Volgens onderzoeker Rudolf Bak van NVM Business is op specifieke locaties in Amsterdam en Utrecht de druk op de kantorenmarkt zo groot, dat er nieuwbouw moet plaatsvinden. Onderzoeker Sven Bertens van JLL zegt dat de stijgende huurprijzen op de Amsterdamse Zuidas de toenemende druk hier weerspiegelen en pleit voor meer nieuwbouwmeters dan wat er al in de pen zit.
Het eerste halfjaar van 2016 laat een gemengd beeld van de kantorenmarkt zien in de grote steden, zo blijkt uit het rapport Kantorenmarkt Randstad 2016 van NVM Business. De opname in Amsterdam bleef met 125.000 m² stabiel. De leegstand daalde maar bleef met 15% fors. In Den Haag daalde de opname echter. Het aanbod daalde desondanks in de Hofstad dankzij ontrekkingen naar 13%. In Rotterdam daalde de opname en bleef het aanbod stabiel op 21%. In Utrecht steeg weliswaar de opname fors, maar doordat het vooral verplaatsingen betreft is het aanbod toegenomen naar 16,5%.
SLOOP EN NIEUWBOUW Ondanks het nog steeds forse aanbod kantoormeters in de grote steden waarschuwt NVM Business dat er op korte termijn een tekort aan nieuwbouw kantoren dreigt te ontstaan. Volgens onderzoeker Rudolf Bak geldt dat vooral voor Amsterdam en Utrecht en dan alleen voor specifieke locaties hier. ‘In Amsterdam is er veel vraag naar kantoorruimte in het Centrum, de Zuidelijke IJ-oever en Amsterdam Zuidas. Hier is nieuwbouw mogelijk. Ook in Amsterdam Zuidoost is er vraag, maar dan alleen naar nieuwe of goed herontwikkelende kantoorgebouwen. Sloop en nieuwbouw is hier soms de beste oplossing, zoals de nieuwbouw van ING op de locatie van Frankemaheerd laat zien. Het merendeel van de leegstaande kantoorruimte is hier simpelweg te gedateerd.’
Ook JLL vindt dat er meer nieuwbouwmogelijkheden op de Zuidas moeten komen. Het aanbod aan binnen zes maanden te betrekken kantoorruimte is gedaald naar 4,4%. Dat percentage zal de komende tijd stijgen als gevolg van opleveringen als Noma, uitbreiding Atrium, herontwikkeling van Boutique Offices (voormalig Olympic Plaza) en de herontwikkeling van de voormalige Stibbe-toren naast het Atrium. Ook verplaatsingen binnen het gebied als de verhuizing van Nauta Dutilh en Loyens Loeff zullen het aanbod verhogen.
DRUK OP HUURPRIJZEN Desondanks ziet onderzoeker Sven Bertens van JLL de druk op de Zuidas (gebied van De Schoen tot de RAI en de Fred. Roeskesstraat tot bovenkant Boelelaan) toenemen. ‘Voor veel van het op de markt komende aanbod worden al gesprekken met gebruikers gevoerd. De groeiende belangstelling is ook terug te zien in de prijsontwikkeling die snel toeneemt. Op basis van gesprekken over aan de gang zijnde huuronderhandelingen verwachten we dat die stijging in de tophuurprijzen zal aanhouden.’ Wel is de verwachting dat die tophuurprijzen maar in enkele gebouwen rond het station gerealiseerd zullen worden.
Bertens signaleert dat huurders hun zoekgebied naar kantoorruimte uitbreiden. ‘Ze kijken ook naar Amsterdam Sloterdijk en Zuidoost en centrum Utrecht. Maar het gaat dan altijd om een upgrade naar een hoogwaardig en zeer goed bereikbaar kantoor.’ Volgens Bak behoort ook het centrum van Utrecht, en dan vooral het gebied rond het centraal station, tot een plek waar nieuwbouw mogelijk is. Bak: ‘Het WTC is echter specifiek aanbod, waar andersoortig kantorenaanbod zeker nog bij kan.’
