Wat zoeken IBM en Xinyuan in het vastgoed?

Architecten denken bij innovatief commercieel vastgoed snel aan China: de top-10 Chinese steden hebben het afgelopen decennium zo mogelijk meer bijzondere architectonische ‘landmarks’ gegenereerd dan in de hele westerse wereld bij elkaar. De Nederlandse architecten van OMA (Rem Koolhaas), KCAP ( Kees Christiaanse) en de ingenieursbureaus (Arcadis, Grontmij en Arup) hebben zich niet onbetuigd gelaten. Next (John van de Water) ontwierp het onderzoekscentrum van IBM in Beijing.

De markt zelf daarentegen is voor Chinezen zelf, laat staan voor buitenlanders, allesbehalve transparant. Daarom is er veel te winnen met blockchain (zie kader). Het eerder genoemde IBM heeft deze maand samen met ontwikkelaar Xinyuan een plan uitgewerkt om met nieuwe blockchain-technologie de huizenmarkt en financieringsmarkt te koppelen.

In Nederland hebben Deloitte en FGH Bank het voortouw genomen om samen met PropertyNL/PropertyEU deze nieuwe technologie te adopteren om de marktwerking te verbeteren (zie kader).

Intransparante valkuilen

Voor China is het belang groot. Het Chinese vastgoed expandeert explosief, ondanks de afkoeling van de totale economie. Het Chinese CBS meldde in het eerste kwartaal van dit jaar 61% meer huizenverkopen, tot het astronomische bedrag van $ 366 mrd. Die omzet wordt geboekt op een nog weinig volwassen markt vol intransparante valkuilen. Er is dus veel winst te behalen wanneer huizenkopers direct toegang zouden hebben tot de (internationale) financieringsmarkt, een uitdaging die de Chinese ontwikkelaar Xinyuan Real Estate heeft opgepakt samen met IBM (en de universiteit van Tsinghua). Deze maand lanceert hij een systeem met steun van ICBC, de Industrial and Commercial Bank of China.

In grote lijnen gaat het om het koppelen van de vastgoeddatabase van Xinyuan, met alle tussentijdse evaluaties van ontwikkeling en bouw, alle beschikbare transacties in een database en alle risicomodules met applicaties voor consumenten en zakelijke gebruikers voor zowel financieringen als investeringen.

De doelstelling van de chairman van Xinyuan, Yong Zhang, is dat hij door standaardisatie en digitalisering het vastgoedproces kan verbeteren met als resultaat een verhoging van de omloopsnelheid door meer consumptie, investeringen en financieringen. Bijkomend voordeel is dat Xinyuan evolueert van een traditionele vastgoedontwikkelaar in een technologiebedrijf dat meer diversificatie aankan in de verschillende disciplines die nodig zijn voor vastgoed, en ook wereldwijd kan werken.

__________________________________________________________________________

Blockchain

Blockchain is een techniek waarmee je gegevens op een veilige manier kunt vastleggen en uitwisselen. Zodoende kunnen partijen die elkaar niet kennen of vertrouwen, alsnog met elkaar samenwerken, zonder dat daar een door beiden vertrouwde tussenpersoon voor ingeschakeld hoeft te worden.

Sommige partijen hebben zelf aparte blockchain-teams om de kansen te analyseren. In Nederland heeft Deloitte zo’n team, dat wordt geleid door Jacob Boersma. Hij houdt zich onder andere bezig met toepassingen op basis van Rubix, een platform voor toepassingen van blockchain voor bedrijven.

Boersma ziet kansen om de tussenpersoon uit het proces te halen, doordat alle gegevens over transacties en eigendom gedistribueerd en opgeslagen worden in een betrouwbare omgeving. ‘Elke deelnemer aan het peer-to-peer transactienetwerk heeft een kopie van de volledige keten van transacties. Het bekendste voorbeeld is bitcoin, maar er bestaan vele varianten. Zo experimenteert de Nasdaq momenteel met een handelssysteem voor aandelen gebaseerd op blockchain en heeft Deloitte in Luxemburg een proof of concept gemaakt om het eigenaarschap van kunstwerken mee vast te leggen’, aldus Boersma.

