Terwijl Europese beleggers zich verdringen bij de exit uit Turkije, staan beleggers uit het Midden-Oosten in de rij om binnen te komen.
Door Elvan Bayraktaroglu
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 24 maart 2017
In 2012 werd Turkije op vastgoedbeurzen wereldwijd nog geroemd als country of honour. Turkije zette daarop de deuren voor vastgoedbeleggers wagenwijd open. Op de Mapic werden in 2012 wel dertien bijeenkomsten gehouden over Turkije als investeringsland. Turkije trekt niet alleen Europese beleggers aan, maar ook veel beleggers uit Azië en uit de golfregio investeren graag in Turks vastgoed. Meer dan de helft van de buitenlandse vastgoedbeleggers in Turkije komt uit het Midden-Oosten. Saudi-Arabië is de grootste vastgoedbelegger in Turkije.
Nooduitgang
Maar staat Turkije nu echt in de verkoop? Vertrappen beleggers elkaar bij de nooduitgang? Europese vastgoedinvesteerders zoeken een exit of hebben deze inmiddels gevonden. Een groeimarkt brengt nu eenmaal risico’s met zich mee. Vastned betrad de Turkse retailvastgoedmarkt tien jaar geleden, toen het bedrijf het Elysium Shops shopping centre in Istanbul aankocht voor € 9,7 mln. De Turkse portefeuille zou groeien tot maximaal 10% van de totale vastgoedportefeuille. Het grootste risico was destijds vooral de instabiele Turkse lira. Vastned probeerde een deel van het risico af te dekken door Turkse retailers de huur in dollars of euro’s te laten betalen en de investeringen in dollars te laten financieren.
Na tien jaar houdt Vastned het voor gezien. Leegstand, huurverlagingen, politieke onrust en een forse afname van het toerisme waren redenen voor Vastned de Turkse portefeuille van € 100 mln te verkopen aan lokale beleggers.
Twee weken geleden liet kredietbeoordelaar Moody’s weten negatiever te zijn over de nabije toekomst van de Turkse economie en verlaagde de rating outlook van stabiel naar negatief. Doorgaans heeft dit tot gevolg dat de kredietwaardigheid van een land op termijn wordt verlaagd. Redenen volgens de kredietbeoordelaar zijn onder andere ‘voortdurende afkalving van de institutionele kracht’ van Turkije. Ook zijn de groeivooruitzichten voor het land verslechterd, dreigt er minder geld beschikbaar te zijn voor leningen en wordt geld lenen voor onder andere consumenten duurder.
Hand op de knip
Vastned gebruikt de opbrengst om voor € 50 mln aan eigen aandelen in te kopen en de schuld terug te dringen. De verkochte panden liggen in de bekende winkelstraten van Istanbul. Vorig jaar moest Vastned hier € 33 mln op afwaarderen. De onstabiele huidige politieke en economische ontwikkelingen in Turkije zorgen ervoor dat toeristen thuisblijven en locals hun hand op de knip houden. Hierdoor blijven investeringen in Turkije uit en lopen de omzetten van retailers terug.
De devaluatie van de Turkse lira ten opzichte van andere valuta zorgt ervoor dat operationele kosten voor retailers oplopen, waardoor er druk ontstaat op de winstmarge. Retailers zullen hierop de prijzen aanpassen. Daarnaast moesten huurders van Vastned de huur in euro’s betalen.
Vastned laat weten dat de brutohuuropbrengst in 2016 in Istanbul € 651 per m² was, tegen € 653 per m² in 2015. Turkije was het afgelopen jaar goed voor een huuropbrengst van € 8,6 mln, net zoveel als in 2015. De Turkse winkelpanden zijn door Vastned ondergebracht in het belastingplichtige vennootschap Vastned Emlak Yatirim ve Insaat Ticaret. Lokale beleggers hebben de aandelen van deze vennootschap van Vastned overgenomen. De verkoop van de Turkse portefeuille levert Vastned onder de streep € 5,9 mln op.
Midden-Oosten
Terwijl Europese vastgoedbeleggers zich verdringen bij de Turkse nooduitgang, lopen beleggers uit het Midden-Oosten, uit onder andere Iran, Koeweit, Qatar en Saudie-Arabië, de deur plat bij de Turken. De Saudies deden de eerste negen maanden van 2016 ruim 1327 deals met een totale omvang van 564.000 m². In totaal omvatten de deals vorig jaar in die periode 4,6 mln m², verspreid over 5811 deals in Istanbul, 4352 in Antalya en 1318 deals in Bursa, blijkt uit gegevens van het centraal bureau van de statistiek (TÜIK). Het betreft hier buitenlandse investeerders. Volgens datzelfde statistiekenbureau is het vastgoedvolume in 2016 met bijna 5% gestegen ten opzicht van 2015.
