Structurele veranderingen in het koopgedrag zorgen voor uitdagende tijden in de winkelmarkt, maar Noord-Nederland heeft nog een extra opgave
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 28 oktober 2016
Het speelveld in de winkelmarkt is totaal veranderd. Buitenlandse toetreders, branchevervaging, ketenintegratie en technische innovaties maken dat de retail fundamenteel is veranderd. De mate waarop retailers hierop inspelen verschilt behoorlijk. Het verschil tussen de koplopers en achterblijvers neemt verder toe.
De winkelmarkt in Noord-Nederland wijkt behoorlijk af van het landelijk gemiddelde, zo concludeerde FGH Bank al eerder dit jaar in zijn regio-analyse voor vastgoed. Uit het onderzoek van de bank kwamen maar drie gemeenten – Groningen, Assen en Leeuwarden – naar voren als kansrijke regio’s. FGH Bank stelt dat meer dan twee derde van het aantal gemeenten in Noord-Nederland zelfs een (zeer) kansarm profiel heeft. De reden: demografische en economische vooruitzichten zijn in Noord-Nederland over het algemeen onder gemiddeld.
Grote differentiatie
Ook in het rondetafelgesprek met Friese makelaars (zie pagina 52 in deze editie) kwam naar voren dat er tegenover een grote voorraad weinig kansrijk vastgoed in Noord-Nederland wel degelijk kwalitatief goed winkelvastgoed is, ook in de gemiddelde en kansarme gemeenten.
Tegelijk is duidelijk dat de differentiatie tussen weinig kansrijk en kansrijk in Noord-Nederland nog groter is dan in de rest van Nederland. FGH Bank becijfert dat ongeveer een kwart van de totale winkelvoorraad zich bevindt in (zeer) kansrijke gemeenten, terwijl dat landelijk gezien meer dan de helft is.
Grote verschillen in opname
Dat wordt ook weerspiegeld ook in grote verschillen in opname. Uit de Calcasa PropertyNL Analyzer blijkt dat in 2015 bijvoorbeeld in de totale provincie bijna 7000 m² winkelruimte werd opgenomen, waarvan de helft in Leeuwarden. In de provincie Groningen werd over het hele jaar bijna 29.000 m² geregistreerd, waarvan zelfs een kleine 25.000 m² in de stad Groningen zelf.
FGH signaleert dat de winkelleegstand in Noord-Nederland met 10,2% een fractie boven het landelijk gemiddelde ligt. Ten opzicht van 2014 is deze met 0,3 procentpunt gedaald, en dat is beter dan de rest van Nederland. In bijna heel Noord-Nederland zien we deze daling terug, behalve in de kansrijke gemeenten (Leeuwarden en Assen). De afgelopen 5 jaar is de gemiddelde leegstand hier substantieel gestegen tot 13,6%. Opvallend is de relatief lage leegstand in de zeer kansrijke en zeer kansarme gemeenten, die beneden de 8% ligt. Van alle leegstaande panden in Noord-Nederland is de langjarige en structurele leegstand de afgelopen jaren gestegen en relatief hoog.
Winkelvoorraad stagneert
Uit een berekening op basis van de Calcasa PropertyNL Analzyer (bewerking FGH Bank) blijkt dat de ontwikkeling in de leegstand is gestuwd door de voorraadontwikkeling. De relatief lage leegstand in de zeer kansrijke en zeer kansarme gemeenten wordt volgens FGH Bank deels verklaard doordat de winkelvoorraad nagenoeg stabiel is gebleven of zelfs licht is afgenomen. Gemeenten met een ander profiel zagen in de afgelopen 5 jaar een behoorlijke groei van de voorraad. De combinatie met een stijging van het absolute aantal leegstaande panden zorgt voor de hoge leegstand. ‘Gezien de omstandigheden is het zeer wenselijk dat de winkelvoorraad in kansrijke (Leeuwarden en Assen) en gemiddelde gemeenten niet zal toenemen’, zo schrijft FGH.
Tegen die achtergrond is het omstreden dat de gemeente Assen blijft bij het standpunt dat er een factory outlet center (FOC) moet komen bij het TT-circuit. Belangrijkste argument van de gemeente is dat een afwijzing van het huidige initiatief ertoe kan leiden dat elders in het Noorden wel een FOC wordt gerealiseerd. Tegenstanders, waaronder de koepel van institutionele beleggers in vastgoed IVBN, stellen dat de binnenstad hevig zal lijden onder een FOC. De gemeente ziet vooral een forse impuls voor het toerisme en kansen op een groei van de werkgelegenheid voor het krimpende Drenthe.
De steeds grotere differentiatie in de winkelmarkt leidt ondertussen ook in Noord-Nederland tot steeds grotere prijsverschillen en verschillen in aanvangsrendementen. Naar winkelvastgoed in kleinere gemeenten is beduidend minder beleggingsvraag, terwijl deze op de beste plekken in de kansrijke gebieden Leeuwarden, Groningen en Assen stijgt. De beste winkelpanden in die steden blijven gemeten naar een netto-aanvangsrendement aanmerkelijk goedkoper dan in de Randstad: 4,5–4,75% voor de allerbeste panden is in zicht, maar is ver verwijderd van de 4% of zelfs iets minder in Amsterdam.