Blockchain en vastgoed

Het vastgoed is zeer betrokken bij de ontwikkeling van blockchain. In het blockchain-team van Deloitte is dit het domein van Jan Willem Santing. Hij is samen met voorvechter Jo Bronckers van FGH Bank gespecialiseerd in vastgoedgerelateerde toepassingen, waarbij de rol van de notaris tot en met de fundmanager onder de loep wordt genomen. Bronckers heeft de Nederlandse chapter opgericht van de International Blockchain Real Estate Association (IBRE.org), een non-profit organisatie die erop is gericht om bitcoin en andere blockchain-technologie toe te passen op vastgoedtransacties. ‘Ik denk dat er een kans is dat Nederland voorop kan lopen in deze ontwikkeling.’ Oud PvdA-staatssecretaris van Financiën en ondernemer Willem Vermeend heeft inmiddels toegezegd te willen fungeren als ambassadeur voor de Nederlandse chapter van de IBRE.

De voordelen van blockchain voor vastgoed

Deloitte heeft een paper geschreven waarin de voordelen worden uitgelicht voor juist het vastgoed. Het eerste is dat een relatief intransparante markt, zoals vastgoed (en helemaal China uit het voorbeeld) profiteert van de ‘totale transparantie’. Alle data die leiden tot een transactie worden opgeslagen in een database die toegankelijk is voor koper en verkoper, waardoor alle tussenpersonen die bezig zijn met due diligence zullen verdwijnen.

Het tweede, hiermee samenhangende voordeel, is het elimineren van het frauderisico. Alle historische gegevens van het gebouw en de (historische) transacties zijn opgeslagen in de database. De hoge transactiekosten van vastgoed zullen dan dalen en de omloopsnelheid van vastgoed zal toenemen.

Door die omloopsnelheid zullen zogenoemde ‘smart contracts’ tot stand komen, waarbij alle aangesloten stakeholders elke nieuwe transactie zullen valideren. Het ideaal van blockchain is alleen te realiseren wanneer alle protocollen goed zijn doordacht en toegepast. In die fase bevindt blockchain zich nog, maar de mogelijkheden zijn zo groot dat veel grote banken en vastgoedadviseurs menen dat zij beter aangesloten kunnen blijven.

Blockchain, big data en Ventu

Deloitte heeft in de voorspelling voor de Nederlandse vastgoedmarkt acht elementen genoemd die de markt zullen veranderen. Het eerste is de implicatie voor de markt van big data en het laatste is blockchain.

Deze voorspelling komt dichterbij met het op 1 juli geïntroduceerde Ventu. Dit is een site die door de input van meer dan 2000 makelaars en permanent onderzoek het complete aanbod van commercieel vastgoed in Nederland toont en gericht is op zoekersbereik. Uniek is de permanente terugkoppeling per pand met de Ventu Monitor. De toepassing koppelt big data over de gebouwde omgeving aan specifieke marktdata van PropertyNL, waardoor verkoper en huurder weten wat de verkoop/verhuurkansen zijn. Zij kunnen dan met repricing, herpositionering, herontwikkeling of herbestemming antiperen op de markt.

Voor de blockchain-specialisten biedt het systeem meer mogelijkheden om mogelijkheden voor (tijdelijke) verhuur van (in eerste instantie) kleine ruimten te digitaliseren of het bouwen van datarooms voor grote objecten. Uiteraard is dit nog toekomstmuziek, maar Deloitte heeft deze ontwikkeling al voorspeld.

De andere zes voorspellingen van Deloitte: verandering in het winkellandschap door omni-channel; komst van Aziatische investeerders; aantrekken van de nieuwbouw van woningen; retail supply chain in logistiek; nieuwe wetgeving op het gebied van zorgvastgoed en strijd om talent.