Ontwikkelreus naar de beurs

Met de aankomende beursnotering van VolkerWessels wordt een van de grootste ontwikkelaars commercieel vastgoed en woningontwikkelaars van Nederland voor een deel vrij verhandelbaar.
VolkerWessels behaalt ongeveer een derde van de omzet van € 4,9 mrd uit bouw en vastgoed in Nederland (omzet € 1,7 mrd, 2015). Het bedrijf doet dat met een netwerkorganisatie waarin de ondernemingen vrij zelfstandig opereren. Nieuwe aandeelhouders van VolkerWessels krijgen misschien wel een winstgevende organisatie in hun portefeuille, maar niet een erg overzichtelijk bedrijf. Er zijn zo’n 120 ondernemingen die allemaal iets met bouw doen, maar waarvan de buitenstaander niet kan zien hoe goed of hoe slecht die het doen.

Nummer 2 in ontwikkeling
Niet ieder bouwbedrijf in die netwerkorganisatie ontwikkelt, en uit de cijfers van VolkerWessels wordt niet duidelijk hoe binnen de divisie Bouw en Vastgoed de verhoudingen zijn. Maar als de ontwikkelactiviteiten van de afzonderlijke ondernemingen worden opgeteld wordt duidelijk dat VolkerWessels in 2016 de op een na grootste ontwikkelaar van commercieel vastgoed was en de derde woningontwikkelaar van Nederland (allebei op basis van productie, onderzoek PropertyNL). Zowel op het gebied van woningontwikkeling als ontwikkeling van commercieel vastgoed staat VolkerWessels al jaren steevast in de top-10.
Ondernemingen van VolkerWessels die ontwikkelen zijn onder andere Bouwontwikkeling Jongen, KondorWessels Vastgoed, KondorWessels Projecten, VolkerWessels Vastgoed, Credo Integrale Planontwikkeling, SDK Vastgoed, Kontour Vastgoed, Loostad, ID Planontwikkeling, G&S Vastgoed en Biesterbos. De verschillende ondernemingen opereren vanuit verschillende delen van het land.
De grootste ontwikkelbedrijven commercieel vastgoed van het concern zijn G&S Vastgoed, VolkerWessels Vastgoed, Bouwontwikkeling Jongen en SDK Vastgoed. G&S is vooral bezig op de Zuidas met grote kantoorprojecten, VolkerWessels Vastgoed is landelijk actief met onder meer het Noordelijke havenhoofd in Scheveningen en het Asscherkwartier in Amsterdam, SDK in Zuid Nederland en Bouwontwikkeling in Limburg.
Met de terugkeer naar de beurs van VolkerWessels neemt het aandeel vastgoedontwikkeling dat vrij verhandelbaar is op de Nederlandse beurs in één keer een stuk toe. Andere beursgenoteerde bedrijven met vastgoedontwikkelactiviteiten zijn BAM (AM), Unibail-Rodamco, Klépierre (voormalig Corio), Heijmans, Ahold, Prologis en Goodman.

Meer dan verdubbeld
Het VolkerWessels dat nu naar de beurs gaat, is een stuk groter dan toen Dik Wessels het 13 jaar geleden van de beurs haalde. Dat deed hij toen voor € 700 mln, nu is de geschatte beurswaarde € 1,5 mrd tot € 2 mrd. Het bedrijf maakte in 2015 op een omzet van € 4,9 mrd een nettowinst van € 125 mln. Tussentijds (2007–2012) heeft CVC nog de helft van de aandelen in het bezit gehad, maar Wessels kocht de investeringsmaatschappij in 2012 tegen een onbekend bedrag uit.
De groei die het bedrijf ondertussen doormaakte is deels het gevolg van gekochte omzet: ook in 2015 werden er bij Bouw & Vastgoed weer drie bedrijven aan de ketting geregen. Maar als geheel is VolkerWessels is ook goed uit de crisis gekomen: alleen in 2012 werden er rode cijfers geschreven als gevolg van waardedalingen van grond- en vastgoedposities.
De groei komt ook op het conto van de persoon Dik Wessels. Hij kent de bouwwereld als geen ander en pakt kansen op die anderen als een te groot risico inschatten. Hij schrikt niet terug voor het samenwerken met (nu) omstreden personen als Jan van Vlijmen, Roger Lips, Jos van Rey, Ger Visser of in 2015 nog met Ronnie van de Putte. Maar terwijl zulke personen vervolgens terechtkomen in moeilijkheden van allerlei soort, weet VolkerWessels er altijd zonder smet uit te komen.