Een vastgoedbelegging is een investering voor de langere termijn. De Turkse vastgoedmarkt is wellicht risicovoller dan andere vastgoedmarkten, maar nog altijd traditioneel cyclisch. De vraag is wie kapitaalkrachtig genoeg is diepe dalen te overleven. De hoge pieken leveren namelijk bijzonder sterke rendementen op.
Dit jaar alleen al zullen acht nieuwe shopping malls opgeleverd worden in Turkije, blijkt uit Reidin, het Turkse vastgoeddatabedrijf. Om buitenlandse beleggers te trekken heeft Turkije een super-incentive ontwikkeld, een fiscale prikkel in de vorm van een Golden Visum. Buitenlandse investeerders die minstens $ 2 mln investeren in Turks vastgoed komen in aanmerking voor de Turkse nationaliteit. De Turkse overheid verwacht dat deze nieuwe wet een vastgoedinvesteringsvolume oplevert van minstens $ 1 mrd dollar in 2017.
Het aantal bezoekers in Turkse winkelcentra stond het afgelopen jaar gelijk aan dat van 2015. Dit blijkt uit Turkey Commercial Real Estate Market Overview van JLL. Door de goedkopere Turkse lira is het ook veel duurder geworden om winkelcentra te beheren. Voor high streets signaleert JLL dat winkels die de afgelopen jaren de winst nog wisten vast te houden in 2016 rode cijfers in de boeken lieten zien.
Multi
Een actieve Nederlandse partij in Turkije is Multi Corporation. De retailontwikkelaar had begin deze eeuw een goede neus voor sterke economische groeivooruitzichten, ging ook uit van een sterke bevolkingsgroei en het steeds ruimere besteedbare inkomen van de consument. In tegenstelling tot West-Europa was er in Turkije meer rendement te halen uit winkelcentra, die overigens ook sneller en minder bureaucratisch dan in Nederland werden ontwikkeld.
De ontwikkelaar werd in 2013 door Blackstone overgenomen en sindsdien is Multi verantwoordelijk voor het beheer van onder ander de Turkse vastgoedportefeuille. Een jaar voordat Multi werd ingelijfd, startte de ontwikkelaar nog met de bouw van winkelcentrum Forum Gaziantep in Zuidoost-Turkije. Het bedrijf kondigde destijds tegelijkertijd aan nog aan vijf nieuwe winkelcentra in Turkije te bouwen. Multi had toen al tien winkelcentra in Turkije ontwikkeld en met deze zes nieuwe in de pijplijn werd de waarde van deze retailportefeuille geschat op ruim € 4 mrd.
Medio 2012 nam Blackstone de hele Turkse portefeuille over van Redevco. Het ging om Gordion Shopping Center in Ankara, Erzurum Shopping Center en Magnesia Shopping Center in Manisa. Redevco had eind 2001 al een nieuwe strategie aangekondigd en de Turkse winkelcentra pasten niet meer in dat beeld. De winkelportefeuilles van Multi en Redevco werden samengevoegd.
Multi is eigenaar en manager van 11 grote winkelcentra en managet daarnaast drie winkelcentra voor derden. Deze winkelcentra zijn verspreid over Turkije met een concentratie in Istanbul en Ankara.
‘Ondanks de uitdagende ontwikkelingen in Turkije, blijven mensen winkelen. Multi’s winkelcentra in Turkije presteren boven het landelijk gemiddelde. In 2016 telden we meer bezoekers in onze winkelcentra dan het in het voorgaande jaar. Een aantal redenen hiervoor is onder andere de verstedelijking en de verdichting: steeds meer mensen vestigen zich in de steden en in de directe nabijheid van (onze) winkelcentra. Hoewel de groei van de consumentenbestedingen wat is afgenomen zien we toch een sterke omzetontwikkeling bij retailers’, vertelt Jaap Blokhuis, ceo van Multi.
Daarnaast prefereert de Turkse consument winkelen in winkelcentra boven ‘high streets’. ‘Enerzijds doordat deze een veilige omgeving bieden en anderzijds, omdat het aanbod veel uitgebreider is. Dit geeft voor Multi dan ook geen aanleiding om het investeringsbeleid ten aanzien van haar winkelportefeuille in Turkije te wijzigen’, aldus Blokhuis.
Multi heeft momenteel 24 winkelcentra in de etalage gezet, waaronder de complete portefeuille in Nederland. Dat daar ook Turkse winkelcentra bij zitten is volgens bronnen niet aannemelijk, omdat het verkoopmoment daarvoor niet gunstig is.
Foto: Istiklal Caddesi, de Turkse Kalverstraat op een drukke middag
