Economisch waarderen vastgoed breekt door

Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 24 maart 2017

Al dit najaar kunnen vastgoedprofessionals de opleiding Certified Economic Valuer volgen aan Nyenrode Business Universiteit. De vijf initiatiefnemers en tevens vakcoördinatoren van de opleiding zijn autoriteiten op het gebied van vastgoedwaardering: dr. Jan Vis (Erasmus Universiteit, Talanton), Jacques Boeve (Cushman & Wakefield), Paul Kerckhoffs (Loyens & Loeff), Paul de Blok (RSM) en prof. dr. Tom Berkhout (Nyenrode Real Estate Center).

De opleiding richt zich vooral op beleggers, waarderingsdeskundigen, taxateurs, controllers, accountants, toezichthouders en bankiers die zich bezighouden met waardering van vastgoedportefeuilles en -complexen. Naast de vijf initiatiefnemers, die tevens de rol van vakcoördinatoren vervullen, heeft een reeks vooraanstaande deskundigen zich aan de nieuwe opleiding verbonden.

In de ban van marktwaarde
Initiatiefnemers Tom Berkhout (programmadirecteur), Jacques Boeve en Jan Vis stellen in een toelichting dat de opleiding voorziet in een belangrijke behoefte, omdat het begrip economische waarde in bestaande vastgoedopleidingen weinig aandacht krijgt. Boeve: ‘Er is grote behoefte aan meer kennis over dit begrip. Het is merkwaardig dat business valuation zo breed wordt gedragen in de economie, behalve in het vastgoed. Een belangrijke reden is dat vastgoed in de ban is van standaarden voor marktwaarde als RICS, IVS, EVS, IFRS en US Gaap.’

De opleiding vloeit voort uit een initiatief van de stichting ‘Wetenschappelijk Onderzoek naar de Waarde en Prijs van Vastgoed’, opgericht door Boeve. Deze stichting stelt zich ten doel wetenschappelijk onderzoek naar dit waardebegrip te stimuleren. Boeve: ‘Met het opleiden van professionals tot specialisten in de economische waardebepaling wordt een lacune in de huidige vastgoedkennis opgevuld. Bij veel vastgoedprofessionals is er grote behoefte aan kennis en inzicht over dit onderwerp.’

‘Waarderen’ en ‘taxeren’
Ook Jan Vis ziet dat het begrip economische waarde in het vastgoed weinig aandacht krijgt, terwijl de toepassing van dit waardebegrip in de rest van de economie wijdverbreid is. ‘Beleggers die een investerings- of desinvesteringsbesluit nemen, baseren zich op een verschil tussen de economische waarde en de marktwaarde/prijs. Daarnaast is bij het waarderen van incourant vastgoed wegens een gebrek aan marktreferenties inzicht nodig in de beginselen van de economische waardebepaling.’

Vis legt uit dat het verschil tussen waarde en prijs zowel in het dagelijks leven als in het zakelijke leven een belangrijke rol speelt. De begrippen waarderen en taxeren (‘valuation’ en ‘appraisal’) hebben een verschillende inhoud. Taxateurs houden zich, als prijsschatters, bezig met de vraag welke prijs wellicht tot stand kan komen, terwijl waardeerders zich de vraag stellen waarom iemand bereid is die prijs te betalen. Taxateurs beschouwen de prijzen die op markten tot stand zijn gekomen. Waardeerders richten de blik meer op de toekomst, en vragen zich af of het bezit van een bepaald object de bestaande positie of situatie van een marktpartij verbetert.

Vis: ‘Prijs en waarde zijn begrippen die vaak door elkaar gebruikt worden, maar feitelijk sterk verschillen. De prijs van de Nachtwacht en de Eiffeltoren is niet in te schatten, maar de objecten worden wel hoog gewaardeerd.’

De synthetische prijs
De verwarring tussen waarde en prijs kan ingrijpende consequenties hebben. Niet alleen voor investerings- en beleggingsbeslissingen, maar ook in geschillen en bij het bepalen van de omvang van de schade. Wat is bijvoorbeeld de waarde van bedrijfsgebonden vastgoed? Is het redelijk uit te gaan van wat denkbeeldige partijen zouden willen betalen (een synthetische prijs) of moeten we uitgaan van de economische waarde van het vastgoed voor de gebruiker bij voortgezet gebruik?

