de huurprijzen, terwijl aan de kostenkant
de marges van ontwikkelaars door stijgende
grond- en bouwkosten onder druk staan. Bovendien
wordt van vastgoedpartijen tegenwoordig
meer verantwoordelijkheid gevraagd
om te werken aan een gezonde kantorenmarkt.
Maar ook het merendeel van de beleggers,
financiers en gemeenten staat niet te
springen om onverhuurde nieuwbouw. Vooral
voor gemeenten is de leegstand een probleem
waarvoor de oplossing nog gevonden moet
worden. Massale nieuwbouw op risico helpt
daarbij in ieder geval niet en zal naar verwachting
door gemeenten dan ook slechts selectief
worden toegestaan.
