Special Leegstandbeheer 2016: Interview VLBN-bestuur: ‘We willen verder vooruit kijken’

Een stip op de horizon waarop de leegstandbeheerders in Nederland zich kunnen richten. Dat is waar de nieuwe VLBN-voorzitter Ton Ruhe zich sinds zijn aantreden begin vorig jaar voor inzet. Samen met de bestuursleden Norman Klein (secretaris) en Eyk Backer (financieel bestuurder) werkt hij aan een beleidsplan voor de Vereniging Leegstandbeheerders Nederland voor de lange termijn. ‘We willen niet alleen inspelen op de actualiteit en incidenten, zoals tot nu toe gebruikelijk, maar verder vooruit kijken. Leegstandbeheerders moeten een breed palet aan diensten kunnen leveren en verder professionaliseren. We hopen ook dat meer bedrijven zich aansluiten bij de VLBN dan de huidige zes.’

Het bestuur van de VLBN had onlangs weer een gesprek met minister Stef Blok, een vervolg op zijn veldbezoek aan Rotterdam in mei 2015. Toen sprak hij vooral met bewoners, maar ook met leegstandbeheerders en opdrachtgevers. Blok is een voorstander van een goed georganiseerde, professionele sector en promoot het Keurmerk Leegstandbeheer (KLB).
Ruhe: ‘Het accent moet daarbij vooral liggen op wonen en niet op andere (commerciële) vastgoedactiviteiten, zoals transformaties en tijdelijke (zakelijke of particuliere) verhuur. Opdrachtgevers als corporaties, vastgoedbeleggers en overheden zouden uitsluitend KLB-gecertificeerde bedrijven moeten inhuren.’

Veiligheid
Een vreselijk incident was vier jaar geleden een trigger om zwaarder in te zetten op het aspect veiligheid. Een 20-jarige vrouw in een antikraakboerderij in Boxtel werd geëlektrocuteerd door een defecte stroomvoorziening, terwijl ze onder de douche stond. Ze kwam daardoor te overlijden. Een veiligheidsprotocol moet dit soort ongelukken in de toekomst voorkomen. Minder ernstig is de schending van de privacy bij bezichtigingen, maar zulke incidenten worden steevast uitvergroot, daarbij gesterkt door bepaalde politieke partijen, aldus Ruhe. ‘De publieke beeldvorming van leegstandbeheerders wordt hierdoor sterk gevormd, terwijl de sector ook een maatschappelijke meerwaarde heeft. Het is zaak dit goed in de media en bij de politiek voor het voetlicht te brengen.’

De VLBN zag in november 2009 het daglicht als een vereniging voor bedrijven die op professionele wijze leegstand in Nederland beheren. Oprichters waren Eyk Backer en Norman Klein, samen met Fons Schrader. Backer is oprichter en eigenaar van het Amsterdamse bedrijf Zwerfkei Tijdelijk Beheer en Klein is bestuursvoorzitter van VPS Group. De leden van het eerste uur – Camelot, FMT (thans VPS), Ad Hoc, HOD, Zwerfkei en De Vastgoedbeschermer – dekken qua beheervolume naar schatting de helft van de markt. Qua partijen die actief zijn in deze markt is de dekking echter minder groot, want dat zijn er meer dan 100.

Werk aan de winkel
Er is volgens Ruhe nog flink wat werk te verzetten om belangrijke issues te tackelen, zoals werkprocessen, veiligheid en de positie van de sector ten opzichte van de politiek. ‘We maken de eisen en wensen van leegstandbeheerders, bewoners en gebruikers en van de politiek eerst concreter. Wat is belangrijk voor de markt? We willen zoveel mogelijk partijen aan ons binden.’

Die markt is de laatste decennia sterk gegroeid. Aanvankelijk waren voornamelijk kantooreigenaren en corporaties de opdrachtgevers van leegstandbeheerders in Nederland, maar inmiddels zijn overheden, zorgorganisaties en eigenaren van winkelpanden het belang van leegstandbeheer ook gaan inzien. In toenemende mate zijn ook zij opdrachtgever. De winkelleegstand komt met 10% in de buurt van de kantorenleegstand en ook de leegstand in zorgvastgoed neemt op termijn toe. Klein: ‘De cure en care biedt de komende jaren nog veel werk. Door de extramuralisering en het scheiden van wonen en zorg komen veel verouderde verpleeg- en verzorgingshuizen leeg te staan. Die kunnen soelaas bieden bij het lenigen van de woningnood.’