Reggenborgh
Van de beursgang zal het investeringsvehikel van de familie Wessels, Reggenborgh, profiteren. Niet alleen het bouwbedrijf is daarin geplaatst, er werd vooral veel geld verdiend met de beursgang van Worldonline en de verkoop van Reggefiber aan KPN. Wessels verklaarde in een interview met Quote dat hij ooit leerde dat je niet alleen bedrijven moet verzamelen, maar ook op de juiste tijd moet verkopen. Alleen dan kan het vermogen groeien.
Er is een nauwe relatie tussen het bouwconcern en Reggeborgh. Een voorbeeld daarvan is de MorgenWonen-woning, een vernieuwend concept van VolkerWessels waarbij woningen in één dag neergezet kunnen worden. Reggeborgh belegt in een substantieel deel van die opgeleverde woningen: het bouwt er voor zichzelf een woningportefeuille in Nederland mee op en zorgt tegelijkertijd voor bouwstroom bij VolkerWessels.
Ook met het naar de beurs gaan van VolkerWessels is Dik Wessels (71) allerminst van plan zich terug te trekken. De nieuwe topman bij VolkerWessels – dat sinds het vertrek van Gerard van de Aast in 2012 officieel ceo-loos was – wordt Jan de Ruiter. De Ruiter heeft vooral ervaring opgedaan bij banken (RBS en ABN Amro) en in het geheel niet in de bouwsector.
De familie houdt ook na de beursgang een stevige vinger in de pap bij het bouwconcern. Slechts een deel van het aandelenbelang van het bouwconcern wordt vrij verhandelbaar, een meerderheidsbelang blijft in familiehanden. De beursgang wordt volgens de familie vooral ingegeven om het kapitaal te spreiden; nu zit er wel een heel groot deel van het persoonlijke vermogen van € 3,3 mrd in VolkerWessels. Door te spreiden worden de risico’s verminderd.

De grotere ontwikkelbedrijven van VolkerWessels

Bouwontwikkeling Jongen
Deze zelfstandig opererende bouw- en vastgoedontwikkelaar is een dochter van VolkerWessels en is voornamelijk actief op de Limburgse markt. Ze is mede-ontwikkelaar van het Maankwartier in Heerlen, samen met corporatie Weller. Verder is Bouwontwikkeling Jongen (gevestigd op Maastricht–Aachen Airport) verantwoordelijk voor de verbouwing van het stadion van Fortuna Sittard. Directeur Carlo Külter stuurt 15 mensen aan. Ook de centrumplannen van Stein en Vaals en Ligne in Sittard (12.500 m², een deelplan van Zitterd Revisited) tellen mee. Wel overweegt de gemeente de winkelruimte in het project terug te brengen.

G&S Vastgoed
Op de Zuidas is G&S Vastgoed, dat eerder deelgebied Mahler mede ontwikkelde, weer bijzonder actief. De herontwikkeling en uitbreiding van het Atrium (in opdracht van Victory Advisors), het nieuwe kantoor 1000Mahler (gekocht door Chanel) en de woontoren 900Mahler en de kantoorgebouwen 400Beethovenstraat (NautaDutilh) en 500Beethovenstraat zijn allemaal projecten van G&S op de Zuidas. Ook in de Houthavens is de ontwikkelaar – die al ruim 35 jaar bestaat – actief, met de kantoorontwikkeling Moermansk.

VolkerWessels Vastgoed
VolkerWessels Vastgoed werkt landelijk en heeft onder andere een positie op het Noordelijke Havenhoofd in Scheveningen. De Visafslag wordt gerenoveerd en uitgebreid en er komt nieuwbouw, onder andere voor visrestaurant Simonis, een Inntel-hotel en een vismuseum. Eveneens een omvangrijke gebiedsherontwikkeling is het Food Center in Amsterdam-West, waar wonen met bedrijvigheid moet samengaan. Dit doet de ontwikkelaar samen met Ballast Nedam. VolkerWessels Vastgoed heeft bovendien hotels in de pijplijn als het Westcord in Groningen en het Pestana in Amsterdam. Dat laatste hotel komt in het Asscher-kwartier, ook een binnenstedelijke herontwikkeling met toevoeging van veel woningen.

SDK Vastgoed
Dit bedrijf is vooral actief in Zuid-Nederland. Net zijn de handtekeningen gezet voor de herontwikkeling van het Marconiplein in Eindhoven, waar 230 appartementen zullen komen. Ook is SDK initiatiefnemer voor Het Atrium op de Brainport Industries Campus in Eindhoven, een entree maar ook een gebouw met faciliteiten voor de Campus. Daarnaast is SDK betrokken bij de ontwikkeling van Jazz City in Roermond, met onder andere woningen.