We zouden betaalbare verhuur fiscaal moeten aanmoedigen, vindt columnist Jeppe de Boer. Dan komen woningbeleggers terug en blijven huren betaalbaar.
‘Het is niet vanwege de goedheid van de slager, de brouwer of de bakker dat wij ons eten verwachten, maar vanwege hun eigenbelang’, aldus Adam Smith. Dit inzicht van de grondlegger van de economische wetenschap staat al 250 jaar als een huis. Een paar jaar terug gingen de energieprijzen door het dak. Om consumenten te beschermen, voerde de overheid een prijsplafond in. Oliehandelaren gaven geen krimp, want het verschil tussen marktprijzen en prijsplafond werd netjes bijgepast door de overheid. De politiek wist van het gelijk van Adam Smith. Wat geldt voor vlees, brood en bier, geldt ook voor olie. Zonder subsidie zou het energieaanbod razendsnel opdrogen.
Het is dus niet voor niets dat prijsrestricties voor aanbieders vrijwel nooit voorkomen in Nederland. De twee uitzonderingen die ik ken zijn pillen en huurwoningen. Bij pillen komen we hier als land mee weg. De marginale kostprijs van medicijnen is laag en de capaciteit is vrijwel onbeperkt. Ook bij een ingeperkte prijs leiden meer verkopen nog steeds tot winstmaximalisatie voor de farmaceut. Bij huurwoningen werkt dit anders. Huurwoningen zijn kapitaalsintensief en de capaciteit is beperkt. Door huurprijsrestricties verplaatst aanbod zich naar de koopmarkt, waar geen prijsrestricties gelden.
Een vergelijking tussen het energieprijsplafond en het huurprijsplafond wijst naar een eenvoudige conclusie. Een overheid die prijzen beperkt, moet aanbieders compenseren. Het alternatief is dat burgers in de kou komen te staan, doordat aanbieders weglopen. De makkelijkste manier om aanbieders te compenseren, is via fiscale kortingen. Op dit moment wordt de huurmarkt juist fiscaal gediscrimineerd ten opzichte van de koopmarkt. Kopers genieten renteaftrek en onbelaste waardegroei. Huurders belanden op straat omdat prijsbeperkingen en fiscaliteit hun verhuurders wegjagen. We zouden betaalbare verhuur juist fiscaal moeten aanmoedigen. Dan komen woningbeleggers terug en blijven huren betaalbaar. Het is dus hoog tijd voor een slimmer Box 3-stelsel, waarbinnen vermogens belast worden.
Het lijkt zo makkelijk, maar in Den Haag heerst onbegrip voor de wisselwerking tussen belasten en volkshuisvesten. Bij een recent wooncongres leek woonminister Keijzer verbaasd dat corporaties winstbelasting betalen. Op de agenda van haar recente Woontop ontbrak fiscaliteit. Gelukkig begint dit beeld te draaien in het parlement. Een brede groep partijen onderkent de schade van hoge Box 3-heffingen op de verhuurmarkt. De staatssecretaris voor Belastingzaken staat van links tot rechts onder druk hierover. Het zou kortzichtig zijn als de bewindsman niet meebeweegt. Als huurwoningen massaal verkocht worden, vallen veel belastinginkomsten sowieso weg.
Wat de Kamerleden beter zien dan de staatssecretaris, is dat ons woningbeleid zorgt voor een tweedeling in Nederland. Eigenwoningbezitters profiteren van inflatie, huurders betalen voor inflatie. Eigenwoningbezitters bouwen slapend vermogen op, huurders niet. Die tweedeling zorgt voor onvrede. Onvrede jaagt populisme aan. Het is daarom verdedigbaar dat de staat huurders wil helpen. Als die hulp echter ten laste komt van verhuurders, gebeurt juist het omgekeerde. De betaalbare huurmarkt groeit niet, maar krimpt. Nieuwkomers op de huizenmarkt voelen zich steeds meer uitgesloten. Gevoelens van ongelijkheid nemen toe.
Een slimmer Box 3-stelsel is sowieso hard nodig. Het kan zorgen voor een betere inzet van Nederlandse besparingen. Er staat nu € 600 mrd spaargeld te verdampen op deposito. Dit geldt moet zo snel mogelijk van de bank af. Het is broodnodig voor nieuwbouw, innovatie en ondernemerschap. Een verstandige overheid stuurt beleggingsgedrag via fiscaal beleid. Als je betaalbaar verhuren fiscaal aanmoedigt, krijg je meer betaalbare woningen. Hetzelfde geldt voor risicodragend beleggen. Meer kapitaal voor ondernemers, zorgt voor meer innovatie en groei. Groei zorgt voor stijgende belastinginkomsten, waarbij fiscale kortingen in het niet vallen. Laten we dus erkennen dat er niets mis is met het eigenbelang van de spaarder. Laten we dat eigenbelang gebruiken om huurders en ondernemers te helpen.
Jeppe de Boer is managing partner bij Annexum