De motieven om leegstandbeheerders in te schakelen zijn wel anders geworden dan in de jaren ’80 en ’90. Toen was speculatie op de kantorenmarkt gebruikelijk en werd leegstand niet per definitie als kapitaalvernietiging gezien. Het was zaak om kraak, vernielingen en (koper)diefstal te voorkomen en daar wilden veel eigenaren graag voor betalen. Antikraakbewoners rekenden alleen gas, licht en water af. Nu is een optimale tijdelijke exploitatie van het gebouw en de omgeving het streven en spelen ook sociaal-maatschappelijke vraagstukken een rol, zoals het nijpende tekort aan goedkope woonruimte in de grote steden. ‘Dit vergt veel kennis van het proces van leegstandbeheer en de technisch-administratieve afhandeling’, aldus Klein. ‘Het is niet wenselijk dat in een vacuüm elke ondernemer zijn eigen oplossing ontwikkelt. De VLBN kan hierbij een rol spelen.’

Keurmerk
Naast de vereniging bestaat in Nederland ook het Keurmerk Leegstandbeheer (KLB). Deze stichting werd door de leden van de VLBN in 2010 opgericht om de kwaliteit van het leegstandbeheer naar een hoger plan te brengen. Daarnaast wil het KLB ‘het kaf van het koren scheiden’, waardoor voor eigenaren van leegstaand vastgoed en voor bewoners en gebruikers direct zichtbaar is welke leegstandbeheerders betrouwbaar zijn. Daartoe dient een register, zijn er normen voor fatsoenlijke omgang met bewoners en gebruikers en bestaan er eisen ten aanzien van (brand)veiligheid en een klachtenprocedure. Bij de start in 2010 waren 10 bedrijven toegetreden, en inmiddels zijn dat er al meer dan 25.

Sinds 1 juli dit jaar is Hamit Karakus voorzitter van het KLB. De algemeen directeur van Platform31 en oud-wethouder van Rotterdam is de opvolger van Jan ten Hoopen, die sinds 2012 deze rol vervulde. Hij zag zijn taak volbracht met het vaststellen van een klachtenregeling in 2015 en het toetredingsprotocol dat sinds 1 januari 2016 geldt. Ook bestuurslid Dirk van Zuidam stapte op. Met Karakus en Richard Tieskens, directeur Vastgoedbeheer van het Rijksvastgoedbedrijf, als nieuw lid van de raad van advies is er nieuw elan gekomen bij de keurmerkorganisatie. De toetreding van 5 nieuwe partijen dit jaar getuigt daarvan.

Het KLB is een onafhankelijke stichting die wel is voortgekomen uit de VLBN, maar op afstand staat. Dit was indertijd mede op verzoek van de toenmalige minister Eberhard van der Laan, die thans burgemeester is van Amsterdam. Om zich te kunnen aansluiten moesten de deelnemers voldoen aan specifieke voorwaarden, zoals een ISO-keurmerk en andere basiszaken. Volgens Klein zijn de voorwaarden later wat versoepeld, en zijn nu ook partijen aangesloten die weinig van doen hebben met leegstaand vastgoed. ‘Wat nodig is zijn concrete tools om kritischer te kunnen zijn bij een aanvraag.’ Ruhe vult hem aan: ‘We willen op korte termijn werkbare afspraken maken met het KLB. De protocollen en beoordelingscriteria moeten in orde zijn.’ Tussen de VLBN en het KLB is de laatste jaren discussie gevoerd over de te volgen koers, en er zijn veel bestuurlijke veranderingen geweest. Tegelijk heeft het ministerie van Wonen kritische vragen gesteld. ‘In dit spanningveld moeten we opereren’, aldus de voorzitter. ‘Omdat de VLBN op armslengte afstand staat van het KLB vergt het tijd om dingen voor elkaar te krijgen.’

KADER VLBN-voorzitter Ton Ruhe
De voorzitter van de Vereniging Leegstandbeheerders Nederland (VLBN) was vroeger financieel directeur in het Nederlandse bedrijfsleven en in de universitaire wereld. Ton Ruhe (68) begon zijn carrière als financial bij oliemultinational Esso en stapte twaalf jaar later over naar concurrent BP. Van 1995 tot 2002 was hij directeur corporate finance van Philips International.
Na Philips volgde de overstap naar de onderwijssector. Hij ging in 2004 aan de slag als financieel directeur bij de TU Delft en van 2009 tot zijn pensionering in 2013 vervulde hij dezelfde rol voor de VU in Amsterdam.
In januari 2015 heeft Ruhe de voorzittershamer van de VLBN opgepakt. De functie was vacant nadat medeoprichter Fons Schrader een halfjaar daarvoor was afgetreden. Voormalig bestuurslid Freek Ossendrijver, directeur van HOD Nederland, was in de tussentijd voorzitter ad interim.