Na 8 jaar Erasmus en 14 jaar Tilburg krijgt vastgoedprofessor Dirk Brounen een nieuwe leerstoel in Maastricht. Hiervan kunnen consumenten, makelaars, taxateurs en woningbeleggers profiteren. De aftrap van het nieuwe kabinet is in zijn ogen allesbehalve een valse start.
We ontmoeten Dirk Brounen bij Tias Business School in Utrecht. Hij stond mede aan de wieg van de MRE-vastgoedopleidingen in Tilburg en later Utrecht. Deze rol zal hij binnenkort combineren met een nieuwe leerstoel in Maastricht, met een door hemzelf gecreëerd onderwerp: housing & household finance. ‘We kijken nu nog naar de woningmarkt op basis van uitgangspunten van de jaren vijftig. Waarom hebben hypotheken een looptijd van dertig jaar, terwijl de gemiddelde levensverwachting is gestegen tot boven de tachtig? We laten jonge gezinnen betalen voor de AOW’ers van nu en dwingen ze hun hypotheken binnen dertig jaar af te lossen.’
Droombaan
Het Maastrichtse hoogleraarschap is een droombaan voor Brounen. Hij zegt al vanaf zijn vierde jaar bezig te zijn met ‘household finance’ en hield in schriftjes giften en zakgeld bij. Hij is nu ruim veertig jaar verder. In 2003 promoveerde hij aan de Universiteit van Amsterdam, vijf jaar later werd hij al hoogleraar vastgoedbeleggen aan de Erasmus Universiteit Rotterdam en de afgelopen veertien jaar werkte hij als hoogleraar vastgoedeconomie aan de Universiteit van Tilburg.
Nederland kan veel winnen met academisch onderlegd onderzoek naar de voor velen belangrijkste economische beslissing in een mensenleven: het verwerven van een woning.
Een vingeroefening voor zijn nieuwe leerstoel was zijn boek ‘Nooit meer slapend arm: Actieplan voor een financieel fitte toekomst’, dat hij schreef met Kees Koedijk, zijn mede-hoogleraar financieel management aan de Universiteit van Tilburg. Dat boek gaf antwoorden op vragen als wat je later wilt realiseren en wat je daar nu voor zou moeten doen en regelen.
Paradox
Buitenstaanders die Brounen’s cv bekijken, zouden kunnen denken aan een saai lid van de blauwepakkenparade, steeds druk in de weer met de cijfertjes. Het paradoxale is dat hij nooit de indruk geeft geld zelf echt belangrijk te vinden, maar ondertussen wel geld wil ordenen.
Zijn colleges zijn nooit saaie verzamelingen van cijferbrij en slaapverwekkende Excel-spreadsheets. Hij begint vaak met een vette mop – cijfers en geld zijn bij hem nooit een doel op zich en kunnen gerelativeerd worden. Brounen maakt er geen geheim van zijn toneelervaring in te zetten om een boodschap over te brengen. Tegelijk neemt hij zijn onderzoeksgebied zeer serieus: mensen helpen met het nemen van de juiste financiële beslissingen.
Politiek
Bij de impact die Brounen wil maken, hoort ook de politiek. Hij schoof onlangs aan bij het Structureel Overleg Investeringsklimaat, dat kwartiermaker Roel van de Bilt in februari op verzoek van de minister is gestart om de afhakende woningbeleggers voor Nederland te behouden.
Daarbij is Brounen als academische outsider als geen ander in staat bruggen te slaan tussen het nieuwe departement van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en de institutionele beleggers. Hij doet niet mee met het ‘bashen’ van het nieuwe kabinet en kersverse minister Mona Keijzer, die het regeerprogramma haalde met het plan om met 100.000 woningen per jaar de vastgelopen woningmarkt te herstellen. ‘De woningmarkt heeft in het verleden geen voordeel gehad van het VVD-beleid dat Nederland af zou zijn. Ook de focus op de sociale huursector van PvdA/GroenLinks bleek geen onverdeeld succes. Ik sta altijd positief tegenover verandering, ook bij dit kabinet.’
