Meer samenwerking met andere disciplines in de wetenschap is noodzakelijk voor relevant vastgoedonderzoek
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 2 december 2016
Tijdens het jubileumcongres ter gelegenheid van het 25-jarig bestaan van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (Vogon) kwamen de structurele veranderingen in de economie en het vastgoed ruimschoots aan de orde. Onder leiding van prof. Vincent Gruis, voorzitter van de Task Force Nationaal Onderzoeksprogramma Vastgoed van de Vogon, gaf een reeks prominente Vogon-leden zijn visie op de toekomst van de markt en het vastgoedonderzoek.
Nationaal onderzoeksprogramma
De hoogleraren Dirk Brounen en Ed Nozeman schetsten als eerste twee sprekers de grote veranderingen die zich binnen de economie en dus ook de vastgoedsector voltrekken. De grote en middelgrote steden groeien aanmerkelijk harder dan het platteland. Vooral starters, de zilveren generatie en immigranten jagen de verstedelijking aan. Daarbij tekenen zich binnen het stedelijk gebied steeds duidelijker sociaal-ruimtelijke verschillen af. Deze zijn het resultaat van uiteenlopende woonvoorkeuren en bestedingsmogelijkheden van huishoudens en verschillen in bouw- en omgevingskwaliteit.
Vastgoedbeleggers, ontwikkelaars en overheden moeten hierop anticiperen. Maar wat weten we eigenlijk over veranderende patronen aan de gebruikerskant? En welke innovatieve vastgoedconcepten sluiten aan op structurele veranderingen aan de vraagzijde? De Vereniging Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (Vogon) stimuleert wetenschappelijk onderzoek naar veranderingen in de vraag naar vastgoed en heeft het Nationaal Onderzoeksprogramma Vastgoed (Nova) geïnitieerd. Deze onderzoeksagenda wordt ingezet in een lobby om de rijksoverheid te bewegen tot substantiële (publiek–private) onderzoeksfinanciering.
Megasteden
Dr. Robert Lie, mede-oprichter van de Vogon en tegenwoordig met zijn eigen ontwikkelbedrijf actief in China, schetste dat we naar een wereldbevolking van 10 miljard mensen gaan. Vergijzing, schaarste van grond en energie vormen een geografische tijdbom. China heeft een urbanisatiegraad van 52%, tegen de ontwikkelde wereld 80%.
In de wereld zijn 36 megasteden van meer dan 10 miljoen inwoners, waarvan 22 in Azië. Er is een duidelijk onderscheid tussen succesvolle ‘sleutelsteden’ en niet-succesvolle megasteden. Die eerste categorie wordt gekenmerkt door een goedopgeleide bevolking, goede infrastructuur, multinationale ondernemingen, een goed cultuurklimaat, goed onderwijs en een sterke middenklasse. Daartegenover staan de minder succesvolle megasteden met een snel groeiend inwonertal, krottenwijken en corruptie. Lie noemde deze steden een bron van ‘grote zorg’.
Vraagzijde staat centraal
Professor Ed Nozeman wees erop dat huisvestingsconcepten zowel van kantoren als van bedrijfsbebouwing sterk wijzigen als gevolg van andere opvattingen over hoe organisaties productiever kunnen worden. Ook bij de woningbouw staat de vraagzijde centraal
De samenleving individualiseert en emancipeert. De scheiding tussen werk en prive´ vervaagt. Er is sprake van een wat lossere houding bij het aangaan en onderhouden van relaties en een minder tolerante houding jegens immigranten. Het aandeel werkende vrouwen en tweeverdieners neemt fors toe. Verschillen in opleidingsniveau worden steeds duidelijker weerspiegeld in uiteenlopende levensstijlen, politieke voorkeuren en opvattingen over maatschappelijke en ethische vraagstukken.
De Nederlandse woningmarkt blijft voorlopig een uitbreidingsmarkt, al hebben de geleverde inspanningen niet geleid tot een evenwichtige markt en zijn er nog steeds tekorten. Anno 2016 is dat tekort met 133.000 woningen (1,8%) nauwelijks kleiner dan in 1990. En dat tekort heeft vooral betrekking op de beschikbaarheid en betaalbaarheid voor lage en middeninkomensgroepen.
