Uitpondgolf zet door; hoe erg is dat?

In het 3e kwartaal van 2024 verkochten investeerders meer woningen dan zij kochten. Het verschil tussen verkopen en aankopen werd groter, zo blijkt uit gegevens van het kadaster. 

Eerste halfjaar 2024

Over het eerste half jaar van 2024 leidde het uitponden niet tot een significante krimp van de huurvoorraad en het bleeft het percentage private huurwoningen als onderdeel van totale voorraad op 9,3% steken. Hoewel door particuliere en institutionele beleggers meer bestaande woningen werden verkocht dan aangekocht, werd dit gecompenseerd door nieuwbouw. 

Dat stabiele scenario lijkt langzaam uit het zicht te raken omdat de verkoop van huurwoningen doorzet en -heel licht-  oploopt. In totaal verkochten beleggers 12.200 woningen. Dat zijn ongeveer 250 woningen meer dan in het vorige kwartaal.

Verkopen

In vergelijking met vorig jaar zijn de cijfers een stuk dramatischer. In het recente, derde kwartaal verkochten investeerders 4.400 meer wonigen dan in dezelfde periode vorig jaar. Het zijn vooral de grote (institutionele) beleggers die flink gingen uitponden: zij verkochten 70% meer woningen vergeleken met vorig jaar. Kleine particuliere investeerders verkochten 44% meer woningen. 

Aankopen

Investeerders kochten in het derde kwartaal ongeveer 4.600 woningen. Dat zijn er 700 minder dan in het vorige kwartaal. Vooral grote bedrijfsmatige investeerders kochten minder. Ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar geleden kochten investeerders juist meer woningen, een toename van 800. Vooral bedrijfsmatige investeerders kochten meer. Het aantal aankopen door particuliere investeerders bleef sinds het 2e kwartaal van 2023 vrij gelijk.

Bestemming 

Veel woningen die werden uitgepond kregen een nieuwe toekomst als betaalbare koopwoning. Particuliere investeerders verkochten in het 3e kwartaal van 2024 ruim 3.500 woningen aan eigenaar-bewoners. Bedrijfsmatige investeerders verkochten bijna 2.000 woningen aan eigenaar-bewoners. Vooral in de vier grote steden verkochten investeerders relatief veel woningen aan eigenaar-bewoners. In Den Haag lag dit met 22% het hoogst, in Utrecht met 14% het laagst. 

Ongeveer 64% van de woningen die investeerders verkochten aan eigenaar-bewoners ging naar een koopstarter. De koopstarters betaalden hiervoor gemiddeld € 340.000, royaal minder dan de € 390.000 die wordt gehanteerd als betaalbaarheidsgrens van het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen. 

Kleiner en slechter label

Gekeken naar alle oud-huurwoningen die werden gerkocht door eigenaar-bewoners betaalden zij in het derde kwartaal gemiddeld € 378.000 voor een woning die ze kochten van een investeerder. Op de hele woningmarkt lag de transactieprijs op gemiddeld ruim € 460.000 voor een woning.

De prijsstijging ligt bij de uitpondwoningen ook lager dan bij reguliere koopwoningen. In de derde kwartaal werd voor de eerste categorie 3,7% meer betaald door eigenaar-bewoners ten opzichte van het derde kwartaal van vorig jaar. Voor de hele koopmarkt lag dat percentage jaar op jaar op 8,4%. Het Kadaster ziet het gegeven dat beleggers vooral kleinere woningen of woningen met een minder goed energielabel verkochten als verklaring voor de lagere prijs bij uitponden. 

Nieuwbouw grote beleggers

Valt er per saldo nog wat te verdienen met huurwoningen door particuliere en bedrijfsmatige investeerders? Als gekeken wordt naar de aantallen wonigen wél, maar dan vooral door de grotere beleggers. Particuliere investeerders hadden op 1 oktober 2024 ruim 11.200 woningen minder in bezit dan vorig jaar, maar daar staat tegenover dat bedrijfsmatige investeerders hun gezamenlijk bezit met 11.800 zagen groeien. Het aantal woningen in bezit van bedrijfsmatige investeerders groeit vooral omdat zij woningen (laten) bouwen. Op 1 oktober 2024 bezaten investeerders ruim 767.000 woningen. Dat is 9,3% van alle woningen in Nederland. Een jaar geleden was dit 9,4%.