Kritisch
Tegelijk praat hij de beleggers niet naar de mond. Hij is kritisch over hun dreiging de woningmarkt vaarwel te zeggen. ‘Wie de beleggingsmarkt overziet, ziet dat er beleggingsresultaten zijn geboekt op woningbeleggingen die niet altijd passen bij het rendement/risico voor deze categorie. Ik vind bijvoorbeeld dat de IVBN eerder had moeten inzien dat huurcontracten met een mogelijke huurindexatie van inflatie plus 5% niet passen bij woningen.’
Nee, Brounen ziet de woningmarkt als een defensieve beleggingscategorie en als een vitaal element van onze samenleving. Bij deze beleggingscategorie past momenteel een streefrendement van 5–7%. ‘Ik zie op basis van tienjarige IRR-berekeningen nog steeds mogelijkheden voor zo’n totaalrendement op woningen. Beleggers die de som nu even niet kloppend kunnen krijgen, moeten misschien een jaar overslaan, maar wees wel zo eerlijk om gerealiseerde overwinsten uit het verleden mee te tellen.’
Bij particuliere beleggers werd Keijzer’s voorganger Hugo de Jonge vaak uitgefloten, maar de kennis van econoom Brounen is voor het vastgoed kennelijk veel beter te pruimen. Hij vraagt beleggers recht in het gezicht: ‘Wat hebt u met de overwinsten in het verleden gedaan? U had die ook kunnen investeren in duurzaamheid. Dan zouden de beleggingsresultaten nu beter zijn.’
Hinderlijk corvee
Brounen was ook een graag geziene gast voor de verplichte nascholing van makelaars. Dat is op zich al bijzonder, want de nascholing wordt door veel makelaars gezien als een hinderlijk corvee voor de uitoefening van het vak. Als je dan iemand tegenover je krijgt die eigenlijk voor afschaffing van de hypotheekrenteaftrek is, de AOW eigenlijk wil uitkeren naar draagkracht en beleggers confronteert met overwinsten, sta je ogenschijnlijk met 3–0 achter.
De quasi-naïeve aanpak van Brounen levert echter gelijkmakers op, waarna hij in de verlenging scoort met zijn heldere aanpak om je als vastgoedadviseur in de toekomst te laten gelden. ‘Het beroep vastgoedmakelaar wordt door het publiek niet hoog aangeslagen, maar ik vind dat niet terecht. Een makelaar moet echter wel meer gaan doen dan alleen een transactie tot stand brengen. Hij of zij kan bijvoorbeeld het effect van verduurzaming op het budget overbrengen. Vertel dat in het buitenland de boetes voor slechte energielabels kunnen oplopen tot pijnlijke bedragen. Dat is ook in Nederland het perspectief van kopers van woningen met slechte energielabels. Een ander voorbeeld: uit onderzoek blijkt dat in Amsterdam nauwelijks wordt gerekend met erfpacht. Het is de rol van de makelaar om de consequenties van erfpacht te verwerken in het advies.’
Thuiskomen
Voor we het weten zijn we bezig met het onderzoek voor zijn nieuwe leerstoel, waarvan consumenten, maar ook makelaars, hypotheekbanken en woningbeleggers kunnen profiteren.
Voor Brounen voelt Maastricht als thuiskomen. Zijn ouderlijk huis staat in het Limburgse Gulpen. Hij overweegt dan ook om op termijn van Brabant naar Limburg te verhuizen. Ook academisch gezien is het een thuiskomen. Brounen studeerde 25 jaar geleden als Maastrichtse student nog onder Piet Eichholtz, en hij kan nu terugkeren als diens collega.
Eichholtz heeft zijn Maastricht Center of Real Estate zorgvuldig uitgebouwd tot een topteam van twaalf wetenschappers. Hij heeft de wereld van het internationale vastgoed bestudeerd en opgeschud. De intransparante sector van intuïtie en buikgevoel veranderde definitief dankzij het onderzoek van Eichholtz en zijn collega’s, onder wie professor Nils Kok. Dirk Brounen staat nu klaar om een vervolgstap te zetten.