In het commercieel vastgoed is sinds de jaren negentig steeds meer sprake van een vervangingsmarkt. Ook bij het maatschappelijk vastgoed lijkt daar inmiddels sprake van. Het wordt steeds duidelijker dat het bestaande marktmechanisme niet bij machte is om structurele overschotten en tekorten te voorkomen of verminderen. Onderzoek wijst op uiteenlopende oorzaken. Naast de dominante invloed van de financiële markten betreft het onvoldoende gefundeerde ambities van zowel ontwikkelpartijen als gemeentelijke overheden.
De beleggingsmarkt wordt gekenmerkt door steeds verder gaande internationalisatie. Terwijl de vastgoedportefeuilles van Nederlandse publieke beleggers ruim vervijfvoudigd (van € 24,5 mrd naar € 127 mrd) zijn, hebben buitenlandse beleggers hun vastgoedbezit in Nederland nagenoeg vertwintigvoudigd (€ 1,2 mrd naar € 21 mrd), zo rekende Nozeman voor. Robert Lie wees erop dat we nog maar aan het begin staan van de toevloed van Aziatisch kapitaal.
Belang vastgoedonderwijs
Nozeman noemde als een van de belangrijkste thema’s ethiek en integriteit. De afgelopen 25 jaar deden tal van voorvallen bij de buitenwacht het beeld ontstaan van een sector met georganiseerd graaien door individuen. Na de zaak Masson bij ABP volgde de bouwfraude, de Klimopaffaire, fraude van diverse corporatiedirecteuren en niet in de laatste plaats de ongeautoriseerde zelfverrijking bij vastgoeddiensten van overheidsinstellingen. Een volwassen vastgoedmarkt impliceert een hoge graad van professionaliteit, transparantie en institutionalisering. Keogh en D’Arcy wezen al in het begin jaren negentig op het belang van die samenhang.
Die toegenomen professionaliseringsgraad van de sector komt onder meer tot uiting in de oprichting en erkenning van specifieke vastgoedopleidingen op hbo- en wo-niveau, deels publiek, deels privaat gefinancierd. Vastgoedonderwijs is een bestaansvoorwaarde geworden voor de sector. Naar schatting hebben deze opleidingen in de afgelopen 25 jaar minimaal vijfduizend academisch gevormde vastgoedprofessionals afgeleverd. Het gestegen opleidingsniveau van het management en het staven van vastgoedorganisaties weerspiegelen de toegenomen professionalisering van de sector.
Nozeman vertelde dat wetenschappelijke en praktisch toepasbare kennis en inzichten aanzienlijk vooruit zijn gegaan. Die vooruitgang is gebaseerd op de overweging dat belangrijke inzichten in het functioneren van de vastgoedmarkt pas onlangs zijn verworven. Kennis van waardebeïnvloedende factoren hebben de verklaringskracht van onderzoek aanwijsbaar vergroot.
Op de tweede plaats zijn er fors meer data beschikbaar gekomen. De sector en betrokken analisten zijn inmiddels gewend aan de permanente beschikbaarheid van vastgoedgegevens. Voorraad-, mutatie- en transactiegegevens van commercieel vastgoed zijn inmiddels geautomatiseerd en op periodieke basis voorhanden.
Nozeman wees er nog wel op dat uniformering en betrouwbaarheid van (commerciële) vastgoeddata tekortschieten. Zo valt op dat (inter)nationale makelaarskantoren verschillende cijfers rapporteren over dezelfde lokale of regionale vastgoedmarkten, wat uiteraard gevolgen heeft voor de conclusies.
Vastgoedonderzoek wordt gekenmerkt door een grote fragmentatie. Daarbij wordt vastgoed nauwelijks erkend als een zelfstandig vakgebied, naast de meer traditionele wetenschapsgebieden. In het slotdebat tussen de (emeritus-)hoogleraren Pé Kohnstamm, Tom Berkhout, Johan Conijn en Ed Nozeman kwam als belangrijke hartenkreet naar voren dat het vastgoedonderzoek burgers, bedrijfsleven en politiek moet interesseren voor centrale thema’s die beter onderzocht moeten worden. Samenwerking met andere disciplines binnen de wetenschap is daarbij zeer nuttig. Daarbij wordt een multidisciplinaire aanpak gevraagd van grote thema’s als duurzaamheid, demografie, technologie en verstedelijking.