Een accountant gaat voor zijn goedkeurende verklaring veelal uit van het principe van ‘discontinuïteit’ en de meest waarschijnlijke opbrengst van het vastgoed op de peildatum van de jaarrekening (een fictieve verkoop) en daarmee van het begrip marktwaarde. Maar in werkelijkheid zal eerder sprake zijn van continuïteit in de relatie tussen de eigenaar en het vastgoed.

Verwarring bij banken
Ook voor financiers levert de begripsverwarring problemen op. Indien een object op de lange termijn ruim voldoende geld genereert om rente en aflossing te betalen, is het dan redelijk en zinvol om voor de kredietverlening toch uit te gaan van een mogelijk te realiseren (lagere) verkoopprijs nú?

Deze vraag is ook van groot belang voor toezichthouders als AFM en De Nederlandsche Bank. Zij analyseren immers systeemrisico’s die kunnen ontstaan door taxaties en waarderingen. Ook in fiscale vraagstukken ontstaat vaak verwarring, omdat het begrip ‘waarde in het economisch verkeer’ vaak wordt verward met het begrip economische waarde.

Bovendien zijn institutionele beleggers (banken, pensioenfondsen, verzekeraars), particuliere beleggers en adviseurs (makelaars, business valuators, actuarissen) zeer geïnteresseerd in de bepaling van de economische waarde van vastgoed op de lange termijn – door de conjunctuurgolven en tijdelijke marktfluctuaties heen. Dat staat los van de marktwaarde die uitgaat van een betaalde prijs op een bepaald tijdstip in een bepaalde markt. Berkhout: ‘Als je als bank louter daarvan uitgaat, ben je kwetsbaar.’

Berkhout vertelt dat banken het economisch waardebegrip al regelmatig gebruiken: ‘Zo bepaalde het ministerie van Financiën in 2013 de waarde van de SNS-hypotheekportefeuille op real economic value, in plaats van op de veel lagere marktwaarde van dat moment.’ Jacques Boeve wijst erop dat ook de Europese Centrale Bank, de ECB, bij zijn Asset Quality Review (AQR) van de Europese banken enkele jaren geleden naast de marktwaarde van het door banken gefinancierde vastgoed, ook een prognose van de toekomstige kasstroom als belangrijk criterium stelde. Dit laatste sluit aan op de beginselen van de economische waarde.

Waarderen is argumenteren
Op dit moment wordt er geen of nauwelijks onderzoek gedaan naar de gevolgen van de begripsverwarring. Daardoor ontstaan niet alleen misverstanden, maar ook de onvermijdelijke juridische procedures die zich jaren kunnen voortslepen. In de praktijk wordt steeds meer waarde gehecht aan de kwaliteit van taxatierapporten. Berkhout: ‘Deskundigheid moet zich bewijzen. De werkzaamheden van waardeerders en taxateurs zijn immers van belang voor het economisch en maatschappelijk verkeer. Daarom vormen onder meer de vakinhoudelijke plichtenleer en methodologie het fundament van de opleiding. Waarderen is ook argumenteren.’

In de opleiding wordt aandacht gevraagd voor theoretische en praktische problemen die door de verwarring zijn ontstaan. Vis, Berkhout en Boeve merken op dat gerenommeerde deskundigen en organisaties het initiatief van harte toejuichen. Berkhout: ‘Onderzoek en onderwijs zijn zinvol en kunnen een lastige problematiek langs wetenschappelijk-methodische weg analyseren en in kaart brengen. Door het ontwikkelen van een dogmatiek ontstaat helderheid. Binnen Nyenrode kunnen we promovendi begeleiden, onderzoek naar deelaspecten coördineren en publicaties stimuleren.’

Incubatie-omgeving
De opleiding kent geen statistisch wiskundige insteek. Het gaat om de veronderstellingen die ten grondslag liggen aan het kunnen en mogen gebruiken van statistische methoden en technieken. Het gaat niet zozeer om het uitvoeren van de berekening, maar het doorzien van de berekening.

Berkhout: ‘De studenten bouwen mee aan de opleiding volgens het principe ‘halen en brengen’. In de opleiding ontwikkelen we een dialoog tussen opleiders en studenten om het economisch waardebegrip te kunnen grondvesten in de maatschappij, de (economische) theorie en de praktijk. We creëren gezamenlijk een incubatie-omgeving. We hanteren een toelatingsprocedure, mede om de inbreng van de verschillende invalshoeken rond het economisch waarderen van vastgoed zoveel mogelijk te kunnen waarborgen.’

Zie ook www.nyenrode.nl/cevre